【前言】今年8月16日，人民银行发布〔2019〕第15号公告，改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。随后的8月25日，中国人民银行发布〔2019〕第16号公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。由此，国内进行楼市调控进入了新阶段，如果把背后的逻辑呈现出来，那么你很可能会赞同这一点。

先来说说基础概念——什么是LPR?

贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行加权平均计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布的。相关的贷款包括房贷均以此为基准进行计算。2013年10月25日首次发布的时候，一年期贷款基础利率为5.71%。

LPR到底对楼市的作用传导？

8月25号央行发文时指出，明确五年期以上LPR是抵押贷款的定价参考。说白了就是现在贷款有了两个锚，一个是盯着实体经济，还是一年期LPR。一个是盯着楼市，而且还将首套和二套的房贷给分化了。10月8号之后，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限lpr+60个基点，举个例子，根据央行新公布的lpr利率，五年期以上lpr是4.85%，首套房如果不加点，可以比以前的基准利率低五个基点，而二套房贷加60个基点可就是5.45%了，相当于比基准利率上浮了11%，这对炒房客来说是非常大的负担，当然也是非常大的打击。

地方很快行动起来。9月17日，人民银行成都分行召开2019年三季度新闻通气会，其中，LPR市场化定价机制推进情况备受关注。为有效落实贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革，人民银行成都分行积极推动LPR在辖内应用。同时，推进个人住房贷款利率定价基准转换，“换锚”后，按照8月20日公布的LPR来计算，四川新发放的首套个人住房贷款利率不得低于4.85%，二套房贷款利率不得低于5.45%。

2019年9月20日上午九点半，改革后的LPR迎来第二次报价。据全国银行间同业拆借中心公布的LPR报价显示，十八家报价行给出的第二次一年期LPR报价为4.20%，与第一次LPR报价的4.25%相比继续下行5BP；五年期LPR报价为4.85％，环比上月持平。 从这个消息大家可以看出什么？就是针对实体经济的利率下降了，但是挂钩房贷的持平，不给降，不给房地产市场刺激！

为什么说LPR对楼市影响巨大？

以前调控主要还是以短期强制性的行政干预为主，比如说限售、限价等限制性的条款，但这些的力度有限，这么多年了，炒房的热情也没能够彻底的被压制住，不但无法从根本上扭转供需关系，还可能反向助长一些转漏洞的行为。而现在走向变了，直接盯上了个人贷款利率条款，将直接伤及房地产市场需求侧。8月31日，GWY金融委会议暗示货币政策有望加码以后，9月2号一开盘A股随即应声大涨。这其实就是市场接收到了决策层发出的今后刺激经济的同时，也决不会让房地产有可承之机的信号之后的反应！

为什么要进行这样的制度设计？

决策层不再通过房地产来刺激经济是出于多重考虑的。

首先房地产对消费的蚕食力度太强了，再这样下去等于废了中国经济的核心驱动力！房地产经过长年累月的发展，早就把老百姓的钱包给压榨干净了，六个钱包，也就是双方的父母，爷爷奶奶，外公外婆的钱包全都被掏空了，哪里还有能力去消费呢?以前在刺激房地产的时候，我们还可以从出口那一块弥补国内消费不足的问题。但现在情况不一样了，贸易战一打起来，对出口伤害非常大，必须调整发展思路，通过房贷利率换锚，严控房地产的吸血效应，确保消费动力。

第二个考虑，就是要防止铁矿石价格上涨来保住国家外汇量。对我国这么一个贸易大国来讲，确保足够多的外汇储备是非常必要的，目前我国的外汇储备已从2014年顶峰的4万亿下降到3万亿出头，这还是我们想方设法严控的结果。2018年我国贸易顺差约3500亿美元，这是我国制造业相对于全球的竞争优势所创造出来的财富，但是，我国年进口铁矿石大概10亿吨，过去半年矿价上涨了50美元/吨，意味着每年要多消耗500亿美元的外储。铁矿石用来炼成钢铁，钢铁大部分用于房地产，房地产没法通过出口把外汇赚回来。所以打压房地产也可以打压铁矿石需求稳住外汇——特别是预期由于贸易战原因出口创汇会减少的情况下就更显得必要。

第三个当然还有房地产行业自身的因素。众所周知，房地产是典型的资金密集型行业，具有高周转高负债高杠杆的三高特点。相关数据显示，截止2018年年底，房地产企业各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，预计将在2019年到2021年集中到期。其中今年到期规模高达6.8万亿元。贷款对房产企业来说是一个很致命的问题。今年以来，监管层对房地产融资收缩的越来越紧。最有代表性的是7月份光大信托紧急发布通知，暂停旗下所有房地产项目募集。监管层这么做，一方面要助力市场优胜劣汰，一方面要控制将来危机爆发的波及范围。