当下，就是北三县购房上车的良机！

文｜叶书利

千万次地被问：什么时候合适买房上车？

这一次，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）想明确地告诉你：当下就是北三县购房上车的良机。

A,北京楼市已热。

北京楼市是北三县楼市的引领者，目前北京楼市已热。

统计数据显示，5月，北京二手房网签量超过1.6万套。而贝壳研究院根据链家实际成交量推算，5月北京二手房实际成交量约2万套，环比增加39%、同比增长75%，创下2017年“317”调控后单月最高水平。

在楼市里，北三县也是北京的“都市圈”：北京楼市的热度已辐射到北三县，当下北三县的成交量也快速反弹了，甚至二手房市场一些卖家的心态和预期已开始微变。

值得注意的是，在北京楼市的成交反弹中，2017年317强调控后跌了近三年的北京房价，已到了阶段性低点处，这也是大量买家出手入市，从而助推了北京楼市热度的主要原因之一。与北京楼市类似，2017年6月三年社保式调控后，跌了近三年的北三县房价，目前房价的核心问题已不是太高，而是过低，这也是近期不少购房者逢低入手北三县的幕后主要原因之一。比如与通州仅一河之隔的大厂潮白，目前一手房房价在1.6万左右，而对面的通州新房房价在5万左右，这个价差是非常不正常的，但这也是聪明投资者的市场进仓机会。

B,货币放水进行时。

疫情已催发了一场百年一遇的经济危机，因此全球性的一场直升机式撒钱比赛已经开始了。中国也在其中。目前就连国务院总理李克强也承认：“特殊时期要有特殊的政策，我们叫作放水养鱼。没有足够的水，鱼是活不了的。”因此两会上的政府工作报告中指出“综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。”详情可见此前的文章《》。

1998年房改以来，任何一次的央行放水，虽然都说“定向”，但最终楼市都无一例外地上涨，并因此成为最大的受益者。主要原因有二：

首先，经济下滑之际，正是实体经济不振之时，而资金是逐利的，且出了紫禁城，资金自己会长脚的。越是经济形势不好，资金越不愿去实体经济，这本是现实悖论。

比如当前实体经济一片哀鸿，多少资金会愿意逆向往实体经济跑呢？

口号是口号，但现实则是现实，这是两码子事。

其次，经济越不好，货币越超发，社会的避险需求越大。而在中国，老百姓可避险的产品几乎只有房地产。

这次危机之下，上述两个原因有改变吗？

资金避险需求中，毫无疑问，过去三年左右房价大跌过，因此房价里已无泡沫且中长期城市价值向好的城市，当然是首选，北三县楼市便属于此类资产包。

切忌，当下越无泡沫且中长期看好之地，越具投资价值，如大厂潮白，对面的通州新房差不多已是大厂潮白新房房价的近三倍，而紧挨着的燕郊南房价已比其高了近50%-60%，这都是泡沫挤化的程度不一导致的不正常价差，也是聪明投资者的上车良机所在。

C,北三县抢人已开始。

抢人是为了更好地发展城市，但客观上，抢人也增加了楼市需求或者说部分绕开了楼市调控政策，从而变相增加了购房需求量。

在多少次的乌龙式“被抢人”过后，目前包括北三县在内的环京终于加入了抢人行列：大专生可落户北三县廊永固霸了。详情可见此前的文章《》。

D,进京交通加持中。

一定程度上可以说，进京交通决定了环京房价，因为包括北三县在内的环京楼市的主要需求者是进京上班的北漂，而他们最重要的刚性需求便是进京交通。

以大厂潮白为例，今年以来便传来了多重交通利好。

先是地铁线M101线的曝光。

4月17日，北京发改委官网对外发布了《关于北京城市副中心站综合交通枢纽工程项目建议书的批复》，首次官方证实了地铁M101线的存在。

此后，北京政府官方媒体《北京日报》也证实了此事，且《人民日报》官微转发了《北京日报》的相关文章。

值得注意的是，M101地铁线的线路是“大厂潮白-通州-东坝”。

据壹书生推测，该条地铁线的开建时间应该在2022-2027年间，主要原因有二：

首先，北京城市副中心站已于2019年12月1号正式开工，将于2024年底通车，M101线因为在北京城市副中心站设站，所以应该在此时间之后。

其次，目前官方已经公布了北京城市轨道交通二期建设清单，修建时间为2020-2025年，目前据北京市轨道交通建设管理公司总经理丁树奎对外透露，北京正在编制第三期轨道建设规划，以规划2022-2027年的北京轨道交通建设，将重点支持通州副中心的建设。而已经曝光的M101地铁线应该在三期清单中。

所以说，M101线将作为大厂潮白未来地铁网的主角。以M101线为主，平谷线与M6东延线两条地铁线为辅。

平谷线经燕郊南而进入通州副中心，作为与燕郊南紧邻而居的大厂潮白，平谷线也可作为大厂潮白人进京的半条地铁选项。

近日平谷线也迎来了具体落地消息：北京市重大办在政务咨询的回复中表示，平谷线预计下半年完成规划方案批复和可研立项。目前正积极协调督促建设管理单位抓紧开展设计和施工招投标工作，做好各项施工准备，力争尽快实现全面开工。而目前北京段的马坊—马昌营区间已经先期进场开工。

