成都楼市：通货膨胀不停，房价下跌仍未止

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这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：房神你好，现在想在成都给孩子买房，可是近期一两年都会空置，您看我们是买有投资价值的公寓还是普通住宅？近期看到中美关系紧张，怕手上现金缩水。

回答：目前市场大水漫灌，在现金流稳定的情况下合理的负债能有效抗通胀，另外公寓一直不建议，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。

的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。

但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。

更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。

所以建议买住宅后期流动性更好，如果后期自住的话居住环境也比公寓舒适。

要是短期1-2年不住可以空置，如果后期会卖掉或者长持可以考虑简装出租。

提问:请问房神，龙潭寺西派泊玥自住可以下手吗？

回答：完全可以，这个价位的主城区大面积改善已经没有了，当然配套还有一些匮乏，但这个价格是真的香。

提问：房神你好！今年准备买房，之前您说“买房看地段”，那么什么样的地段购买时要谨慎？如何避坑？

回答：主要集中于两个区域：一是城市新兴区域；二是老城区的老旧住宅。

1、这两类区域都是难以判断地段价值的区域。

买了担心升值慢，不买又觉得新兴区域将来可能会很好，错过可惜。

老的小区将来如果拆迁，回报很大。

2、先说新兴区域。除一线城市外，其它城市目前还是扩张阶段。所以，缺少基础配套的新区，最好不买。要看发展方向。一般公共交通是第一步，公共配套是第二步，商业等配套是第三步。

3、再说老城区的旧住宅。

交通方便是基本的，老城区这点都具备，包括双气等配套不谈。

其余第一要看学区，第二看医疗，第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套，第四看商业等配套。

如果缺乏这些支撑，尤其是没有学区的支撑，老旧住宅也要谨慎。

4、其实，对于投资来说，机会成本也是要考虑的。

有限的资金，与其投到新兴区域和老旧区域，不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。

提问:房神你好，最近有考虑想在成华武侯这一片买套房首套房要新房，不知道有什么好的盘推荐小白一个不了解这方面的能保值升值当然最后最好是三环内的。

还有一个问题我户口和社保是都在武侯区的也都满一年了够资格买房吗?但是公积金是交在甘孜州的请问如果买房可以公积金贷款吗？还有贷款额度是怎么计算的?谢谢了。

回答：不清楚你具体接受价格，要买的话，三环内成华区武侯区，说的过去的盘，未来都不会太大问题。

在武侯区，户口满一年，社保满一年是可以买房。可购买的区域是11区加天府新区，以及三圈层。公积金:夫妻最高贷款额度为70万元，单职工最高贷款额度为40万元。贷款额度=(借款申请人公积金缴存余额+共同申请人公积金缴存余额)x缴存时间系数x20倍。公积金在川内是可以用的。

提问:房神考虑在成都投资一套二手房， 按照您的思路看了未来周围配套会大幅提升的几个区域。一是锦江区琉璃厂未来六号线附近，靠近高新区核心区域，像样的二手盘只有个中港悦蓉府，7年房龄均价1.8万，但周围全是安置小区。

二是金牛区华侨城片区，未来将打造三个公园和两个湖，华侨城10年房龄，单价都在2万以上,旁边有个西城首峻10年房龄现在1.3万左右，但小区环境糟糕。

三是成华区东郊公园片区，有个中房红枫岭，单价1.5万左右，户型都比较异型。纯投资哪个增值快?或者推荐一个片区可以淘笋?

回答：就这三个楼盘来看，首先，华侨城不便宜，而周围发展受限，这里是绿楔子，没有发展前途。杉板桥附近不是光红峰岭，你在多看看。琉璃厂前途好一些，你可以淘笋买入。二手你可以看看犀浦，大丰，书房，天回，昭觉寺，驷马桥。

提问:房神,您好!成都天府欣苑西区,小区西边就是一座比较大的寺庙 ,房价比旁边小区低25%以上。请问寺庙对房价有这么大的影响吗?是有什么忌讳?望解惑，谢谢

回答：寺庙，医院，墓地，殡仪馆，教堂和清真寺之类的东西一般不应该距离人类住房太近，这个是习俗，有一些心理影响。一般没有华人喜欢这些东西在旁边的。

提问：房神你好！单身男首次置业，手上的预算首付只能买个套二但是又感觉小了点，买套三压力又有点大我该什么选择？

回答：毫无悬念，买3房。

1、现在虽然压力大，但是人口少，开支少，有的甚至父母可以帮一帮；如果以后结婚，生娃，营养费，教育费，保险费等等，压力会更大。

2、随着货币贬值，月供只会越来越少，收入却越来越高。15年前，月供1000，工资1500有压力；现在月供还是1000，工资8000还有压力吗？

3、换房成本高，耗费精力大。很多人只考虑眼前，觉得手里钱不多，就买了2房，结果住了不到5,6年，房子小了，不够住了。老人来了，挤着住，影响舒适度。

4、从升值角度来看，小三房功能分区齐全，价值更高。后期出售也会更容易，同一个小区3房的单价会更高一些。

5、近几年因为二胎开放，紧凑3房也在逐渐变成主流户型。所以，踮起脚尖，尽量买个三房吧。

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