实地地产赴港IPO 700页招股书里的千亿目标与职业经理人天团

观点地产网 张量身上的标签一直不少。

从“富力公子”、“新京城四少”，到“投资狂人”、“科技发烧友”，这位留学归国的张公子看起来既雄心勃勃又不拘一格。

2003年张量回国后，开始创办恒量建设、传媒飞沙、黑洞投资等公司，还创办了房地产线上平台狙房网，涉足领域从地产、装饰、煤矿、媒体到营销、餐饮等等。

恒量建设是其中一个与房地产相关的综合集团，在早期，该公司与富力地产业务来往频繁，同时承接富力多个住宅小区与甲级写字楼的建造和装修等工程；后续陆续进入中山、贵州、无锡等城市。

直到2015年，真正属于张量的房地产之路或许才正式开始。当年，开年新春大会上提出“增加非富力业务，打造自己的品牌”，之后恒量建设更名为实地建设集团。

9月份，实地旗下“广州丰实房地产的企业”以17.08亿元先后连夺广州长岭居板块四宗宅地，并在之后打造成实地在一线城市开发的首个项目“实地常春藤”，从而一炮成名。

隔年，实地销售额从十几个亿飞跃突破百亿。但随后几年，实地未能突围两百亿的规模方阵。

而去年以来高调引进碧桂园、泰禾、中海等房企高管的举动，让外界对实地的发展又投来关注的目光。

2020年5月20日，行业尚未完全消化疫情影响之下，实地向港交所递交了734页的招股书。

重仓广州与销售

观点地产新媒体查阅最新招股书，实地定位自己为一家扎根广州，是增长迅速的综合房地产开发商，专注在大湾区开发智慧住宅物业，且已在长江三角洲地区、华中和中国西部核心地区及华北地区有高增长潜力的其他城市建立战略布局，旨在为客户提供智慧人居生态系统解决方案。

招股书披露，截至2020年3月31日，于大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市的14个省份或直辖市的25个城市，实地合共持有37个处于不同发展阶段的地产项目，总建筑面积为143万平方米。

截至3月份，实地总土地储备1016万平方米，包括可出售或可出租建筑面积55.44万平方米的已竣工物业；总规划建筑面积624.20万平方米的开发中物业；及总规划建筑面积337.29万平方米留作未来开发的物业。

观点地产新媒体获悉，实地目前在大本营广州的土储储备为115万平方米，占总土储比例11.4%，发展有3个项目，为土储第二大城市；此外在重庆拥有土储168万平方米，占总土储比例16.5%，同样发展有3个项目。

在市场较为关注的销售方面，此次招股书还没有披露具体的销售金额数据，仅公布了销售物业收益、已结转建筑面积、已结转平均售价等数据。

于业绩纪录期间，实地地产的已结转建筑面积由2017年的46.98万平方米增至2018年的76.26万平方米，并进一步增至2019年的82.52万平方米；已结转平均售价由2017年的每平方米7711元增至2018年的每平方米8077元，并进一步增至2019年的每平方米9882元。

按此计算，实地过去三年结转的销售金额36.23亿元、61.6亿元及81.55亿元。

另据观点地产新媒体了解，于2017年、2018年及2019年12月31日，实地每年的合约负债分别为135.36亿元、183.7亿元及204.51亿元，其称与业绩纪录期间物业预售增加一致。

披露的收益方面，实地常年来九成以上的收益都来自物业销售。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，实地物业销售收益分别为36.23亿元、61.59亿元及81.56亿元，复合增长率为46.6%。

其中，物业销售主要来自于广州、遵义、中山、无锡、武汉五个城市，其中于2019年广州的销售物业收益为40.72亿元，占比49.93%，反映目前的销售仍主要依靠广州的三个项目常春藤、蔷薇国际、紫薇公馆。

目前，实地广州项目的重要性也可从盈利水平上反映出来。据悉，于2017年、2018年及2019年，实地物业销售毛利分别为7.72亿元、15.71亿元、25.44亿元，毛利率分别为21.4%、25.5%及31.2%。

其中，2019年毛利率的跃升则是由于广州常春藤周边社区发展及教育资源繁荣令确认的平均售价增加，致该项目确认的毛利率亦有所增加；同时广州蔷薇国际所交付住宅物业（例如联排别墅）利润较高，使得毛利率相对增加。

