7月7日一整天，关心泰禾的人都在等，等着泰禾对深交所发出的年报问询函作出答复。
晚间9时许，泰禾集团（000732.SZ）的回复公告终于发出来了。
针对深交所问询函中提出的负债及明细、存货跌价准备计提同比大幅增加的原因、借款利息资本化率是否合理、项目是否存在客户未签收或未完成银行按揭审批而确认收入的情形、地产业务毛利率同比大幅下降的原因、合营联营企业往来款关联关系、主要项目是否存在未披露风险、高管频繁变动原因、引入战投情况等，泰禾一一进行了回复说明。
看回复公告全文，可点击左下角“阅读原文”跳转阅读，或者进入公众号输入关键词“泰禾”，直接下载PDF版公告。
引战尚处于筹划阶段
7月7日晚间，泰禾回复深交所年报问询函中明确，截止目前，泰禾引入战略投资者尚处于筹划阶段，各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议，能否签署尚存在不确定性。
昨日晚间（7月6日），泰禾集团还连发两条公告，一条是2017年度第一期中期票据（17泰禾MTN001）到期未能兑付本息，一条是股票交易异常波动的风险提示。
其中也明确，泰禾引战还处于筹划阶段，引入战投签署股权转让协议时，如涉及转让目前已质押或冻结的股份，需办理完成解除质押手续或解除冻结手续，或取得权利人书面同意函，相关事项尚存在不确定性。
而据7月1日泰禾发布的公告，大股东泰禾投资及一致行动人共有15.6亿股份全部被冻结，占泰禾集团总股本比例62.69%。
7月7日早间开盘，泰禾股价应声下跌，同时搅动多只地产股跟着一起下行。但是午后，泰禾股价再次拉升，收报7.21元，涨幅3%。
一边债务违约成常态，一边连日来股价接连上涨，这让很多业内人士看不懂，称之为“魔幻事件”。
之所以呈现如此局面，除了牛市的带动，更多的因素在于成功引入战投的预期。
此前数天，业内有传闻万科极有可能是解救泰禾的白武士，并且一周左右会有消息公布。但是直到今日，还没有确切消息。
能否成功引战，决定泰禾能否活下来。从4月底释放引战消息至今，各方一直在等，包括投资人、债主、业主和业内同行们。
来源：雪球
泰禾有多少负债？
7月7日晚间回复深交所年报问询函公告显示，截至2020年7月7日，泰禾已到期尚未还款的债务为270.65亿元。
这个数字比6月12日披露的235.58亿元有所增加。公告同时显示，6月12日披露的235.58亿元已到期未归还借款中，有17.76亿元已获得展期和续贷。
截至2020年7月7日泰禾已到期未付债务明细
来源：泰禾回复深交所年报问询函公告
另据泰禾集团2020年一季报显示，截至2020年3月31日，泰禾一年内到期负债672亿元同期货币现金为55.53亿元。长期借款及应付债合计292.32亿元，长期应付款合计998.89亿元。
7月6日，泰禾公告出现首笔债券违约。公司2017年度第一期中期票据（17泰禾MTN001，代码：101774002）应于2020年7月6日兑付本息16.125亿元，但是虽经多方努力筹资，仍未能按期兑付。
资料显示，2020年下半年泰禾共有4笔境内债券到期，除了17泰禾MTN001的这笔，还有另一笔20亿元中期票据（17泰禾MTN002）将于9月8日到期；还有2017年发行的两笔私募债，分别将于8月15日和10月10日到期，债券余额分别为8.18亿元（17 泰禾 01）和15.98亿元（17 泰禾 02）。
此外，今年下半年还有四笔境外美元债到期，债券余额总计24.33亿元。
来源：泰禾集团2019年报
泰禾的债务困境还体现在其融资结构中非银贷款占比较高，融资利率较高。
来源：泰禾集团2019年报
