张鹏与观点面对面：当代破阵 | 博鳌20年

编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

观点地产网 年初，张鹏的新书《风雨不欺少年郎》正式出版。

书中的内容，大多是他个人公众号“三千白果”中发布过的文章。名字很有意思，中药白果与佛教用语里的三千世界组合而成，意喻大千世界之中的一介凡人。

他很爱笑，身上感觉有使不完的劲儿。但某种程度上，散发正能量的人是要燃烧自己的。张鹏也说，世界很大，能做多大事业就做多大，总有时候会感到脆弱。

所以，他有个自己的小世界。公众号里，一本书、一部片子、一次出行、一场会议、一些日常，甚至是成长过程中的细碎小事都能给他感悟，再付诸笔尖，他喜欢生活里那些鲜活的人。

从一名旁观者、经历者到一名记录者，他的感官被全部打开，善于观察、有着极强的感知力和共情力，这是天生的。

作为当代置业的掌舵者，他的性格也浸润到企业的发展哲学中，两个小时，从认识张鹏到认识当代，他向我们讲述当代置业如何“破阵”。

张鹏善用疑问句表达自己的看法，偶尔现出“咬定青山不放松”的执着和笃定，同时又不失幽默和风趣。

他也是矛盾的，绝对理智又感性细腻。“不信任人，信任数据和科技”是他的管理哲学，但身边又有一群“质朴、勤奋、有活力、眼睛会发光”的年轻人......

这些矛盾并不违和，反而让我们对这位“白天披荆斩棘破阵子，夜晚挑灯笔耕西江月”的职业经理人，有了更深一些的认识。

两个角色

写作和管理公司实在是太不一样的工作，张鹏却能够在两个角色中自由切换。

白天在商界披荆斩棘，夜晚将内心所思所想付诸笔尖，张鹏将写作当成工作外另一个自己。

媒体出身的他，14岁开始写文章，到如今更像是一种宣泄渠道。用这个词或许不太准确，但写作确实是一个和“自己”相处交流的好方式。

正如他书中写的那样：“更多时候，是发泄情绪的时候写，难过的时候写，想转移注意力的时候写，想骂自己的时候写。”所以，写的过程，就是开导自己、转移注意力，骂自己的过程。

我们问，是因为压力大吗？地产界，这个疑问句换成陈述句或许会更恰当。因为在写作之外，张鹏要对一家企业的生存发展负责任。

“董事长没有亲自管公司，我是没有老板天天跟我要指标的。”没有人鞭策，反而让他感受到更大的压力。张鹏说这更需要真正的自律，要使自己燃烧起来，受苦受累了，自己把伤口舔一舔。

过去的2019年，当代置业实现合约销售额362亿，同比增长12.6%；营收约145.52亿元，同比增长55.8%。

今年，张鹏给当代置业定下了420亿的销售目标，叠加疫情的影响，压力不小，供货节奏、开工节奏、开盘节奏、团队稳定……面前横亘着无数难题，需要他去解决。

“我选择文字，因为这是最温润的，最能把思想里一些不易表达出来的东西，或者说在工作中难以呈现的东西，通过另外一种方式表达。”他认真地告诉我们，无论什么时候都不要有负能量，不能把负面情绪带到工作中。

当然，“三千白果”的读者，也有人质疑写作是否过于占用时间。

“工作时心无旁鹜，写作则沉浸在自己的世界里。这也避免了一些无效的沟通和社交，拿出时间理一理，让自己不焦躁、不忧郁、继续热爱、继续强大。”张鹏以医生为例，医生每天拿着手术刀，是不是可以有时间照顾一下家庭？有时间独立思考？

晚上通过写作和自己和解，白天又投身到繁忙的工作中。张鹏文笔很好，每年的几封《致职员信》都很长。

最新公开的《山河无恙 家人皆安 成事可冀 | 致全体职员的一封信》全文将近3000字。每次提及这封信，不禁吐槽，囫囵吞枣倒是容易，若要吃透这长长的一封信可不得花点儿功夫？

张鹏在信中对2020年做了排兵布阵——今年，当代置业提出了‘深淘滩、广积粮、速增长’的发展策略：深淘滩就是自我剖析，克服内部熵增，优化组织，降费增效；广积粮就是广纳储粮，粮就是资源，优质的人才，优质的土地和优质的资金；速增长就是收入速增，规模速增。

