北京商品房出清周期，年内首次降至20个月以下

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文 | 北京商报 卢扬 王寅浩

8月10日，贝壳研究院发布数据显示，上周（8月2日-8日）北京住宅新房市场量价环比均有小幅下滑，其中成交面积16万平方米，环比下滑5.9%；成交均价为49361元/平方米，环比下滑1.4%。量价齐跌的背后，北京商品住宅出清周期则由今年4月中旬33个月的高点，回落至上周的19个月，这也是年内首次降至20个月以下。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从成交面积来看，上周大兴区及通州区成交量下滑拉动整体成交面积下滑；从成交均价来看，上周单价4万元以下低总价产品成交量占比走高，成交面积占比环比提升8个百分点，拉动整体成交均价小幅下滑。

分区域来看，上周几个热门区域成交表现有涨有跌，且跌幅较大，因此使得整体成交面积小幅下滑。具体来看，大兴区和通州区成交面积环比下滑，带动整体成交面积下行。而顺义区和丰台区成交量环比上涨近五成。但整体涨幅不及降幅，故上周成交面积小幅下滑。

分面积段来看，上周中间面积段产品成交面积占比有所提升，而位于两端的90平方米以下及220平方米以上的产品成交占比环比均有小幅下降。但从近一个月的成交占比走势来看，90平方米以下产品整体呈平稳上升走势，220平方米以上产品呈小幅下行走势。

从成交总价来看，近一个月以来北京280万元以下产品成交面积占比持续提升，而5千万元以上的高总价产品成交面积占比整体呈下行走势。潘浩称，这与前期对于高端置业需求释放完毕，大面积产品成交量占比下行的预期表现相一致。

量价齐跌的背后，北京商品住宅出清周期则由今年4月中旬33个月的高点回落至19个月。分析指出，出清周期是指市场供给和需求持平的周期，出清周期下降意味着近期北京新房成交量要高于同期供应量，新房购买需求正在回升，房企的打折促销也起到一定的作用，后期北京楼市去化压力将有所缓解。

潘浩指出，按照近8周的成交速度计算，当前存量出清周期下降至19个月，近两周出清周期的下滑，与这两周成交量相对较高、而供应端保持稳定有关。据贝壳研究院统计，从今年3月疫情好转以来，北京新房市场供销比为1.1，市场供需基本稳定。

北京商报记者注意到，受市场利好消息影响，近期北京新盘供应开始加速，且多以纯商品房为主，例如上周获得预售许可的北京金茂府二期（合茂锦园）、中海甲三号院（中海丰甲家园）等都是10万+的纯商品房项目。与此同时，北京供地节奏也发生转变，限竞房地块入市数量越来越少，今年内整体地块供应数量还是个位数，而不限价地块则多达近30宗。

中原地产首席分析师张大伟表示，从2017年到现在，43宗北京已经成交的不限价住宅地块中，2018年只有1宗，2019年有14宗，2020年合计高达28宗。以成交为界限，2020年一共成交了商品房住宅地块34宗，其中有28宗不限价。

“北京楼市即将进入全面不限价时代，虽然不排除未来还有零星限价地块出让的可能性，但总体来看，2020年北京住宅土地的不限价已经全面开启。”张大伟称，从趋势上看，2020年10月开始，北京入市的项目中80%将变成不限价，其中10万+项目有望超过10个。