泰禾2019年报数据显示，截至2019年末融资余额中，银行贷款占比17.48%，债券占比21.09%，平均融资成本较高的非银类贷款占比高达61.43%。
2020年5月15日泰禾回复深交所《关注函》的公告同时显示，泰禾2020年到期的有息负债中，来自信托公司的贷款占比高达46.76%，来自资产管理公司的贷款比例高达25.47%，成本较低的银行贷款占比仅为12.46%。
来源：5月15日回复深交所《关注函》公告
泰禾的资产质量如何？
据泰禾2019年报显示，旗下项目数量为80个，其中21个项目已经完工，其他项目处于部分完工及在建中，主要分布于以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区。
截至2019年底，泰禾土地储备中剩余可开发建筑面积为1011.5万平方米。在售的71个项目中待售权益建筑面积为622.37万平方米，按照2019年平均销售价格计算，待售货值约为1475亿元。
来源：泰禾集团2019年报
有业内人士表示，如泰禾能成功引入战投，可以兑付到期贷款，解除资金危机，甚至还可以替换掉高成本的非银贷款。但是引入战投后也不代表万事大吉，在建和在售项目能否顺利开发与销售仍是关键。
从泰禾旗下项目分布区域来看，符合房地产市场追逐热点。随着疫情后房地产市场的转暖，只要泰禾在建项目能够顺利推进到预售、在售项目能够顺利复工，泰禾的销售是可期的。
泰禾缘何陷入今天这般境地？
在2013年以前，泰禾一直专注于福建本土市场。2013年走出福建，2013-2015年这三年间，泰禾在北京、上海、深圳等城市高价参与土拍，成为“地王收割机”。
期间，泰禾也一直被“高杠杆融资拿地”的话题缠绕。彼时黄其森接受媒体采访时回应，其出身于银行，和金融机构融资溢价能力较强，只要拿地后7-8个月项目能开盘，走高周转快速去化路线，就能抵抗风险。
2016年以后，泰禾集团开始由公开市场拍地王转向二级市场大规模并购。
2016年泰禾通过并购获取8个项目；2017年泰禾土地拓展全面转入到以并购为主的阶段，年内共计获取36个优质项目，其中有26个项目是通过并购及购买资产的方式获取。
泰禾表示，通过并购方式获取土地，可以降低拿地成本和风险，缩短项目开发周期，快速扩张公司土地储备规模，有利于公司快速发展。
但是，彼时泰禾大规模并购的风险已经引起部分金融机构关注。
2017年9月，某银行地产事业部负责人就提醒过红姐，要关注泰禾集团的大规模并购行为，并购让泰禾集团股价大涨，但是也埋下了风险隐患。
2018年，泰禾债务危机显露端倪。
一方面，在房住不炒的调控主基调下，融资端愈发收紧，销售端下行明显。泰禾产品定位高端，销售更为不乐观。
比如，累计耗资108.62亿元从华侨城手中收购的北京丰台地王项目——泰禾金府大院，由于有政府限价，预售证迟迟未拿到，“高周转快速去化路线”难以实现，风险也就来了。
另一方面，并购是把双刃剑，如果尽调不充分，很容易踩雷或陷入纠纷，而导致项目难以如期开发。
比如，泰禾在江苏区域的江宁院子项目因土地规划被叫停；2017年9月从江苏沃得集团收购的鹿山项目，2018年3月也因无证施工被句容市规划局勒令停工。
2019年，泰禾通过向老乡世茂甩卖项目股权进行自救。但房地产调控并未放松，楼市持续低迷，泰禾在资金链出现危机的情况下，融资性现金流大幅缩水，到2020年新冠疫情叠加冲击，泰禾不得不下决心引入战投来求生。
但是，望穿秋水，直到现在，战投还没落定。
从近日泰禾股价接连大涨的表现看，也许引战即将落地不是空穴来风。
是不是万科？没人敢给确切的答案。
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