解局 | 李永前的ABS秘术

观点地产网 要达到千亿目标，中交地产还有漫漫长路。

此前，市场上流传着中交地产对2020年的工作安排。其中提到：针对千亿目标，董事长李永前提出了四点工作要求，第一，买地储粮；第二，卖房变现；第三，找钱；第四，考核分钱。

在公开市场频拿地后，中交地产在融资的路上也没有停下脚步。?近期中交地产披露，截至四月末，中交地产借款余额357.87亿元，累计新增借款金额144.4亿元，占2019年末净资产62.61亿元的230.63%。

除此之外，观点地产新媒体了解到，四月以来，中交地产有三笔ABS融资动态更新，涉及资金不超过90亿元。

最新的动态是在5月12日，深交所信息披露，“五矿-光大-中交第1-X期资产支持专项计划”项目状态更新为“已受理”。

资料显示，该笔债券类别为ABS，拟发行金额30亿元，发行人为中交地产股份有限公司，地区为重庆，行业为房地产，承销商/管理人为五矿证券有限公司。

不过，由于专项计划仅受交易所受理，并未真正发行，具体的底层资产及发行利率均未披露。观点地产新媒体曾就相关问题询问中交地产，截至发稿未得到回复。

“房地产行业是一个重资产，又拥有流动性相对较强的资产的行业，要充分利用这个特点。”

一位券商人士在接受采访时表示，房企是现金流为王的企业，ABS实际上是通过盘活存量资产或未来收益，来给企业提供现金流支持。

“ABS有一定的发型门槛，既要有公司信用也要有资产信用，中交地产作为央企，有较高的主体信用评级。”

观点地产新媒体了解到，中诚信国际对中交地产的信用评级为AAA，展望为稳定。

据了解，供应链ABS、购房尾款ABS、类REITs和CMBS是房企较常发行的资产证券类产品。

4月17日，中交地产称，拟发行按揭购房尾款资产支持专项计划，规模不超过30亿元（含30亿元），该计划可分期发行，期限不超过36个月（含36个月）。发行的资产支持证券分为优先级资产支持证券（如有需要，将会增加中间级资产支持证券）和次级资产支持证券。

上述人士续指，按揭购房尾款ABS是以首付款之后，银行已经批贷但尚未发放的购房尾款作为基础资产发行的ABS产品，中交地产拟发行的资产支持专项计划实际上相当于购房尾款ABS。

据悉，房企发行购房尾款ABS的准入门槛较高，需要有较好的主体资质，能够为ABS提供差额支付承诺、流动性支持等增信。

“对于房企来说，只要有住宅销售，一定会有尾款的资产在，要做的就是将这部分尾款的资产盘活，在一二线等城市的商业物业，有稳定租金回报的，也能充分利用这个市场进行融资。”

他表示，这部分资金的用途也非常灵活，企业要思考，怎样能够把公司信用和资产信用结合起来，灵活充分运用各个类型的工具进行资本市场融资。

至于这笔购房尾款ABS的资金用途，中交地产表示将用于公司调整债务结构、补充流动资金、偿还银行贷款、项目投资建设等符合国家法律法规及政策要求的企业经营活动。

无独有偶，5月6日，中交地产与世茂申请的澜悦景苑资产支持专项计划项目信息也更新为“已反馈”，该支持计划拟发行金额为30亿元，资产澜悦景苑是中交地产与世茂在北京合作开发的住宅项目。

于2019年2月1日，中交+世茂联合体摘得朝阳区将台乡1016-030等地块，成交价34.08亿元，溢价率0.5%。该宗土地规划建设用地面积6.07万平米，总建筑面积23.66万平米。

该地块居住部分将全部建设“共有产权住房”。1月，该地块项目打造的共有产权房部分上东郡（即澜悦景苑）已获预售许可预告。

显然，通过ABS融资盘活资产，中交地产已经得心应手，而ABS这种融资方式，也将会被更多企业重视。

“2019年末房企存量总体融资规模大概是18万亿，开发贷是大头，资本市场相关的融资，包括境内债券、境外债券和资产证券化产品大概是4万亿。”

一位金融业内人士在接受观点地产新媒体采访时表示，美元债、信用债和ABS是资本市场融资三大类，三类均稳定增长。

其中，ABS的发行数量逐年攀升，由2017年的1443亿元升至2018年的2506亿元，刚过去的2019年这一数值为3438亿元。

“现在，境外债市场波动也比较剧烈，在接下来一段时间内，境内债券和ABS会是比较好的融资渠道，今年ABS利率比去年同期也要低一些。”

光大证券近期一份研报中指，4月，房企发行证监会主管 ABS 约 218 亿元，而1-3月发行仅为114亿元。

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