另外，截至2017年、2018年及2019年年度，实地税前净利润分别为4.14亿元、13.42亿元及17.06亿元，年复合增长率102.9%；同期股东应占净利润分别为3.15亿元、8.23亿元及7.27亿元。三年间，净利率分别为8.4%、13.3%及9.1%。

招兵买马与上市

近几年实地在规模上极力追求增长，那对应的财务状况如何呢？

招股书披露的数据显示，不同于大肆扩张的中小企业，2017年-2019年，实地地产经营活动所得现金流量净额一直呈现正数，分别为25.15亿元、6.63亿元以及2.23亿元；投资活动所用现金流量净额分别为-59.1亿元、-27.14亿元以及-19.63亿元，降幅收窄。

截至2019年末，实地地产现金及现金等价物为20.39亿元。

观点地产新媒体了解，负债方面，2017年-2019年，实地地产未偿还银行及其他借款总额为119.83亿元、117.71及126.57亿元，主要是因业务扩张而融资活动增加，其中一年内按截至2019年末计算，年末现金于短债的覆盖比例为1.75。

最新数据显示，于2020年3月31日，实地未偿还银行及其他借款总额为129.28亿元，其中，须于一年内或于要求时偿还的银行贷款为23.7亿元，其他借款为19.18亿元，占总借款比例为33.16%。

于2017年、2018年及2019年12月31日，实地银行及其他借款总额的加权平均实际利率分别为6.59%、6.67%及8.37%，但利率在去年有显著攀升。

另外，净资产负债比率则由2017年12月31日的38.09倍减至2018年12月31日的5.33倍，最后减至2019年12月31日的2.25倍，呈现大幅下降，实地称主要是由于权益总额增加。

从披露的销售收益、土储、盈利、负债情况来看，似乎也就不难理解这几年实地的发展。

而掌门人张量，现在就下定决心要让这一地产平台驶入快车道。随着2019年末碧桂园原“打工皇帝”刘森峰的到来，实地的快速发展计划开始浮出水面。

去年10月底，碧桂园江苏区域总裁刘森峰离职并转道实地；11月初，张量任命刘森峰担任实地副董事长兼总裁。曾创造了“一天一个亿”刘森峰的加盟，让外界更加关注起了这家广州房企。

多家第三方数据显示，2015年实地年销售额15亿，2016年销售额突破100亿，2017销售218亿，2018年多方数据略有差距，据观点指数发布的销售榜单数据，2018年实地集团销售额为275.2亿元，2019年销售额升至300.4亿元，位列行业第90位。

在招股书中可以窥见，刘森峰于2020年4月24日获委任为实地执行董事兼首席执行官，主要负责本集团整体物业发展及日常管理。

除了拉来营销上的助手，张量还在财务等方面不断招兵买马，如原泰禾集团CFO李斌，担任实地集团首席财务官，主要负责负责分管融资、资金、财务、税务工作、协助董事长和首席执行官开展战略规划制定。

另据观点地产新媒体了解，近几年实地也招揽来了不少泰禾老将，如前泰禾助理总裁李朝阳获委任为实地副总裁，主要负责本集团的采购及招标事宜；前泰禾北京分公司副总经理燕百勇委任为集团工程副总裁，等等。

不过，值得一提的是，此前传从荣盛离职的副总裁刘军似乎没有见诸实地的高管名单中。据悉，刘军曾在中海、宝能、荣盛任职，消息称在实地将担任副总裁分管融资。

一方面是高管的不断引进补充，另一方面在公开土地市场上实地似乎也开始变得活跃，开年以来陆续获得天津、佛山、昆明、惠州、无锡地块，补仓金额在40亿左右。

截至前4月，观点指数榜单显示，实地全口径销售93.3亿元，排名66位，相比以往百名左右的位置有不小跃升。

刘森峰曾在今年对外表示，目前，集团的发展速度定为略高于同行平均值，“大部分公司都会降速，比如平均降到60，这个时候我们跑80，稍微快一点点，就存在弯道超车的胜算了。”

敲响资本市场大门的张量，能否在“刘森峰”们的带领下冲向千亿呢？