成交上升人气旺 上半年深圳楼市走出独立行情

证券时报记者 吴家明

2020年上半年已经过去。尽管受到新冠肺炎疫情的冲击，但深圳楼市的上半年却“风起云涌”，相对独立的行情引起全国关注。今年上半年，深圳楼市的成色到底如何？

成交上升人气旺

深圳房地产信息网最新公布的今年上半年深圳楼市数据显示，尽管受到疫情影响，深圳一手新房合计成交16727套，二手房合计成交44000套，其中6月成交量达到10594套，创近4年以来的月度新高。

说起新房市场，就不得不提到几个所谓的“网红新盘”入市，其中位于宝安区的新锦安海纳公馆，5套房吸引近1171批客户参与诚意登记，中签率仅0.42%。值得一提的是，一年前市场情绪平稳时，彼时海纳公馆开盘价与周边二手房价格相差并不太多，购房者还有更多选择余地。而在去年年底和今年上半年，南山、宝安区的房价被大幅推高，导致一二手房之间形成了较大的价格差。有房产中介表示，这5套房是当时退订出来的房源，没想到居然会突然变成抢手货。

一二手房价格的倒挂，使深圳购房者“打新”热情高居不下，购房者想尽办法只为抢到性价比高的新盘，由此形成深圳楼市独特的“打新潮流”。值得关注的是，在这打新潮流的背后，深圳还有许多新盘的去化率却并不高。深圳中原研究中心表示，今年6月仅光明一个项目开盘去化较高，其他项目开盘去化均未过半，整体开盘去化率在四成左右。深圳市房地产中介协会认为，随着深圳楼市片区与项目分化加剧，一手房冷热不均的现象将会持续发酵，同时，也可能存在一小撮投机炒房群体联合部分自媒体与开发商，联合垄断销售渠道，控制房源，人为制造楼市恐慌氛围，乱“带节奏”的现象，造成了部分楼盘的“热销”现象与全市新房市场总体平稳的实际现象格格不入。

二手房方面，今年上半年深圳部分片区出现了“热炒”现象，部分“热炒”行为更出现自南山、宝安东移的迹象。进入4月中旬之后，相关部门开展了一系列楼市专项治理工作，深圳楼市在5月便迎来了一波震荡调整行情，但进入5月底之后，二手房网签量则再度进入上升渠道。对此，深圳市房地产中介协会认为，从各区二手房网签占比的走势分析，相比4月高峰期，宝安、南山等在4月网签量首先领涨的西部区域，却在6月的网签占比中均有所下降，反而是以龙岗、罗湖为代表的东部片区区域，在6月的网签占比中上涨明显，也进一步证实了6月二手房市场行情与4月份的部分热炒行为东移，可能存在一定的关联。

市场热度高，房企销售收入自然也有所体现。克而瑞的数据显示，今年前5个月房企在深圳销售排行第一位是华润置地，销售金额达到104亿元左右，招商蛇口(001979,股吧)、深业集团、佳兆业、金众地产分列二到五位。

监管升级范围扩大

另据深圳中原研究中心监测显示，6月深圳全市住宅租金为每平方米每月70.9元，环比下滑0.9%。房租下降、房价上涨，租金回报率继续下滑至1.33%。这种现象也需要理性看待。

疫情之中深圳楼市走出独立行情，但楼市的监管却在不断升级。先有新盘“捂盘惜售”被处罚，后传出部分低利息房抵贷资金流入房地产市场的消息。对此，人民银行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳银保监局、深圳市市场监管局共同回应传闻。

记者梳理发现，近几个月来深圳楼市的监管不仅包含一二手房市场，而且监管的范围和力度也越来越大。此前，深圳市住建局通过官方微信公众号发文称，严厉查处部分二手房挂牌价虚高行为，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源下架。此外，还要求各房地产经纪机构每月7日前上报上一月二手商品房成交价格等相关信息。各区方面，宝安区要求区内所有新建住宅必须全部“抽签选房”。福田区住建局印发《福田房地产中介从业“八不准”》的通知，其中包括借“学位房”、“棚改”、“拆迁”等炒作、哄抬房价，散布未经主管部门认可的“学位积分类别”、“纳入棚改计划”等不实信息，误导购房者。近期，深圳市场还传出自媒体哄抬房价被查处的事件。

刚刚把自己在罗湖向西村片区的房子出手的罗先生，告诉记者一件让他感觉很“奇怪”的事：刚刚交了定金的买家竟然反悔了。“在房价上涨时期，通常都是卖家反悔的多，怎么我会遇到这种事，对方说小区可能有安全隐患，但其实是因为资金有问题。”罗先生如是说。虽然是个案，但可以看出，许多深圳置业者还是持有相对谨慎的态度。深圳市房地产中介协会表示，鉴于目前国内、外宏观经济基本面，以及以往历史数据分析，6月楼市的行情能否在7月一直持续下去仍存疑。深房中协再次郑重提示消费者，在面对各类纷繁错杂的信息时候，要学会甄别，切勿轻易被片面信息有意识误导，盲从跟风。