王永仁与观点对话：澳海“田园牧歌” | 博鳌20年

编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

观点地产网 “田园和房地产不是两条平行线，是可以有交集的。”

二十年前，伴随着城市化发展的加速，农民纷纷“洗脚进城”，朝夕与田间地头相伴的人们对高楼林立的城市充满好奇；二十年后，已经看惯了钢筋水泥的人们开始向往生态、恬静的田园生活。

2018年，万科将公司战略定位由“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”；同年，恒大、碧桂园相继设立农业公司。房企“三巨头”不约而同的改变，让人们开始重视农业。

喧嚣之中，一家名为“澳海集团”的房企获得了越来越多人注意。值得一提的是，这家企业早在2006年就开始涉足到了农业领域。

经过十几年的发展，澳海集团逐渐打造出了一条囊括红酒、养猪、茶油、农场等多种业态的生态农业链条。

即便如此，澳海的核心还是房地产。当其他产业板块渐渐发展成熟，如何与地产主业打好配合，成为了澳海研究的“新课题”。

“下一阶段怎么走，澳海是有明确规划的。我们想把农业、电商和地产做更深层的结合，加上提升物业服务的因素，从而把集团几个板块业务打造成一个联动的生态圈。”

随着澳海集团副总裁王永仁的娓娓道来，一张关于澳海未来十年的发展蓝图逐渐呈现眼前。

交谈持续了一个多小时，从澳海的历史谈到了未来目标，从地产业务聊到生态农业……

渐渐地，我们发现，围绕地产主业打造多元化产业链这条道路上，澳海想要达到的目标远不止于此。

二十年深耕

虽然是“80后”，但早在2000年便加入公司的王永仁，如今已陪伴澳海集团走过了二十个年头。

“公司1998年成立，在杭州起家，我加入那会整个公司才30多个人。”时光荏苒，回想起多年前的场景，王永仁有些感慨。

2004年，澳海开始逐渐提速，慢慢从区域走向全国，王永仁是澳海第一批奔赴省外开疆拓土的“大将”之一。

“第一个跨省项目就是在宁夏银川，当时我是副总。”

值得一提的是，在过去二十年里，王永仁有超过七成时间是在区域一线任职：“我在宁夏呆了7年，后来调去湖南工作了8年，去年12月才回总部。”

从王永仁的任职经历来看，澳海对区域的深耕可见一斑。

据了解，澳海这些年总是习惯于以区域为单位，集中布局增长迅速的新兴城市及其周边。如今，澳海的足迹已经遍布东北、西部、华中、华东四个区域20余城。

从区域上看，澳海更偏爱布局二三线甚至四线城市。对此，王永仁解释说，相比起这些城市，北上广等地方受政策影响会比较大，拿地门槛也相对较高。

“澳海的风格就是稳健发展，我们拿地比较谨慎，很少会去做冒险的事。”

事实上，冲规模下的“大而全”与求稳健后的“小而美”究竟孰高孰低，行业内始终难以统一意见。但从交谈的过程中不难看出，对于澳海下一步的发展，王永仁始终保持一份乐观心态：“现在发展势头挺好，很健康，能够做到稳中有升。”

不过，三四线城市固然不会出现“一盘定输赢”的局面，但由于受到市场容量的制约，如何完成去化也是让不少企业头疼的一个问题。

对此，王永仁没有太多迟疑，他直指，解决这个问题只能靠产品的优势和多年深

耕下来的口碑。这两点，也是让包括王永仁在内的澳海人引以为豪的优势所在。

“澳海很重视项目的规划，设有一个设计管理部和一个产品研发中心，这两个部门是既平行又有交叉的，互相合作同时可以形成竞争。”

对于产品的高要求，加上扎根区域多年逐渐形成的影响力，让澳海即使是在面对一些大型房企时，也能底气十足。

说到这，王永仁给出了一个更为直观的数据：以银川和湖南公司为例，凭借十余年深耕积累下的口碑，澳海旗下项目“老带新”比例能达到30%左右，而行业正常水平大概为15%。

“今年还提出了赋系产品的概念，就是新中式和现代风格做了一个结合，出来之后市场的反应也很好。”

口碑换来业绩，良好的业绩会刺激企业持续深耕的决心，而深耕之后又能不断积累口碑。在当前深耕的区域中，澳海已经形成了一种良性循环。

王永仁介绍说，湖南是澳海今年的主战场，今年预计能做到100亿以上。此外，杭州、沈阳、山东等城市及周边都是澳海深耕的区域。

与此同时，言语中王永仁也透露出，澳海今年有了一些扩展新区域的想法。

“我现在全国都在看，合肥、贵阳、武汉、成都等。”王永仁指出，下半年公司会加快拿地的节奏，预计10月份会是一个高峰。

地产“田园牧歌”

抛开地产的热闹，探索田园农业的“牧歌”，是澳海人独有的一份体验。

王永仁介绍，做农业最开始其实是出于董事长自己的一种情结：“他喜欢养牛养羊，做农业是件很开心的事。”

受此影响，早在十多年前，澳海就表现出了对打造多元化产业链极为浓厚的兴趣。

“银川是我们出省后的第一站，而红酒产业也是到了银川之后决定要做的。当时发现这个地方非常适合做酒庄，和波尔多处在同一个纬度带，气候很好，目前已建成集葡萄酒酿造、葡萄酒文化展示和旅游观光于一体的葡萄酒庄园，年产葡萄酒可达120吨。后来我们还建造开发了以西夏文化为主题的西夏风情园4A级旅游景区”

红酒只是一个开始，随着地产扩张的脚步，澳海的生态农业产业链开始在各地不断“生根”，在江西上饶等多地布局了多种农业业态。其中，仅茶油业这一项，年产值便可达到2.4亿元。在澳洲我们还有自己的农场，农场面积约7000公顷，配有高质量的大型基建设施，以及完善的电脑数字管理体系，每年可产出肉牛约3000头.

