流动性宽裕，房企也不可任性｜李一戈专栏

　　导读：土地市场是否过热的一个表征是，溢价率。必须提醒，房企要对土地溢价率抱有警惕之心，绝不能为了所谓弯道超车，去拼抢超出企业能力的高价地。

　　来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

　　作   者丨李一戈

　　编   辑丨李靖云

　　图片来源 / 视觉中国(000681,股吧)

　　6月18日央行行长易纲在陆家嘴(600663,股吧)论坛发言说，下半年，货币政策还将保持流动性合理充裕，预计将带动全年人民币贷款新增近20万亿元，社会融资规模的增量将超过30万亿元。

　　比较一下，2019年人民币贷款新增16.81万亿元，全年社会融资规模增量为25.58万亿元。尤其是贷款增加规模还是比较可观的，增幅近20%。

　　今年全国两会政府工作报告指出，稳健的货币政策要更加适度灵活，积极的财政政策要更加积极有为。全国债务规模扩张至8.5万亿，比去年增长73%。此前，央行已经几次降准，向市场释放资金约1.75万亿元。

　　易纲还说，要通过利率市场化改革，引导市场利率持续下降，推动金融部门向企业合理让利。去年以来，LPR接连下调，锚定LPR的房贷利率，已处于历史最低水平。6月17日国务院常务会议还要求金融系统今年向企业合理让利1.5万亿元。

　　从市场整体角度看，目前我们属于流动性宽裕时期，基本没有什么疑问。与其他很多经济体相比，中国金融财政政策算是很克制的了。证监会主席易会满说，全球流动性充盈甚至泛滥是大概率事件。所以，银保监会主席郭树清警告说，世界上没有免费的午餐，怎么能够让这么多中央银行开动印钞机，去无限量地印发货币呢？大规模刺激政策将来退出的时候可能十分痛苦。

　　流动性宽裕，与房地产有何关系？

　　最近几年，央行降准，对资金流向都有较明确的窗口指导，而房地产一直是禁止投入的领域。地产界都清楚，不管怎么限制，总会有资金通过各种渠道曲折流入房地产。人们常说，钱是最聪明的。这说明，房地产的资金回报率还是比较高。

　　资金偏紧的时候，金融机构放贷实行名单制，不在名单上的房企，很难拿到贷款，即使千辛万苦拿到，成本也是高得不得了。现在，你会发现，资信不高的房企也能拿到贷款了。因为，同样的名单，房企数量增加了，资金成本也在下行。这是流动性宽裕的溢出效应。

　　不少朋友关注深圳的抢房现象。我说过多次，深圳楼市非常特殊，城市格局，土地供应，收入结构，与一二线热点城市都有很大不同，几乎没有可比性。存量土地很难有大的释放空间，新增建设土地又受国土空间限制，巧妇难为。要根本上解决这个问题，可能还是要从跨区域国土空间调整想办法。深圳房价上涨需要注意并调控，但也不必过度紧张。

　　图片来源 / 图虫创意

　　倒是另两种现象我个人更关注。一个是土地市场成交活跃起来了。这里头，固然有地方政府出于增加财政收入而加快土地出让步伐的原因，同时也因为房企有意愿拿地，也有能力拿地。

　　有意愿拿地，既是补充企业土储的需要，也与市场回暖有关。3月下旬以来，各地售楼处先后打开，新房成交快速增长。很大程度上，这是受新冠疫情延迟的新房交易的集中表现。是不是持续，要结合5-6月的市场情况来看。

　　有能力拿地，既是销售回温、信心增长的反映，也与前面讲的金融市场流动性宽裕、资金成本下行有关。手里有钱的时候多买点地，再正常不过。

　　土地市场是否过热的一个表征是，溢价率。必须提醒，房企要对土地溢价率抱有警惕之心，绝不能为了所谓弯道超车，去拼抢超出企业能力的高价地。我个人认为，溢价率30%以下是绿色区间，30%-50%是橙色区间，50%以上就是红色区间。

　　但6月19日宁波北仑区出让的一宗商住用地，看上去让人有点担心。奥园抢到的这块地，溢价率高达62.67%，超过50%这个公认的警戒线。好在它的楼面价也只有9760元/平方米，与其19300元/平方米的平均限价还有一定空间，可能是起价有点低。这样导致溢价率过高，地方政府的土地定价策略需要调整。

　　另一个现象是，一批中小房企正在排队赴港上市，据说今年已有10家左右内地房企递交了招股书。有追求是好事。但这批房企，去年有的销售额还只有三四亿左右。但也不妨碍它们提出今年500亿、三年1000亿的目标。

　　看得出来，规模扩张，是房企IPO之前的共同选择。由于中小房企盘子小，要迈大步，就只有高杠杆、高负债。这样的老路，几百家房企都走过了。它们都成功了，凭什么我不能？

　　没有人敢断定你不能成功。我担心的是，世界已然大不同，地产也到了新阶段。地价那么贵，大鳄那么多，如果你一不小心抢到几块高价地，即使上市融到资，能不能消化，仍是个问题。你得祈祷明年的楼市涨势良好，否则两块地就可能套你三四年。

　　留给中小房企的时间窗口已经不太长了。

　　6月12日，金地集团(600383,股吧)董事长凌克在中城联盟直播论坛演讲时作出了一个判断：到2030年中国每年的新房销量估计会在7亿平方米左右，即大概回到2008年时。我们可能暂时还不能说，2019年销售规模就一定是房地产的顶峰，但未来10年新房销售面积平稳下滑，是可见的趋势。

　　大型房企在竭力扩大自己的市场份额，中型房企尤其是中小房企在努力找到自己的生存空间。最危险的地方在于，你拼命向上生长的时候，判断失误，被庞大债务和高价地块绊住，不但失去了发展的机会，而且不得不捂伤出局。

　　流动宽裕，资金成本低廉，是一个美丽的陷阱，还是一副难得的跳板？没那么容易。

　　本期编辑 刘巷

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