7月中国物业服务TOP30报告·观点月度指数

观点指数 物业企业在资本市场上表现依旧活跃。

但与前几月动辄平均涨幅达30%不同，本月27家港股物业服务企业平均股价涨跌幅10%，且部分出现股价回调。

新上市物业服务企业3家，分别是正荣服务、金融街服务、弘阳服务。至此A+H股市场上的物业服务企业达到30家。

月内新上市的三只物业服务股上市首月无一不受到资本热捧，在上市后股价持续走高，并全部行使了超额配股权。

另一方面，共计12家物业服务企业发布正面盈利预告，时代邻里、新城悦服务、正荣服务等均预计净利润同比增长不低于50%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

值得注意的是，七月最后一周，物业服务资本市场上有两家大体量玩家发出加入信号。

先是恒大公告正考虑可能分拆集团的物业板块赴港上市，而后路透社透露融创中国考虑分拆物业管理业务进行10亿美元的IPO。

8月6日，融创服务正式向港交所递交招股书。

纵观目前资本市场上的30家物业服务企业，规模、成色各异。而大体量物业服务企业登录资本市场，规模与发展潜力势必会更受到资本青睐，规模较小的企业能否如2020年前半场般得到资本的宠爱，仍是未知数。

城市运营与产业链延伸，物业企业扩张多元边界

从“7月中国物业服务TOP30报告·观点月度指数”榜单上看，万科物业、碧桂园服务、龙湖智慧服务位列前三。

其中，万科物业作为物业服务行业龙头企业，凭借品牌和运营优势，继续加深城市服务合作，月内三度开花，与武汉江汉区、成都交投、江门人才岛达成合作，对城市公共空间与公共资源进行深度整合和规划。

此次万科物业与武汉江汉区的合作，引入了万科物业的“城市空间整合服务”模式，以江汉区为载体，围绕城市管理、市政养护、物业管理、停车场管理、企业/市民服务、公共资源管理经营等方面进行一体化统筹运营，此前该模式运营案例有珠海横琴、雄安新区、成都高新区、厦门鼓浪屿等城市物业服务。

结合近期企业动态，可以看到越来越多企业加快布局城市服务板块，住宅的竞争已经进入相对红海市场，非住宅板块，包含写字楼，综合体，以及更多的城市服务业态，发展潜力受到企业重视。如7月21日，雅生活拟将其中文名称改成“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，以此突出企业未来的发展定位。

另一方面，观察目前物业市场上的收购案例发现，物业服务企业的收购步伐已经不断向产业链的边界延伸，以便于企业开展新的增值服务。

来源：企业公告、观点指数整理

7月30日晚，碧桂园服务公告称，拟分阶段收购电梯广告商城市纵横。其中，第一阶段标的为城市纵横65%权益，代价最高不超过5.12亿元；第二阶段，将完成完全控股城市纵横，代价最高不超过10亿元。

数据显示，2020年上半年碧桂园服务预计合并收入较2019年有50%的增长，而2019年碧桂园服务物业管理业务营收为58.17亿元，同比增速68.8%，社区增值服务收入则实现同比增长107.4%，约为8.65亿元。其中，社区传媒业务虽年收入虽然只有9380万元，但增速度达到218%，为碧桂园服务增长最快业务。

同时，碧桂园服务2019年在管项目达到2405个，流量和客户资源方面有着得天独厚的优势。在传统物业管理业务增速放缓的背景下，小区传媒业务的高成长性或将为其整体营收增厚产生较大助力。

物业服务企业发展至今，单一的规模拓展显然满足不了多元化发展需要，转而开始主动寻求多业务拓展和平台资源的嫁接，以增加盈利模式和业绩附着点，这也将成为物业企业发展的必然选项。

恒大融创加入资本战局，TOP10房企仅剩万科未有动作

回顾月内物业服务板块股价，港股市场上27家物业企业平均涨幅17.01%，股价涨幅较上月涨幅有所收窄，该指标6月份为21%。

数据来源：Wind、观点指数整理

具体来看，本月港股市场上有23家物业企业实现股价上扬，4家股价下跌。其中弘阳服务上市首日便获得了资本关注，月内持续上涨，涨幅达54.32%，领跑一众物业股。

值得注意的是，银城生活服务延续了上月表现，月内涨幅60.57%，股价再次达到上市以来最高值；而上月股价有所下跌的头部企业，碧桂园服务、保利物业等均有不同程度的回调，相信与此前曾发布的盈利预警有关。

兴业物联、烨星集团等规模、发展预期相对较小的物业企业已逐步出现颓势，年初上市时的超额认购光景不再，年内跌幅达到26.60%、20.93%。

据Wind数据显示，7月份共有50只新股上市，同时募资金额达到1000亿元，创下历史新高。

在此背景下，物业服务企业上市潮再创新高，月内弘阳服务、金融街物业、正荣服务相继上市。同时，华润、世茂、金科、卓越、朗诗、合景泰富、荣盛发展等规模房企均有意向或动作，物业服务市场队伍越发壮大。

值得关注的是，中国恒大公告称，正考虑可能分拆物业管理服务及相关增值服务业务于香港独立上市。

结合恒大近三年披露的年报数据来看，物业管理收入增速超过地产开发业务。2019年，恒大物管服务收入为43.8亿元，收入规模在已上市物企中属第一梯队。

数据来源：企业年报、观点指数整理

最新消息显示，8月13日晚间，中国恒大发布公告称，旗下金碧物业将引入235亿港元战略投资，以支持物管业务发展。恒大物业本次融资中的14家战略投资者，包含大型央企、顶级投资基金的身影，以及马云、马化腾等互联网巨头。

分别有华人置业刘銮雄之妻陈凯韵、恒大集团董事局总裁夏海钧、人和商业戴永革、中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、周大福、云峰基金、红杉资本等。

随着越来越多“亿量级”选手相继进场，结合“2020年1-7月中国房地产企业销售TOP100”销售排行前十的房企样本来看，除去入股雅生活的绿地之外，仅剩万科暂时没有分拆物业板块独立上市计划。

来源：观点指数

可以预见的是，获得资本加持的物业行业将面临新一轮的洗牌，行业分化会持续加剧。

当市场上可供投资者对比的物业服务企业越来越多，资本市场会更加理性，一些盈利能力好、现金流充足以及增长预期强劲的企业，将更受关注。