此外，近日，燕郊总体规划曝光道：M6地铁线将东延北三县，经燕郊南与大厂潮白交界处的空白处而过。果真如此，一方面，证实了此前壹书生的推测：燕郊南与大厂潮白交界处的空白地，可能有地铁穿行的预测，详见2018年4月17日的文章《》；另一方面，这条地铁成行的话，实际上也可作为大厂潮白人自己的地铁了。不过这条地铁的开建时间应该也在2022-2027年间。

此前，对于M6号线东延北三县之事，官方一直否定，但2019年3月6日通州区政协召开的通州区经济社会发展情况通报会上确定的《2019年通州政府工作重点》。其中一项便是“重点推进平谷线、京唐城际等轨道交通设施建设，打通一批交通路网，实现徐尹路与燕潮大桥通车，推动六号线东延、厂通路、潞苑北大街贯通等。”相当于首次证实了“推动六号线东延”。

因此，未来大厂潮白的地铁网络，可称为“二条半地铁”：一条M101线+一条M6东延线+半条平谷线。

公路层面，目前的友谊大桥是大厂潮白的主要进京公路，而未来大厂潮白的进京公路网络则是以厂通桥为主，友谊大桥为辅。

2018年11月14日，北京交通委员会京津冀交通一体化协同处处长赵阳坐客北京交通广播电台时证实，“厂通桥这个规划确定有。”2019年3月6日通州区政协召开的通州区经济社会发展情况通报会上确定的《2019年通州政府工作重点》。其中一项便是“重点推进平谷线、京唐城际等轨道交通设施建设，打通一批交通路网，实现徐尹路与燕潮大桥通车，推动六号线东延、厂通路、潞苑北大街贯通等。”

3月17日，国家发改委官网对外公布的《》中也进一步明确道：“加快三河市、大厂回族自治县、香河县骨干道路对接，统筹实施跨河桥梁建设。完善北京城市副中心南部与大厂、香河的骨架性通道网络，提升相关道路标准。”其中的“完善北京城市副中心南部与大厂”，明显指的就是厂通桥了。详情可见此前的文章《》。

所以厂通桥之事，已然证实了。相关事宜可见此前的文章《》、《》等。

除了进京公路网络外，燕郊南与大厂潮白之间的断头公路也有望快速去断头化，以更好地串连燕郊与大厂潮白。

近期曝光的燕郊城市总体规划上，燕郊南与大厂潮白之间未来会有多条断头路被打通。

城际网络方面，作为京津冀交通一体化的重点项目之一的京唐城际北三县段已全面开工。该线将于2021年9月全线开通试运行。京唐城际起于北京城市副中心站，终至河北省唐山站，在大厂邵府设站。因此一方面，未来大厂潮白人可通过燕郊站或大厂邵府站，通过京唐或京滨城际线往来于通州、天津或唐山；另一方面，通过不远处的北京城市副中心站，既可往西进入北京主城区，也可通过S6城际线，上下串连北京两大机场，以形成一条十字架式的城际出行线。详情可见此前的文章《》。

E,北三县与通州的四统一进入“协而不同”阶段

北三县与通州副中心之间的关系发展，在壹书生看来，可分为三个阶段：

第一阶段：“不协不同”阶段。

在北三县与通州“四统一”规划落地之前，北三县与通州之间的关系就是：北三县是河北的北三县，而通州是北京的通州，两地隔着潮白河相望。

第二阶段：“协而不同”阶段。

3月17日落地后，北三县与通州的关系进入了“协而不同”阶段：通州还是北京的通州，但是北三县则不仅仅是河北的北三县了，而是北三县户籍制度实施单列管理，且以通州的标准来规划北三县的软硬件。于是，北京的交通、教育医疗公共服务、产业等全面“喂”向北三县。比如位于大厂潮白的中国人民大学附中附小已开工，据最新规划信息显示，中国人民大学大厂潮白校区计划在2022年9月完成9年制招生入学，2025年完成高中制及国际高中招生入学。前期规划设置小学六个年级，六轨制，36个班，40人/班，共1440人。中学三个年级，十轨制，30个班，40人/班，共1200人。也就是说本次规划小学和初中共设66个班，共招2640名学生。本项目启动区（小学部及艺术中心）总用地面积87640.73平方米（约合131.5亩）。详情可见此前的文章《》。

在壹书生看来，在“协而不同”阶段，在承认北三县在交通、产业、公共服务、社会管理等层面与北京的巨大差距之下，以通州的标准全面带动北三县逐渐减少相关的差距。按照现有的规划，2025年时，通州与北三县区域协同发展机制建立并有效发挥作用，在环境治理、基础设施、公共服务、工程技术等领域形成统一的标准体系，并逐渐缩小北三县与通州在教育医疗等公共服务方面的梯度落差。

第三阶段：“协同一致”阶段。

按照现有规划，到了2035年，北三县与北京在基本公共服务方面实现均等化。届时北三县与通州的关系便进入了“协同一致”阶段，顺利“入京”：届时即使户籍上北三县不划入北京，北三县人与北京人之间也只差一张身份证了；届时北三县如果划入北京，也不会存在因两地发展间的鸿沟而引发相关融合和利益分配的压力了。

因此站在当下这个时间节点，如果欲在北三县短期投机赚一把，仍应慎重考虑；但如果中长期投资或自住，当下可能正是置业良机。

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