房租下跌，房价却上涨？楼市进入非常时期！

　　房租在下跌，但房价反而在上涨，楼市泡沫要出现了吗？

　　一些城市火热的楼市下，眼看着均价在上涨，却又出现大片的低成交和降价，这是怎么回事？

　　经过20年的发展，又遇到疫情的黑天鹅，现在的楼市，已经进入到一个特殊时期。

　　今天来跟大家聊聊楼市的一些事，结合这些事，分享一些我对楼市的判断。

　　最近几个月，我们公司办公楼的电梯明显没那么挤了，很多公司都搬走了，听说是搬到其它租金更便宜的地方去了。

　　的确，上半年，在疫情中，众多行业遭受到重创，倒闭的倒闭，亏损的亏损，很多企业都无力承担高昂的房租。

　　5月份，全国20个大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月，环比微降0.95%，同比下降1.56%，同环比降幅进一步扩大。

　　官方发布的物价数据也显示，5月份租赁房房租环比下跌0.1%，同比跌0.3%。

　　在经济承压之下，房租下跌也是理所当然的事情。那房价跌成什么样呢？跌个鬼哟。

　　根据统计局公布的数据，5月全国70大中城市房价普遍都在上涨。

　　尤其是一线城市的房价全面上涨，二手房市场上，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。

　　一线城市的全面上涨，充分说明了核心资产的价值。越是这种楼市冷淡期，越是突显核心城市优质资产的价值。在牛市时，不管一二线，还是三四线，随便一个城市的房价都能涨。但熊市时，只有核心资产才能坚挺不跌，甚至还能继续涨，最先挺过艰难期，引领上涨。

　　4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅与上月相同。

　　31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。

　　35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.7%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。

　　楼市回暖了吗？

　　从统计局公布的数据来看，楼市已经基本复苏到正常水平了。

　　5月，商品房销售面积及销售额同比增速均超过20%，同比降幅大幅收窄。

　　5月，房屋新开工面积同比增长2.5%。

　　5月，房地产开发企业土地购置面积同比增长0.8%，环比增长35.4%。

　　前5个月，房地产开发投资同比接近转正，同比下降0.3%，住宅投资3.4万亿元，同比持平。

　　其实楼市的回暖，并不算意外，毕竟各种摇号、地王的新闻都听到麻木了。

　　上个月，杭州出现6万人摇号一个楼盘的历史壮举，中签率低至1.23%；南京也出现1.3万组人抢223套的“万人摇”；成都更夸张，今年前4个月，已经出现6个“万人摇”楼盘了。

　　（杭州购房者在摇号群里交流登记编号）

　　土拍市场上，更是火热。上海拍出310亿的总价地王，广州一天拍出240亿的土地，火热的土拍让广州公共资源交易中心网站都崩溃了。

　　有数据统计，前5个月，全国土地成交金额TOP10城市成交额同比增长42.5%；规划建筑面积TOP10城市成交面积同比增长25.1%。

　　令很多人不解的不是楼市已经回暖，而是为什么楼市能回暖得这么快？为什么经济不好，房价居然还能一路上涨？

　　为什么房价和房租会发生背离？这莫名其妙的房价上涨是什么情况啊？

　　首先，千万不要将疫情后的楼市反弹当成“中国特色”，这还真不是中国特色。

　　譬如英国，4月份GDP环比下滑20.4%，成为1997年有月度记录以来的最大跌幅，经济压力够大了吧？但英国的房价依然坚挺。

　　至今为止，英国楼市解封一个多月。与封锁前的2020年3月份相比，英格兰地区6月的平均挂牌价上涨了1.9%。

　　而成交价和挂牌价的比值也在上涨，英格兰总体比值在2月份时是96.6%，楼市解冻后已上升到了最新97.7%。

　　也就是说，英国楼市重启后，挂牌价在涨，成交价也在涨。

　　为什么会出现楼市反弹？就跟一个粉丝朋友说的一样：工厂关了，手上拿着几百万资金，不买房，我还能干嘛？

　　尤其是对于中国人来说，本来相比国外各种投资理财，中国的投资渠道就单一，现在仅有的一些投资产品，要么收益惨不忍睹，要么直接就亏损了。

　　我还记得，14年初的时候，余额宝刚出来不久，最高的时候，有6.3%的年化收益率。而现在，1.5%都不到，还不如在银行存个定期。

　　想在银行买个有固定收益的产品吧，又遇上百年不遇的银行理财亏钱，连银行固收产品都出现亏损了。

　　招行的“季季开1号”，近1个月的年化收益率居然是-4.42%。谁能想到，一个月前存进银行的100万，现在拿出来只剩下95万多了。

　　想买点信托吧，信托暴雷，安信信托(600816,股吧)暴雷后，最近又传来四川信托的消息，超200亿资金没有兑现。违约事件频发，都闹出维权事件了，哪还敢买？

　　鼓起勇气看看股市吧，一拉过去几年的走势，醉了。好家伙，2009年9月上证指数3115点，现在2967点，敢情这十年是全白干了。整个股市一直在做箱体运动，从来没有突破天花板，都是在互相收割。