“增长和成长还是有区别。”他解释，这种增长不单纯体现在规模上，而是在保证一定增长率之下，把内生的价值、过去没有挖掘到的一些机理不断抽丝剥茧拿出来。

“增长35%、50%我们做不到，也不希望负债太高，让自己的现金流崩得那么紧。”

“上半年通过产业协同的方式获取了不少土地，也在很困难的时候发了几笔美元债，成本也在下降。以后会创新商业模式，找当地的企业入股。”随即，张鹏补充称：“有个前提，要允许我们做绿色。”

长期主义

做绿色地产是当代置业的坚持，张鹏也信奉做一个长期主义者，缘分有时候就是妙不可言。

“一个企业要么有钱，要么有地，要么有资源，坦白讲这些当代置业都不具有先天的优势。”张鹏很清醒，他和董事长张雷都知道，一个有价值的企业，一定要比别人有某种优势。

所以，当代置业需要让自己完全市场化，完全市场化的背后就是差异化。而后20余年，当代选择在绿色地产上深耕。

“市场不好的时候，新来的同事也会说，盖吧，别考虑绿色和健康了。”张鹏不是一个知难而退的人。

他希望，让绿色、科技成为当代置业骨子里的东西，无论市场好坏，政策支持与否，都让它逐步成为一套行业的标准。

张鹏和当代身上都有一股韧劲儿，我们问，这样极致的产品理想在资本市场上是否得到了该有的回报？他笑笑，直言这个问题有点尖锐。

他记得，六七年前没有限价的时候，绿色地产会得到比较大的商业显现。但很遗憾，限价之后，当代置业的努力和综合投入不占先机了。

资本市场的切入点总是理性而刻板，“说指标复杂也复杂，能说出二三十个。一说清楚，（投资者）就觉得绿色，没有立刻看到显性回报，自然把你和其他的企业归了包堆。”

“我完全理解这种评价体系，不可能众人皆醉你独醒，或者众人皆醒你独醉，就是要接受世俗统一的考验和评价。”我们迅速领悟到了话中意，多年的思考与阅历使得他看事情格外通透，不抱怨，但多少也有点无奈。

所以，当代置业需要在坚持和妥协之间进行平衡，需要将事情做到极致。张鹏坚信，穿越这个周期，总有一天能够脱颖而出，得到市场的认可。

“长期主义”也体现在当代置业的用人哲学上。这家企业很少出现“空降兵”，张鹏称，更鼓励摸爬滚打、自己成长起来的人，所以很少关于当代人事变动的新闻。

谈到当代的团队，他兴致很高，说身边是一群很年轻、很有活力的团队。

为了更好地培养人才，他安排年轻人担任助理岗位。我们发现，负责这次采访对接的已经不是去年那个高高瘦瘦的男生了。

“他们一个在倍格当项目经理，一个到西安高陵操盘去了。”这些年轻人在张鹏身边的时间不会太长，一年半年以后就会到各个岗位历练。

“我看重工作习惯的养成，这段时间，他们会迅速了解公司流程，对企业资源、人员调配会非常得当。”张鹏对他们认可度很高：“我现在身边三个人围着转，他们很辛苦，事无巨细，悟性也在那儿摆着，一年可能顶别人三年。”

他通过“冰山理论”向我们讲解当代的人力资源评估模型。

“上面一部分很容易看到，专业、特长都属于冰山上的一部分，但我们更看重冰山下那部分，心思是不是质朴？有没有敬业精神？有没有强烈的成功欲望？”

张鹏说：“我身边这样的年轻人很多，他们的眼睛是会发光的，我愿意天天跟他们打交道。”

绝对理性

张鹏有细节洁癖，经常因为看到公司的项目砖缝不齐、开关面板不在一个水平线上而苦恼，这种“洁癖”甚至体现在工作细节上。

“有时候错一个字，像吃了个苍蝇一样，要把他叫过来训一顿。”有时会激起同事的反驳：写错一个字，劈头盖脸说一顿，是不是抓细枝末节，不抓战略？

“我觉得这两者并不矛盾。”我们可以从张鹏公众号发现一些小故事，他曾因为手机上审批付款文件没看见付款附件立刻打电话批评经办人。下属也委屈：“附件是有的，您再看看？”

在回到办公室后，张鹏发现电脑能够显示附件。也就是说，即便需要改进，也是信息化团队，而不是文件经办人：“我把他叫到办公室，向他主动解释和道歉了。”