事物总有主次之分，尽管农业领域“如火如荼”，但如果能与地产主业融合起来，无疑会成为澳海一个新的增长点。

单纯从行业角度来看，房地产和农业似乎是两个风牛马不相及的事物，如何打通二者之间的联系？

澳海给出的答案是“线上平台”。

“农产品可以通过电商下单配送到家，大米、蔬菜、鸡鸭鱼牛什么都有。把业主服务好之后，地产的口碑同时也起来了。尤其是疫情期间，线上平台发挥了极大作用，也更加坚定了我们对于把这几个业务结合起来的信心。”

除了传统的住宅业务之外，澳海沿着这个思路有了更深一层的考虑。

“研究几个业务怎么结合的课题，也请了很多咨询公司来一起探讨，因为我们打算推物业平台上市了。”

澳海明白，随着如今越来越多物业公司上市，如果澳海仅靠物业这个单一板块，没有任何优势。王永仁坦言，物业并非澳海的“长板”，不管是规模体量还是物管业态，澳海和目前上市的物业公司相比都还有一定的差距。

但如果能够将电商、农产品等因素有机融合到物业这个“大容器”里，就能够成为澳海独有的特色：“在澳大利亚有自己的农场，这是我们的优势。”

同时，澳海也制订下了一系列“补缺”策略，包括接管更多除住宅以外的业态，丰富自身管理业态的同时继续提升管理面积。王永仁表示，集团的计划是三年之内物业要完成上市。

稍作停顿后，他笑道，物业上市仅是澳海未来“十年大计”的第一站。

以下为观点地产新媒体对澳海集团副总裁王永仁先生的专访实录：

观点地产新媒体：这次疫情对各个行业影响不小，您觉得对澳海影响大吗？

王永仁：影响肯定有，但是主要是2月份影响比较大，因为全国自持商业比较多，对我们来说，商业自持这部分影响最大。

销售方面来说，2月份影响比较大，3-5月还可以，特别是4-5月份出现爆发性增长，卖得比较好。

疫情对我们来说也是一个挑战，主要是物业这块，物业和电商的结合给客户提供了很多便捷的服务及公益活动，提升了企业口碑，比如给业主送大米、送口罩等等，这些活动效果和反馈还是比较好的。

观点地产新媒体：疫情还是让我们有了很多反思的。

王永仁：对，线上这块可能以前大家也意识到重要性，但没有像疫情来了之后这么坚决去推动。

我们现在也在盘算，包括物业和电商、销售、房产、农业怎么结合，研究这个课题，也请了很多咨询公司，因为物业我们也打算上市的。

观点地产新媒体：物业板块会是澳海未来发力的一个板块是吗？

王永仁：单独物业这个板块我们没有太大优势，我们的体量跟头部上市公司差距还是比较大，而且管理业态较单一。

只有物业结合电商，和自己的农产品、澳大利亚农场等结合，充分利用自身资源，我们有这个优势。

观点地产新媒体：物业现在有明确的目标吗？

王永仁：有的，现在也是我在牵头做，要求五年之内必须上市，我的计划是三年之内物业要和电商结合完成上市，现在请了专业的咨询公司给我们指导，打算从几个方向去突破。

我们知道自己的劣势，第一个管理面积不够，第二个管理产品比较单一，现在通过房产来支持物业，提高经营范围，提高利润率。还有就是打造电商结合农业的特色服务。

观点地产新媒体：澳海在布局区域的时候会有什么选择吗？

王永仁：今年我们还是以湖南为主战场，湖南今年能做到100个亿销售额，包括岳阳、怀化、长沙等几个地方。

另外，我们还想进武汉、成都，武汉今年拿地肯定是机会。

观点地产新媒体：下半年澳海会不会加快拿地的节奏？

王永仁：拿地肯定会加快的，估计拿地高峰期在10月份，现在合肥、贵阳等地都在看。

贵阳今年是要进的，贵阳新区是一个很好的区域。

拿地的时候，我们的考量比较细，整个区域都要分析，不能盲目进去。

观点地产新媒体：澳海好像合作的相对偏少一点。

王永仁：合作比较少，总体来说应该不是跟专业的房产公司合作，而是跟一些房地产相关联的单位去合作。

观点地产新媒体：只是会引入一些财务投资，但是操盘是自己来？

王永仁：对，自己操盘会更放心一点。因为跟我们风格有关系，这样的话能够自己把握风险。除此之外，我们大部分都是招拍挂。

观点地产新媒体：您觉得对于澳海来说，跟同行相比之下，在行业内最大的竞争优势是什么？

王永仁：以银川和湖南公司为例，特点就是在行业内口碑很好，我们老带新的比例在同行业是非常高的，比任何周边楼盘都要高。能达到将近30%的老带新，周边基本上15%。

一是靠自身的物业管理，二是靠产品性价比。因为我们的产品品质做到周边中高端，但是售价一般都留有空间，让客户感觉到还有一定的上升空间。

产品质量方面我们也很重视，每个项目的总图老板都要亲自研究的，这是一个大的规划方面。

我们设有一个设计管理部和一个产品研发中心，这两个部门是既平行又有交叉的，互相合作同时可以形成竞争

我们今年推出的赋系产品，是新中式跟现代相结合的风格，产品在原有的基础上在立面、园林、智能化等方面都有进一步的升级优化。客户对我们产品也很满意。

观点地产新媒体：在您看来，下一个10年之后澳海会成长成一家什么样的企业？

王永仁：在深耕所在城市、提升规模的同时，我们畅想10年至少要打造5-6个下属上市公司。