合生“霄云路”与107亿强势落子北京分钟寺

观点地产网 5月19日，北京天气晴朗，不少人早早在市政服务大厅竞拍室外等候着，他们或许都有一个共同的目标——“争取东三环最后两宗宅地”。

当日下午两点，北京挂牌出让3宗“不限价”地块，其中2宗位于丰台区分钟寺，分别是分钟寺L-39地块、分钟寺L-41地块；1宗位于房山拱辰街道办事处（房山地块），总出让土地面积为13.52万平方米，最大建筑面积为28.39万平方米，总起价97.2亿元。

事实上，进入5月份之后，全国土地市场都已经恢复过往热度，房企拿地积极性“跃于纸上”。

就在前一天，广州上演了240亿“史诗级”土拍，32家房企争夺11宗地，竞买保证金超过176亿，关注度和激烈度之高使得土地交易中心网站直接崩溃，无法正常报价。

北京此次出让三宗“不限价”地块的关注度，并不逊于广州的“史诗级”土拍，参与本次土拍的房企包括合生、招商+恒基、融创、金融街、城建、保利+首开+建工、中海、平安、世茂、远洋、中建一局+房山新城、恒大、中铁建、华发、首开、雅居乐等近20个竞买主体。

最终的土拍结果也在“意料之中”，最热门的分钟寺两宗地块均由合生创展竞得，合计107.4亿元，其中分钟寺L-39地块成交价为42亿元，溢价率42.08%；分钟寺村L-41地块成交价为65.4亿元，溢价率37.86%。

房山地块则由中建一局&房山新城联合体以26.5亿元竞得，溢价率约31.45%。

对于今日土拍，第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明表示：“溢价率30%左右并不算高，过往地王溢价率都是超过60%。”

东三环最后“猎捕”

早于2018年3月份，北京颁布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，内容提及“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”。

紧接着于该年8月份，北京市又发布了新版《北京市新增产业的禁止和限制目录》，其中提及禁止东城区、西城区新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚改、危房及老旧改造、文物保护区等除外）。

上述相关政策的出台，使得北京四环内住宅类项目用地变得更加稀缺。自然，分钟寺两宗地块被摆在货架上以来，就吸引了众多“捕猎手”关注。当地媒体亦称，分钟寺两宗地或将成为东三环上“最后”的纯商品房用地。

关于分钟寺两宗地块，合硕地产首席分析师郭毅表示，分钟寺地块虽然隶属丰台区，但紧邻三环，亦庄、国贸之间，同时还有大量商业、办公地块，未来这个区域很有可能承接国贸和亦庄成为小型自成一体的商务区，这是非常珍贵的内城区地块。

胡建民亦表示了同样的观点：“住宅二类土地非常受开发商欢迎，加上这两宗地块不限价、无自持限制，预计盈利空间超过30%。”

当日下午，率先出让的为房山拱辰街道办事处地块。在主持人宣读完毕竞拍规则后，中建一局联合体率先举牌，出价20.76亿元。随后，恒大报出21.9亿元。

开拍不到20分钟，在中建一局联合体、首开、恒大轮番举牌下，房山地块溢价率已经超过20%。

经过57轮竞价，中建一局联合体力压恒大、首开，以总价26.5亿元成功竞得房山地块。该宗地用地面积为8.78万平方米，最大规划建筑面积14.02万平方米，起价20.16亿元。

短暂热身后，土拍进入“正式赛”环节。

第二宗出让地块为分钟寺村L-39地块，开拍后，该地块遇到了“意想不到”的场面，开拍6分钟后未见有房企举牌，直到第7分钟，世茂报31.06亿元。两分钟后，保利、首开、建工联合体才报出31.8亿元。

多家房企轮番报价后，该宗地楼面价突破“7字头”。最终，合生创展以总价42亿元摘得，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米。

第三宗出让地块为分钟寺村L-41地块，开拍后保利+首开+建工率先报49.36亿元，世茂接着报49.4亿元，中海报49.8亿元。合生创展直到20分钟后才报出第一轮价格，出价62.2亿元。

最终，合生创展以65.4亿元继续竞得地块，溢价率37.86%。

合生北京霄云路

对于合生创展拿下分钟寺两宗宅地，外界并不惊讶，或许应该是意料之中。

此前不久的北京土拍中，经过57轮竞价后，合生创展以72.2亿元夺下北京丰台区分钟寺L-24、L-26地块，溢价率为26.5%，楼面价达到6.7万元/平米。该地块楼面价并没有超过7万元，低于之前的市场预期。

豪掷百亿拿下分钟寺区域多宗地块，合生创展在最近两次北京土拍可谓“大出风头”，合计斥资179.6亿元获得约25.1万平方米土地（以最大建筑面积计算）。

一位不愿透露姓名的业内人士则指出，三宗地块均由合生兄弟公司珠江下属公司进行一级开发，合生创展有拍地分红，并不怕同行争抢，举牌价越高也意味着获得的收益越高。

“即使其他房企频频举牌，合生创展也会不断跟进。从结果来看，其他开发商举牌到一定程度就放弃了。”该人士说。

郭毅亦表示了相似的看法，依靠珠江地产一级整理的熟悉程度，合生拿下这些分钟寺区域占据了相对优势。所以两宗地块被合生创展拿下、楼面价达到7万上下，属于正常状态。

与此同时，合生创展拿下地块后，亦有市场消息传将引入其他房企进行合作开发。对此，胡建民、郭毅均认为：“合生不会跟其他开发方合作操盘。”

“如果合生创展愿意引入其他开发商一起开发的话，在招拍挂时就会用联合体方式拿地，可以减少竞争，有利操盘，很明显是想自己把这个区域地块都拿下。”郭毅补充说道。

据观点地产新媒体了解，从土地性质、楼面价而言，分钟寺L-24、L-26地块楼面价为每平米6.7万元、L-39地块楼面价为每平米7.62万元、L-41地块楼面价为每平米7.39万元，这三宗地块的“先天资质”为“非普通类住宅”。

郭毅预测，楼面价已经达到7万多，肯定会是高端产品。从合生自身企业基因来说，也是以打造顶豪类产品为主，所以这些区域未来是北京又一个豪宅居住区，以目前地价水平来看，未来售价将在12万到15万起。

在北京深耕许久的合生创展，再次进行大盘“豪宅”项目的操作，令人不禁想起其过往操盘的“老牌顶豪”霄云路8号，而这亦将是其未来的挑战。