张鹏也习惯换位思考，或者说是因为曾经感同身受。在他的职业生涯中，也曾经历过领导决策失误，含糊其辞没有一个明确的交代。他知道，这样容易积攒不满和抵触的情绪。

把自己放低的张鹏，受到了更多尊重。有那么几个瞬间，让我们觉得张鹏是个格外感性和长情的人。但作为一家企业领导者，他又是绝对理性的。

“企业一定要看清以此为生的核心竞争力，团队也是一样。”长达两小时的交流中，张鹏习惯通过疑问句来表达自己的观点：“我经常跟团队说，在企业里生存，有三种能力，第一是核心能力，第二是通用能力，第三是专业能力，你凭什么立足？凭什么拿高薪？凭什么拿更多钱？凭什么拿权？创造这么大价值没有？可不可以量化？”

“一个是人，一个是数字，像人的两条腿，已经把企业支撑起来了，能走五年，十年。”

“我的管理哲学是什么呢？不信任人，而是信任数据和科技。所以团队任何一个人换掉，都不会产生大的影响。”数据很冰冷，却能够带来足够的安全感。

数字化的升级和进阶，被当代置业放置在一个重要的位置。

“数字化是什么？数字化是要转化成管理，转化成应用场景。比如最近推动一件事，研发、规划、节能、采购、成本、行销、客户、人力……这么多不同的数据库，要用一个数据化的底层逻辑把资金池和数据池彻底打通，让它成为一个底层逻辑。”

他告诉我们，当代置业的数字化已经让集团高管坐到办公室打开某一个项目，就能够了解到施工现场情况、招采的进度、甚至外卖小哥在哪个位置。

我们最后问张鹏，对当代置业有怎样的期许？其中有一点是——建立起一整套的产业链和价值链，能够穿透周期。

在他看来，未来，当代置业可以是一个数字化的地产企业。这不是转型，而是用另外一个标签让这个企业真正的韧性呈现到结果上。

现在回溯，好像从20年前开始，当代置业和张鹏就已经给自己规划好了清晰的路线，去哪儿？为什么去？怎么去？并且坚定地走下去。

以下为观点地产新媒体对当代置业总裁张鹏先生的专访实录：

观点地产新媒体：疫情后经济有所下行，目前我们认为房地产是率先复苏的，您如何判断？

张鹏：春节后，经济形势比较严峻。大局上来看，国内生产经营从某种程度上被按下暂停键，这个暂停键一会儿停一会儿又放。政府说今年未设置GDP增长目标，但各地有自身对经济复苏的要求，我感觉压力已经一层一层传递下来。

总体来讲，对企业是不太友好的，当然这个词用的过于沉重了，其实真正的压力还是地产企业承担了。

我今年一直说，房地产确实摒弃了躺赚的模式。恒大、碧桂园这些大企业，为什么越卖越快？其实还是现金的压力。

很多项目能有更丰厚的利润，可以合理的等一下预期，但由于对现金、扩张、土储、投资人的压力，当然就卖掉算了。

观点地产新媒体：行业会有哪些改变？您对未来有何判断？

张鹏：短期还是很艰辛，土地、项目的供应，市场消费的信心，确实承受比较大的压力。

中期要树信心，无论从时间还是空间来说，这次疫情对地产商是一个苦练内功的最好时机，这个信心一定要非常坚定，比黄金还重要，战略要明确，模式清晰稳健发展。

长期要看创新，各个企业都有自己的策略，有的从商业模式着手，有的从产品，有的从投资，有的从资本等等。企业要想可持续发展，就要集中精力，聚焦目标，对未来充满希望。

迟早有一天，地产公司还是要走到新的市场、新的价值和新的模式这条轨道上。

新的市场，我一直强调增存并举，除了做增量之外，分一点点精力到存量空间和城市核心旧城盘活，但又不能影响快周转，两者的比例要控制好。

新的价值就是产品价值和客户价值的回归，这次疫情对当代也是一个好事。过去谈了很多绿色、健康、可持续、节能、舒适，大家说性价比。疫情之后，很多客户除了询问常规因素之外，对无接触、人车分流、互相不干扰的关注更高了，这对当代是好机遇。

新模式，除了主业之外，各个地产商都在寻找新的增长。当然，地产企业就会拿地盖房子卖，这是底层逻辑，主业不能丢，但在主业之上，我们努力地践行第二增长曲线，就是围绕着空间做的业态，要赶快布局起来。

