威海加速推行“旧房改造”，对房价的影响多大？

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不久前，国务院办公厅下发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，《意见》指出：城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

今年以来，国家已经多次推进旧房改造，但这次与以往不同，“全面推进”四字表示国家已经将旧改提上了新的高度，也就意味着未来旧房改造即将上马。根据以往的信息来看，全国将近17万个小区需要进行旧房改造，工程量庞大，需要在“十四五”期末，也就是2025年之前完成。就目前的形势来说，各地的旧房改造早已启动。

7月14日，威海市新闻办举行新闻发布会，市住房城乡建设局四级调研员张志伟介绍了《威海市深入推进老旧小区改造实施方案（2020-2025年）》有关情况。威海政府也推出了一系列关于旧房改造的方案到2025年，全市共改造老旧小区548个，实现具有完善的基础设施、整洁的人居环境、配套的服务设施、长效的管理机制、特色的社区文化的目标。

前不久威海皇冠街道的滨海龙城项目就迎来了一波改造，该改造工程方案共收到群众意见130余条，主要涉及增加停车位、破损道路改造、热力、绿化、西门直通青岛路等5个主要方面问题，旧房改造工作取得巨大的进展，目前在经区，越来越多的老旧小区正通过“微改造”实现华丽变身，居民最迫切的需求得到解决，居住得更安全更舒适，也对社区更有归属感、认同感。

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哪些小区能列入旧房改造范围呢？

此次分年度按计划改造的老旧小区，是指2005年12月31日前在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。拟对居民进行征收补偿安置，或者拟以拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施改造的住宅不得纳入老旧小区改造范围。

旧房改造小区的具体内容是什么？

威海市旧房改造小区改造内容主要分为基础、完善和提升三类。其中，基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤、管线规整、建筑物修缮等；完善类改造主要是完善社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、文化、体育健身、无障碍设施等；提升类改造主要是完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。老旧小区改造项目红线外，与小区直接相关的配套基础设施和公共服务设施新建、改造项目也可统筹考虑。具体改造标准由各区市结合实际情况自行确定。

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老旧小区改造，不仅涉及民生改善的需求，还关乎扩大内需、拉动投资的重任，其影响不容忽视。旧改全面推进，会给威海的房价带来多大影响？

旧改不同于棚改

1、从拉动经济层面而言，旧改与棚改完全不是一个资金量级。旧改仅针对基础性、配套性、升级性三个部分进行投入，且资金投入来源于公民方、政府方、金融方、运行方；棚改则完全是拆除重建，不仅需要给予征地补偿，同时还需给予拆迁补偿，当然住宅征拆基本都是房地合一，且资金来源于开发方、政府方、金融方增量货币。

2、从行政调控层面而言，旧改与棚改同样有着本质的区别。旧改是在压缩存量土地供应，同时也是间接增加存量商品住宅供应及继续盘活使用城市配套，逐步缩减房地产开发投资；棚改则是在盘活增加存量土地，同时也是间接增加新建设商品住宅供应及尽可能增加城市配套，尽力增加房地产开发投资。

综合而言，当前推出旧改政策，还是从城市管理与房地产市场长远发展作为基本出发点。众多周知，2020年是棚改的收官之年，棚改淡出，旧改接力，但是旧改的力度不能跟棚改相提并论。

棚改是大拆大建，旧改则是小修小补，而且国家对“旧改”的财政投入也是有限的，考虑到老旧小区改造时间跨度大，涉及资金量多，筹措建设资金是推进改造工作的关键。威海将从争取上级资金、合理安排财政资金、推进市场化运作、统筹社会各类资金四方面，建立资金筹措机制，理顺资金筹措渠道，为项目积极筹措各类建设资金。

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与棚改不同，旧改固然有拉动内需、刺激投资之效，但对房价的影响相对有限。过去几年的“棚改”，对房价的上涨起到了显著的促进作用，而现如今的旧改，没有了大拆大建，更多的归属于改善民生的工程范畴，对威海房地产市场影响较小，对房价起到的带动作用因此也不会太大。

其实不管是棚改还是旧改，对多层老破小来说都不是坏事，棚改不用多说，旧改小区水电气路改造，甚至加装电梯，小区价值得到支撑，但是同时也失去了拆迁的可能，还有就是不论是住房质量还有公共设施，都与新建小区差距较大，未来虽然居住条件有所改善，但是客户群体略有不足，在新房存量时代，旧改小区的市场的竞争压力还是很大的。

二手房里最惨的是2000-2010年之间的高层小区，这一部分楼盘正好是大部分城市刚开始发展商品房的阶段，无论是设计还是物业都非常的差，有些小区外立面看着还可以，进入小区之后便不尽如人意了，买这种十几年的低质量高层楼盘棚改旧改概率都很低，毕竟高层棚改不可能，旧改难度又摆在那，这种楼盘才是未来最不能接盘的。

旧改，正在加速，新开发土地建设同样也在加速，越来越多的品质楼盘涌现，人们对品牌住宅的追逐热情同样丝毫未减，再加之对改善类住宅的需求不断攀升，即便旧房改造完居住体验有所提高，但很难撼动品质新房在人们内心的地位，旧改小区的市场分量会逐步减少，对房价的影响也会变得微乎其微。

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