博鳌·现场丨李迅雷：楼市结构性机会在粤港澳大湾区、杭州湾湾区和长江经济带

　　8月12日，由观点地产机构主办的2020博鳌房地产论坛举办，本次论坛以“地产远见：重启的世界”为主题。中泰证券首席经济学家李迅雷作了题为“分化趋势下的房地产前景与结构性机会”的主旨演讲。李迅雷表示中国经济目前面临经济分化的问题，“从2010年以后到现在为止，已经连续10年的经济下行，经济下行必然会导致经济增速放缓，存量经济的特征也有显现出来了，到了存量经济主导时代，经济增速放缓，带来结构的变化，此消彼涨、优胜劣汰的问题也都出现了。”

杭州湾湾区和长江经济带" data-src="https://images-louxun-formal.oss-cn-shenzhen.aliyuncs.com/zixun/20200812/a5117c8f9c0e488791b0db5132dd81e7.jpg" align="middle" referrerPolicy='no-referrer'>

　　李迅雷认为这个时候对房地产也会带来一定的影响。“人口的老龄化促进了流动性的放缓，虽然我们现在人口的流动非常明显，但是总体来讲，我们跟过去几年比已经明显放缓了，比如说前近几年城镇化每年提升的速度是1.4%，到了2019年已经降到了1%。”究其原因在于农村剩余劳动力外溢的放缓，另外一方面是人口老龄化。“在后面的40年改革开放当中，我们已经遇到了人口老龄化问题，所以我们的城市化率空间是有限的。”李迅雷表示。

　　“总体来看，大部分地区人口在减少。我讲的是净流入、净流出人口，把自然增长人口剔除，比如说新出生的人口减去新死亡的人口就是净增长人口，把净增长人口去除掉以后，你会发现去年人口流入最多的省份是浙江省，其次是广东省，今年以来房价涨得最多的地方基本上还是深圳、杭州、宁波。为什么现在人口越来越集中，就是因为到了存量经济主导时代，你不集中，你的成本就上升，运输成本、产业配套成本都会上升，所以今后中国就是一个大城市化的过程，而不是一个城镇化的过程。统计数据表明，中国三线以下的城市，2/3以上的人口是在净流出，所以这个我们应该要清醒地认识到。”李迅雷称，人口的流向不是行政计划、行政命令所能决定的。重庆、成都等西南地区的人口在增加，这是一个分化，房地产的机会也就在这个分化里面。

　　第二个是居民收入角度，这也是在分化的。第三个是产业的分化，这对房地产也是带来影响，总体趋势来讲，新产业的比重不断上升，产业集中度不可能在全国平均分布，它还是集中在长三角、珠三角这两大地区。第四是房地产行业的分化，前10大或者前100大企业的市场份额占比会越来越大，不管是哪个领域都是一样。

　　到了一个存量经济时代，无论是股市也好，楼市也好，它所拥有的还是一个结构性的机会，结构性机会主要在哪里？李迅雷指出三条线，第一条线，粤港澳大湾区，第二条线是杭州湾湾区，第三条线是长江经济带。