观点地产新媒体：您压力大吗？

张鹏：压力肯定天天都有。跟年初1月份相比，总体的排布发生了1-2个月的偏差，企业必须得面临这些问题。

我们提出“深淘滩、广积粮、速增长”：“深淘滩”就是控制成本，保证质量基础上，在招采、适配、性价比甚至一个材料上下工夫，做到低成本、高适配。

“广积粮”就是资金，年初在非常困难的时候发了两笔美元债，成本都在下降。还要创新一些商业模式，原来我们很少找当地的小地主入股，因为有些当地的合作伙伴一进来不让你做绿色，他觉得不需要做。

我们要实现产品理想，现在可能这个口子要稍微撕开一点，前提是得允许我们做绿色和健康。

第三点“速增长”，增长和成长还是有区别的，不单纯表现在规模上。

作为北方一家民营企业，操作模式上不像南方，南方资本的叠加和应用是非常高明的。北方偏粗犷，所以现在要花一些精力把内生的价值，把过去没有挖掘的一些机理不断抽丝剥茧拿出来。

这段时间，要保证一定的增长率，不能停，一停资本市场立刻就有反应。

截至去年末，我们的土储明确确权的到了1500多亿，马上能锁定的还有1000亿左右，有一定的发展力度。

但增长35%，50%，我们也做不到，还是不希望负债太高，让自己的现金流绷的那么紧。所以，深淘滩、广积粮、速增长是我们接下来要做的事。

观点地产新媒体：今年发债成本降下来了，未来还会继续降？

张鹏：客观说，当然希望不断下降，但按照现在的信用评级和规模，再往下降有一定难度。

海外发债要经过发改委的审批，这个审批很珍贵，每次审批完这个额度不用，把它废弃掉是特别可惜的。但是压力比较大的时候，不一定发那么多，这是一个匹配的过程。

观点地产新媒体：资本给的回报有达到实际付出的么？

张鹏：刚建企业的时候一直讲差异化，要有独特的优势，但是钱、地、政府资源当代都不具有先天优势。

所以，当代要做的事情就是让自己完全市场化，完全市场化的背后就是差异化。20多年坚持下来了，我坚定了一个信念，就是资本市场也有认知的过程，很多投资人也问我，绿色带来了什么溢价？

没有限价的时候，有比较大的商业显现和回报，包括太原、合肥、长沙，绿色比周边高出1000块，低密能高出2500-3000。后来一刀切了，限什么价就是什么价了，使得我们这种努力和综合投入不占先机了。

我始终说，要坚持做正确的事情，把事情做到极致，总有一天会得到市场的认可。

至于资本市场，指标说复杂也很复杂，能说出二三十个，指标一说清楚，就会觉得绿色没有立刻看到显性的回报，我完全理解这种评价体系，不可能众人皆醉你独醒，或者众人皆醒你独醉，就是要接受世俗统一的考验和评价。

但是，我们逐步看到当代的土地储备、土地质量、周转效率、客户满意度在逐步提高。我们咬紧牙关，穿越这个周期，与资本市场耐心做沟通，总有一天能够脱颖而出，对这点，我充满信心。

观点地产新媒体：这几个月土地市场很火热，为什么？

张鹏：第一是业绩。一季度国内土地交易中心和售楼处都停摆了，上市房企的土储这几个月处于空白状态，而上市公司的业绩是确认营业收入，两年或三年后，会出现两三个月是空的，现在就得赶快补货，压缩开发周期，把往下走的趋势扭转过来。

第二是土地供应，政府集中供了一批地；融资方面，年初融资环境是有所改善的，这几个月又受到了很大的压力，包括信托在内都不允许资金再流入地产。

但是有一段时间的空白期，整体的金融环境是相对宽松的，还有几次降息背景。我们发债那个窗口不错，融资成本也在下降。

资金面有所改善的时候，钱得赶快投出去，不投出去就沉淀了，不如把土地转化成土地储备。

政策方面，各地陆陆续续出了一批延期、缓缴土地出让金、放宽预售、放松竣备的条件，也在一定程度上缓解了企业的资金压力。

不管是什么，都能回到第一条上，业绩的压力摆在这儿，现在不拿，那么多钱要还，营业收入、净利润要保持增长。如果出现了比较大的断档或波动，自然就又影响了信用和评级，资金成本上升，走到了恶性循环。