　　这一路寻寻觅觅下来，不买房，还能怎样？买套房子，就当存进去“房子银行”了，需要钱的时候再卖了房子，要么抵押变现也行，再怎么都不至于亏钱，稍微有点买房知识，挑对房子来买，还能顺便赚一笔房价上涨的钱。

　　另一方面，货币宽松也从侧面导致了楼市上涨的预期。

　　今年的政府工作报告，明确提出“引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”，加上为了应对疫情的屡次放水刺激，老百姓(603883,股吧)放水预期十分强烈。

　　在老百姓的概念中，放水就等于房价涨。所以，别问，问就是买房。

　　虽然5月、6月MLF和LPR都没有下调，但只是宽松的节奏有变化，货币宽松的方向不会变。

　　6月18日，第十二届陆家嘴(600663,股吧)论坛在上海开幕，中国人民银行行长易纲就表示：展望下半年，货币政策还将保持流动性合理充裕，预计带动全年人民币贷款新增近20万亿元，社会融资规模增量将超过30万亿元。

　　而2019年全年人民币贷款增加16.81万亿，社会融资规模增量25.58万亿。也就是说今年人民币贷款将同比大增18.9%，社会融资规模增量大增17.2%，可见今年放水的力度有多大。

　　在货币宽松下，大概率就会导致流动性充盈甚至泛滥。出于对通胀的恐惧和过去通胀的经验，老百姓会自发寻找资产对抗通胀。

　　而在当下欠佳的经济形势下，会进一步导致“资产荒”，大量资金涌向优质资产。在中国，有什么优质资产比得上房子？

　　同时，在“资产荒”下，优质资产的竞争会更加激烈。

　　激烈的资产竞争下，导致的就是楼市的进一步分化。

　　以前的楼市分化，是单纯的城市间分化。一开始，是一线与非一线城市的分化，所有的房价上涨光环都落在一线城市之上。

　　后来，强二线异军突起，变成一线、强二线和其它城市的分化。近几年，西安、杭州、成都等各个强二线城市的房价暴涨就是强二线崛起的例子。

　　而现在，城市内部的区域和板块也在进行两极分化。

　　各大中心城市，内部的楼市都在分化，一些区域和板块卖得很火，甚至日光，一些却卖都卖不出去。

　　譬如6万人摇的杭州，富阳、临安11个项目摇号，10个项目流摇，成为流摇“集中营”，唯一一个要摇号的楼盘，中签率40.9%。而主城区，中签率基本都在10%左右。

　　哪怕是一线城市也都在分化。

　　广州整体房价在涨，但最近增城却有不少项目的房价在下跌，尤其是交通不便的项目降价最为严重。

　　譬如新塘附近的碧桂园云顶，去年开盘曾经卖到32000-35000元/㎡，而现在是25000-26000元/㎡。为什么降这么多？不好卖啊，地段不好，离地铁远，配套又不好。

　　再譬如21号线中新站和坑贝站之间的中国铁建(601186,股吧)国际公馆，优惠力度很大，近期推出十来套特价房，还送车位，但现在还剩下一半未卖出。核心原因还是交通不便，去哪哪不近。

　　所以说，哪怕是在一线城市，只要有名额、有条件，都要往核心价值区域、核心板块靠，再不济，好歹也要在地铁边上。

　　对于存量房市场的一线城市，楼市分化就更进一步了，开始进入品质分化的阶段。

　　譬如深圳福田的中银花园，物业差，小区烂，小区品质差，只能卖6万；而旁边的楼盘，楼龄更老，但能卖8万9万，甚至10万。

　　另一方面，对于以存量房为主的一线城市，二手房买卖直接就能看到楼盘品质，不像买新房期房，品质难以看全，质量靠猜，收房靠运气。

　　所以，在一线城市，不能再唯地段论，项目品质对房价涨跌的影响权重越来越大了。

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