观点直击 | 仁恒置地业绩会：过去虽好不快，今后要既好又快

观点地产网 8月13日，仁恒置地在线上举行2020中期业绩会及投资者会，出席的管理层有董事局主席钟声坚、执行董事钟铭、财务副总裁谢学明、财务总监陈志伟、投资者关系部主管施嘉萍。

对于刚过完10000天生日的仁恒而言，同样值得庆祝的是上半年交出了一份还算不错的成绩单。

根据仁恒置地当日公布，上半年收入同比增加18.2%至90.11亿元，由于产品组合改变，股东应占溢利为4.93亿元，较去年同期下跌59%，每股盈利25.5分。

销售方面，仁恒置地上半年合同销售金额为297亿元，同比增加65%，合同销售面积为831，457平方米，平均销售金额为35808元。

而根据观点指数发布的《2020年上半年中国房地产企业销售金额TOP100》榜单显示，1-6月TOP100房企总销售金额为51517.1亿元，总体比去年同期下降3.2%。

如何“既好又快”？

进入中国20余载，一直以开发高端住宅为主、专注于“慢而精”仁恒置地，销售业绩相对于同期的其他房企来说，并不突出。

然而，从2019年开始，仁恒的战略发生了明显改变，制定了销售500亿的目标（2018年仁恒的销售金额300亿左右）。最终据观点指数统计，仁恒置地2019年销售金额为561.4亿元。

迈过500亿关口之后，仁恒置地有了更大的目标。业绩会上，管理层表示，集团今年销售目标为700亿。截至7月底已完成合约销售金额400亿，非常有信心在剩下5个月完成300亿销售。

众所周知，伴着规模快速扩大的通常是牺牲质量。仁恒置地董事局主席钟声坚指出，过去公司产品虽好但不快，但前几年进行了系统建设，将产品线系统化管理，如今已达到既好又快，增加了集团的竞争力。

同时，仁恒也加快项目的周转。据钟声坚介绍：“项目从拿地到开工，将不会超过4至8个月，而拿地到销售平均不会超过12个月，虽然与万科、碧桂园仍有距离，但基本都可以12个月内完成。”

拿地方面，仁恒也作出了调整。钟声坚表示，未来竞拍只占到土地获取的40%，另外30%依靠合作，剩余30%将通过旧改来获取。

据观点地产新媒体不完全统计，仁恒上半年在土拍中拿下大约7块地，且均为底价摘得，总拿地价为61亿元。另外，为了快速提振规模和降低成本，上述7宗地有4宗是采取联合拿地方式竞得。

此外，仁恒置地官微于今年2月22日宣布，集团已经成为新加坡联合工程（United Engineers Ltd，简称UEL）的最大单一股东，并向其提出全面收购。

钟声坚指出：“收购UEL是一个很好的交易，整体收购金额约为20亿新币，UEL有很好的产业，其中位于中国的项目包括成都及沈阳，只要加上一些工作，就可以回笼约6亿新币。位于新加坡的物业，也有很大的利润空间。”

截至2020年6月30日，仁恒置地在中国6个主要经济区17个高增长城市的黄金地段拥有约1000万平方米土地储备，当中超过50%位于长江三角洲地区，大湾区占18%；一线、新一线和二线城市土地储备占比90%以上。

毛利率与降负债

今年1月，债券评级机构穆迪投资者服务公司确认仁恒置地的“Ba2”企业家族评级（CFR），并且将展望从“评级列入审查”调整为“负面”。

穆迪表示：“评级确认反映了我们的预期，即新收购联合工程的资产将改善仁恒置地业务，并在未来12-18个月内巩固其信用指标，不同于2019年预估的疲弱水平。”

然而，负面“展望”反映出公司在未来12-18个月执行其雄心勃勃的去杠杆计划能力存在不确定性。

据仁恒置地披露，截至6月30日，集团现金及现金等价物较去年底增加6.1%至146.65亿元，净负债比率为88.2%。

对此，管理层提出，上半年仁恒销售回款为296亿，下半年将加快销售回款，并通过增加销售、更多以合作方式收购土地，争取把88%负债率降下来。

据悉，仁恒将于今年下半年继续推出新项目和新批次进行预售，包括长三角的上海崇明区陈家镇3号地块、海和院、公园世纪苑、江湾世纪花园等；大湾区的仁恒芯梦公园；环渤海地区的仁恒海和院等。

针对毛利率较去年同期下跌逾十个百分点，钟声坚回应称：“集团毛利率目标为30-40%，上半年35.9%的毛利率不如过去好，但也不算太差。上半年毛利率较低，主要是受天津、深圳回龙埔等项目影响。”

他指出，集团尚有部分毛利率较高项目未推出，例如深圳项目三期、四期将于今年底或明年初推出，土地成本为1.2万，连同成本2万，应该可卖到5.2万左右，毛利率较高；而上海一项目，成本约6-7万左右，而周边项目已拍到9.5万，预期项目税后可达到40亿收入。未来这些项目会摊销毛利率较低的项目，即使整体毛利率会下降，仍可高于行业水平。