观点地产新媒体：当代拿地也很有特点。

张鹏：投资人也有疑问，当代在招拍挂上没有特别优异的表现。在我看来，跑去北京、上海、深圳跟人家央企、国企、千亿公司竞拍是找死。

这是战略，而且是常规手段，但一定不是每天或者每个月要干的事情。我们更多还是用产业协同的方式，又叫产业勾地。

今年通过产业协同获取了不少土地，这种土地当然经过了正常的土地出让手续。

上半年，伟光汇通在重庆涪陵，京东方在武汉等地陆续定了一些土地储备，安全边际是比较高的。

因为人家投了产业，大量的资金投入进去，当然这个资金我们跟产业方是共同承担的，政府又有一些补贴，我们把住宅土地获取了，这个是这个历史阶段获取土地的主要的模式。

观点地产新媒体：和伟光汇通在涪陵合作得很好，小镇经济可能未来也是一个趋势。

张鹏：对，但是要格外警惕，小镇还是个长期投入、长期持有的过程，总结为“滋养的过程”。它比城市更小，城市具备的功能小镇都应该具备，比如说安全、交通、智能管理、配套、包括整个功能，但是它又要比过去所说的乡村更文明、更便捷、更现代化。

如果开发商只投入小镇，而没有资金的平衡，这就是去年前年的局面了。

小镇又容易证券化，很容易就死掉。比如伟光汇通和当代的合作，大家相得益彰，我做住宅，他做小镇，他的小镇的一部分投入建安，我的住宅会给它一部分溢价，减轻他的资金压力，政府也乐得其成的。

观点地产新媒体：当代物业也递交了招股书。

张鹏：当代是一业为主，多业为辅。一业主要是绿色地产，但是要拿出一部分精力提前布局，比如说第一服务，前阵子提交了香港IPO的招股书。

当代的物业公司也是极强的差异化，不是跟别人拼保安保洁、管理面积、增值收入这些，我们还是做科技人居，用科技的力量解决人体的舒适度。

我们认为未来的智能建筑，科技建筑，节能建筑，绿色建筑越来越多，当代肯定是管中国绿色设计中最广泛的物业公司。所以，我想这个也是我们一个蓝海市场，一定不跟人家去拼红海市场。

观点地产新媒体：当初做代建的初衷是什么？

张鹏：一开始主要的想法是，因为我们有绿色，有四恒，有恒温、恒湿、恒氧、恒定，有清洁能源，有外保温，这些东西光给当代做，很难普及，抬升整个行业绿色建筑的水平，我们当时希望把绿色技术做技术转化和技术输出。

我们签代建协议，希望用一部分绿建技术，让最基层的老百姓享受到。之前跟北京的北辰、金隅合作，大量输出以后，效果非常好，慢慢就转化出去了。

第二是给当地找地，比如一些城市，花几亿，几十亿进去，对这个市场不了解，直接进去的压力是很大的。所以每进一个新城市，先让当代绿建公司先进到这个城市里面，跟当地的地主先合作。

看重什么呢？第一是上市公司；第二有差异化；第三可能会卖得快一点，或者有一定的溢价。我们今年已经签约的代建合同额到了4亿多，对应的销售额大约有300亿，都没计入到排名里面。

因为从报表上是不归属当代的，我们不能把它算作自己的业绩，当然这4亿可以转化成净利，这个战线拉得比较长。

观点地产新媒体：现在很多企业更名为集团，未来当代置业会更名为当代集团吗？

张鹏：不会，当代置业一直叫当代置业，不会改成当代集团，或者当代生活，当代置业非常清楚，就是做绿色地产的。

你看这次物业，不像其他地产商分拆出来，本来就在当代置业之外，一直是规范化管理的，跟当代之间是兄弟关系。

每年，如果没有大的问题，推出一个围绕空间做的新的商业模式会推到资本市场，都不是从当代拆出来的。

观点地产新媒体：疫情下怎么看？

张鹏：每个企业面临的外界环境，和自身的禀赋能力是不太一样的。

走到今天，不仅仅是成本的问题，更是要让战略有前置度，宽带的韧性，管理的韧性，要有宽带的幅度，不像原来的运作模式。第三是受到任何冲击的时候的恢复能力，这三者是深淘滩重要组成部分。

第一，要强调企业看清楚以此为生的核心竞争力。我经常跟我的团队说，在这个企业里面生存，有三种能力，一是核心能力，二是通用能力，第三是专业能力。

到底怎么立足？凭什么拿高薪？凭什么拿权？创造这么大的价值没有？可不可以量化？如果可以量化，我们愿意付出成本；如果不能量化，就应该待岗，走到一定程度的时候，一定要做一些反思。

