赴港IPO！富力系实地地产，弯道超车还有戏吗？

　　撰文|蜜姐&编辑|楚琦

　　房企们继去年扎堆赴港上市之后，今年依然是热情不减，毕竟能上车就意味着多了一个极为便利的融资（收割）渠道。

　　5月20日，富力系的实地地产发展有限公司（以下简称“实地地产”）向港交所递交了一份长达734页的招股书。

　　我们应该怎样去看待这些赴港上市的房企们，尤其是一些对地产股感兴趣的朋友，还得从了解它们入手。

　　01

　　实地地产算不上大房企，不过它和不少房企有挺大的差别，因为它从一开始就有大树可靠：富力集团。

　　实地地产创立于2006年，其创始人张量，是富力集团联席董事长、总裁张力的独子。这家公司早年主要就是做富力的业务，做其承建商及装修等。

　　张量没有选择接班，也许未必是父子俩不想。富力集团有两位创始人：李思廉和张力。

　　据企查查显示，富力集团实际控制人为李思廉，最终受益股份为32.43%，张力的最终受益股份为31.19%。

　　不过，实地地产还是很明显属于富力系。这一点对于理解这家公司的发展版图很重要。

　　张量的投资和创办企业能力还是非常强。据媒体报道，他曾先后创办过数十家公司，涉猎投资、房产、梯媒（后被分众传媒(002027,股吧)收购）、智能家居、餐饮等多个领域。

　　实地地产官网也宣称，“始于地产而不止于地产”，给自己的标签是：科技赋能地产，搞“智慧住宅”，当然主营业务依然是地产。

　　涉猎广的好处是，其父亲张力曾公开表示，张量有自己的公司，不担心儿子，也没有让儿子接班的计划。

　　不利的一面是，作为地产二代，张量似乎错过了集中火力快速做大做强实地地产的良机。

　　实地地产的招股说明中，也可以看到该公司介绍发展历程的内容，2006-2012年，整整六年，并无实质性的大发展，错过了一轮楼市的火热行情。

　　2013年，实地地产才从广州，走向全国，将业务延伸到了贵州、江苏等地。

　　其招股书披露，目前实地地产已覆盖大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和西部核心城区及华北地区的14个省份或直辖市的25个城市。

　　公开的数据显示，2017年销售排名前50强的房企，90%在内地和我国香港实现了上市。而近年来，A股资本市场对于房企十分谨慎，房企们的IPO几乎没什么进展。

　　尽管实地地产赶上了最近一轮楼市的火热行情，也实现了全国布局，但显然错过了上市的好时机。

　　而楼市调控从2017年持续至今，并无实质性松动的迹象。

　　02

　　在房地产行业加速出清的阶段，要么做大要么被收购或淘汰，这也是中小房企最近几年前仆后继赴港上市的原因之一。

　　说实话，现在冲击上市的房企们，处境颇为尴尬。

　　无论是经济大环境还是行业环境，都已发生了根本性变化。今天（5月22日）新鲜出炉的政府工作报告，再次重申了“房住不炒”。

　　实地地产倒是为上市铆足了劲。最近两年从碧桂园、泰禾、中海等多家知名房企“挖”高管。

　　比如，今年4月，被任命为实地地产执行董事兼首席执行官的刘森峰。

　　他曾是“宇宙房企”碧桂园的前明星高管，在担任碧桂园江苏区域总裁时，2016年创造了江苏区域销售额367亿的业绩，堪称“一天一个亿”的行业神话。

　　业内称刘森峰为“地产打工皇帝”，这位传奇地产人，到实地地产后，依然是野心勃勃。

　　今年，他公开表示：“大部分公司都会降速，比如平均降到60，这个时候我们跑80，稍微快一点点，就存在弯道超车的胜算了。”所以，实地地产今年的发展速度定为略高于同行平均值。

　　招股说明书显示，实地地产2017-2019年，其总收益由38.71亿元增至83.24亿元，复合年增长率为46.6%；同期税前利润由4.15亿元增至17.06亿元，复合年增长率为102.9%。

　　不过，同期实地地产的净利率并非同步增长。2017-2019年，其净利率分别为8.4%、13.3%和9.1%。

　　而房企的“通病”，规模扩大，负债的压力就会明显增加，实地地产也概莫能外。

　　03

　　招股说明书披露，实地地产2017年的净资产负债率高达38.09倍。

　　为上市近两年该数据明显好转，分别为5.33倍和2.25倍，招股说明书的解释是“主要由于股东应占权益增加”（见今日词汇）。

　　不过，相比行业平均净负债率水平，实地地产的去杠杆显然还得努力。尤其是短期偿还债务的压力颇为明显。

　　据披露，实地地产截至2020年3月31日，须于一年内或于要求时偿还的银行贷款和其他借款合计约为42.88亿元。

　　截至2019年末，实地地产须于一年内或于要求时偿还的银行贷款为14.03亿元，其他借款为21.81亿元，合计35.84亿元，占2019年末总借款的28.32%。

　　但2019年末，实地地产的现金及现金等价物约为20.39亿元，低于一年内需偿还的借款，缺口超15亿，短期还债的压力可想而知。

　　因扩张的步伐加快，2017-2019年，实地地产的现金及现金等价物明显减少，分别为45.76亿元、42.16亿元、20.39亿元。

　　这也是近年才开始积极扩张、谋求赴港上市房企们的共同困境。

　　一方面，楼市调控不放松，限售限价；一方面，不得不借更多的钱扩张做大做强，避免被大鱼“吃掉”。上市似乎成为了最好的选择。

　　据媒体报道，2019年有16家涉房企业（房企、物业公司）上市，其中14家赴港上市。

　　不过，如今赴港上市的房企排队打挤现象明显。克而瑞的数据显示，截至今年4月底，在港交所排队IPO的房企及房企分拆业务公司多达18家！

　　弯道超车的难度已今非昔比。

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　　今日词汇：股东权益增加

　　股东权益增加：因资产=负债+所有者权益，股东权益增加，会导致负债减少。股东权益增加的方式，有增资、取得直接计入所有者权益的利得等。

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