下一个楼市调控的,会是谁?

柯谈地产观 2020-09-01 09:54 阅读 516

此前我的观点极为明确:楼市调控全面收紧,风向已变,轮回再次到来。现在的楼市短周期变成了1年,上半年宽松,下半年收紧。

事实证明,目前的局势正在朝我预测的方向演变。高层频繁的重提房住不炒,各地频繁的祭出调控表态。接下来,楼市会逐渐冷却,疫情中给房企的纾困也将彻底终结!

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再次收紧

从2018年开始连续3年都是上半年松,下半年紧。

2018年楼市的转折点,是7月31日政治局会议的“坚决遏制房价上涨”;

2019年楼市的转折点,是4月19日政治局会议时隔三个季度后重申房住不炒。

2020年的楼市转折点,是7月2日杭州、东莞出台调控政策。

2020年调控收紧的步骤是这样的:

一、7月2日杭州、东莞出台调控政策。

二、7月24日,全国房地产工作座谈会召开,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市被拉去开会。

三、7月30日,政治局会议除了重申房住不炒外,今年首次表态要暂停货币宽松,标志着由于疫情上半年宽松的货币政策要开始收敛。

四、8月20日,住建部、央行召集12家头部房企在北京召开座谈会,形成了房地产企业资金监测和融资管理规则,设置了针对房企融资“三道红线”的。

五、8月20日,高层在长三角一体化发展座谈会再次强调,要坚决防止借机炒作房地产,毫不动摇坚持房住不炒。

六、8月26日,住建部在北京召开房地产工作会商会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州6座城市参会,会议强调,要进一步提高政治站位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。

七、7-8月两个月内,有深圳、东莞、南京、杭州、宁波等10多个城市陆续发布楼市调控政策。

八、8月30日,无锡大尺度收紧调控:离婚2年内新房限购的套数按照离婚前计算,卖房增值税免征从2年延长至5年,二套房商贷首付比例从40%提高到60%。无锡的政策严厉程度仅次于深圳,远高于其它调控城市。

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谁将调控?

住建部分别于7月24日和8月26日分两批共召集了14个城市进京开会,他们是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州,其中成都和沈阳是二度进宫。

而无锡这次突发大尺度调控,我判断:高层所能容忍的房价涨幅临界值是同比9%。也就是说新房或者二手房同比去年上涨超过9%就属于火热,需要出台政策降温。

根据国家统计局7月份的70城房价数据来看,以下城市新房或者二手房房价同比涨幅超过了9%的临界值:呼和浩特、沈阳、南宁、成都、西宁、银川、唐山、锦州、无锡、扬州、徐州、深圳。也许你觉得一年涨9%不算高,但我可以肯定的告诉你实际涨幅是远远超出这个官方数字的,你懂的!

以上城市中,深圳、无锡已经调控,呼和浩特虽然也调控过,但是力度太弱。而不在上述名单中却已经调控的杭州、南京、东莞、宁波则属于万人摇严重,地王层出不穷。结合住建部两次召集进京开会的名单以及年涨幅超过9%临界值,我认为:

以下12座城市即将出台调控政策的概率从大到小依次为:沈阳、成都、长春、银川、唐山、常州、呼和浩特、西宁、南宁、徐州、扬州、锦州。

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如何操作?

一、限制房企融资的“三道红线”会给当下火热的土拍市场明显降温。上半年给房企输血,下半年给房企抽血,饿不死也撑不死才是王道!

二、各大房企融资受限,被逼去杠杆,为保证资金链不断裂,从现在到年底,必定会开启一轮降价促销,刚需们有便宜就占,需要就买吧。

三、以上12座大概率出台调控政策的城市,打折限价倒挂新房,可以去抢。但是二手房千万别买,调控出台后,房价会阴跌,免得高位接盘。

四、目前,我最看好,也是最值得入手的城市是上海、北京、广州、珠海、海南,有钱就买,看中就买吧。

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