第二是数字化的升级和进阶。在当代，张鹏只是一个符号而已，靠一个人什么事情都办不成，当代是一个完全市场化和职业经理人化的企业。

我们更鼓励摸爬滚打、自己成长起来的人。

现在身边团队很年轻，不会超过38岁；另外几家，联合办公倍格核心团队不超过32岁，都是一群非常有活力的年轻人。

我强调，当代置业数字化的理念是非常强的。比如说最近推动一件事，无论是研发、规划、节能、采购、成本、行销、客户、人力、财务业绩，要用数据化的底层逻辑把刚才说的9个资金池和数据池彻底打通，让它成为一个底层逻辑。

集团的高管打开某一个项目，施工现场售楼处的人在做什么？甚至可以看到已经建成的小区，现在的外卖小哥在哪栋楼里面，当代的数字化已经基本实现了我刚才描述的这个场景。

在我看来，管理哲学是什么？管理哲学是不信任人，而信任数据，信任数字，信任科技。走到今天，外界发生了这么多变化，一是你在企业里，团队也好，企业之于社会，高管之于企业，精于此道，以此为生的核心竞争力是什么，你回答清楚。

二是企业要想可持续发展，底层数据搞清了没有？数学算法建立了没有？三是数字化的战略应用了没有？大家都说数字化，数字化是什么？是要转化成管理，要转化成应用场景。一个是人，一个是机器，机器就是数字，两者跟人的两条腿一样，已经把企业支撑起来了，而且我认为能走五年，十年。

我可以非常明确说，当代团队任何一个人换掉，对这个企业没有大的影响，这就是当代基因的东西。一开始说科技，走到今天，我们说企业管理的数字化，数字化可以精确到几块钱，年初定的指标，花出去的钱，花出去的建安，花出去的材料采购款，通过这套算法到年底正负不会出现偏差3%。除非，意外发生了，这个项目我不投了，或者这个项目停工了，这是企业现阶段基业常青或者可持续发展的一个最基础的东西，还不是大的，是最基础的东西，把它要一点点建起来。

观点地产新媒体：您身边很多摸爬滚打的年轻人，您招人的时候最看重的一点是什么？

张鹏：后浪越来越不一样了，我跟人力资源说，如果你不懂得2000年以后出生的人的生存环境和生活环境，包括个人对工作，对职业的判断，真的很难管好他们。

我儿子14岁，我说他们这代人不懂得感恩，所有的事情都给他准备好了，他认为这些都是当然的，都是必须的，都是顺理成章的。所以，当别人给他机会的时候，也不一定去争取。

所以，我们看年轻人，从内心深处要质朴。所以选人的时候，对地域上还是有一些要求，比如说西南、贵州、重庆、陕西，家境不是特别优越的。我经常会问他们，大学的时候费用是谁给的？这群孩子很珍惜机会，他很会感恩。

第二，他们特别勤奋，我们每天都会有特别多的新机会，有很多家庭环境很好的孩子，很多机会他就不那么在意，就显得有一点迟钝。比如说51word的创始人就是重庆大学毕业的四川人，没有人给他先天优越的条件，他在当代做过物业、养老、招投标、成本，后来他说想内部创业，我们给了他一笔钱慢慢就干起来了。联合办公倍格生态的周贺也是，物业的CEO也是。

人力资源有个冰山理论，上面的一部分很容易看到，比如聊几句你的专业是什么，特长是什么，那是冰山上的一部分，我们更看重的是冰山下的一部分，就是心思很质朴，敬业精神很强烈。

成就导向，比如说他对五年，三年，有一种强烈的成功欲望，这样的年轻人眼睛是发光的。你给他一个机会，他会觉得你要给我一个新的平台，你要给我一个新的机会，你能感知到，最后把他用一个人力资源的模型去打出一个分来，所以，你会抓到一些优秀的人才，我们身边这样的年轻人特别多，我愿意天天跟他们打交道。

观点地产新媒体：对当代过往一年满意吗？有怎样的期待？

张鹏：我们对自己的成绩和业绩，客观说是永远不满意的，但是，对我们的努力、勤奋和尝试又是满意的。

对未来的期待有几点，一个是企业的数字化管理，精益管理，我始终认为它是这个企业成为常青藤的基底，这件事情不能因为高周转就放弃它，正如我们对绿色的追求。

第三，我们希望让绿色、节能，无论政策允许不允许，支持不支持，都希望它逐步成为一套行业的标准，这个企业就已经为社会做出了巨大的贡献。

第三，我们希望建立起一整套的产业链和价值链，能够穿透周期，它是一个数字化的地产企业，数字化的科技企业，这个不是转型，是用另外一个标签让这个企业真正的韧性呈现到结果上。