如果房价大幅下跌，对谁的伤害最大？

最近跟一些人聊天，他们一直觉得很奇怪，为什么经济受疫情的影响，中央还一直强调“房住不炒”？只要房价稍微抬头，立马就下猛药拍下去？比如最近深圳、南京、东莞的新政，都是相当的严苛。

我认为，其实是不希望房价的泡沫越吹越大，如果房价的泡沫继续吹的话，一旦破灭后果不堪设想。

按照目前全世界通用的买房模式，基本上都是“首付+房贷”的模式买下来的。而对于中国的家庭来说，首付可能都是一家几代人的积蓄才能凑齐的，甚至有人首付都是负债的。而房贷是向银行借的，大部分人背负的20-30年的房贷，基本上这几十年里，很难过上资金充裕的生活。

从目前的这个买房借贷模式来看，房价大幅下跌起码会直接冲击到两个主要的群体——持有房产的老百姓和出借房贷的银行。我们可以演绎一下，如果国内房价大跌会出现什么后果？

一旦房价大幅下跌，持有房产的人抵押在银行的房子的价值都不足未还的借款，那么银行就会要求持有房者追加抵押物（现金或是其他有价值的资产），你想想这是容易吗？刚才也说过，国内很多买房者几乎都是倾尽全力才买的起房的，怎么可能有资金或是资产来填补这个窟窿？

那么接下来会怎么办？按照约定，银行会把房子收走，但是银行把房子收回去也没用啊，必须处置变成资金才能弥补自己的空洞。这个时候银行就会把收回来的房子当着不良资产来处理，本来正常的房价都不足以弥补亏空，这一当着不良资产价格更会大大打折扣，银行可能相当于市价的几折把房子卖出去，最终形成巨大的亏损。

我们再试想一下，如果房价出现大面积下跌，即便银行把房子收回去，由于市场没有购买力和流动性，银行收回去的房子可能根本就卖不出去，那银行就得继续降价处置这些不良资产，这样一来二往就形成了恶性循环。最终的结果就是银行破产，进而引发金融危机，直至经济大萧条。

这不是危言耸听，日本当年差不多就是经历这样的情况，经济萧条几十年；美国2008年的金融危机也差不多是这个原理。当然，上面演绎的后果是政府放任不管的情况下，才会出现这样的极端情况。因此，既然都知道会产生严重的后果，政府不可能不管的，在发现可能苗头的时候，就会出台政策来干预，防止市场向极端方向发展。

我在之前的问题强调多次自己对中国未来房价走势的观点，我认为中国房价未来不会出现大幅度的震荡，即不会大涨也不会大跌，平稳运行将是政府管理的房价的主要目标。如果房价在未来10-20年里维持比较平稳水平运转，随着居民收入的增长和通胀率的合理存在，房价的泡沫会随着时间被逐渐消化掉，这就是我们通常所说的软着陆，而不是硬生生的硬着陆。

回到文章标题那个问题，不管是购房群体，还是银行，还是最终损害到国民经济，最终受害的都是老百姓。经济的发展，居民适当的负债都是很正常的事情，但适当管理负债，提高家庭及全社会的抗风险能力也是必要的，继续高负债投机房地产的风险很大。