合富研究院：公寓成交维稳，写字楼及商铺库存同比减幅明显

2020年4月全市商用物业供求走势

5月13日，合富研究院发布了2020年4月广州商业地产市场报告。4月广州商业市场整体供求对比变化较大。新增供应方面，写字楼上月少量供应后本月为零，公寓供应环比大增但同比下降四成，商铺则环比同比大涨，主要由于某大型项目预售获批。成交方面，写字楼同环比降幅明显，主要由于上月大手交易释放后放缓；公寓市场则维持了回升势头，同比持平，但同比去年同期成交水平仍有一定差距；商铺成交亦呈现一定跌幅。库存方面，整体环比基本持平，但同比跌幅明显，由于新增供应不足，写字楼库存同比更是减少32%。

库存同比大减三成，写字楼新增供应稀缺

合富大数据显示，4月全市写字楼成交量为11054㎡，同比下降72%，环比3月份下降83%。写字楼市场成交量波动主要来自大手交易，3月份保利鱼珠港产生年内最大规模交易，对比之下4月环比降幅较大。本月无新增供应写字楼项目。

本月写字楼成交主要集中在番禺及花都区，由于上月大宗交易集中释放，本月其余区域仅有零星成交量。

整体而言，写字楼个盘市场热度仍待进一步恢复，除前三位项目成交超2000方外，其余较多项目成交量仅为1-2套，成交量仅数百平米。

榜首保利国际金融中心因区位稀缺性及产品品质，4月前期网签量较为理想，次席的招商金山谷则整体成交1个5层高的小独栋，其余番禺区项目像万博商圈的广晟万博城等亦榜上有名，整个番禺区项目占据榜单半数席位。

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，本月写字楼成交在上月大手成交过后有所放缓，加上新增供应持续冷清，总体库存量同比已减少超三成。写字楼整体库存减少，新增供应处于青黄不接阶段，中心区域更是如此，目前中心区域库存主要集中在第二CBD板块，由保利鱼珠港等项目支撑；中心区域缺货，作为次中心区域番禺承载了不少外溢需求，像万博的广晟万博城等板块及标杆项目亦形成了另一股成交主力力量。预计写字楼若要整体恢复活跃态势，还需寄望在新增货量进入市场之时。

公寓保持回升势头，成交同比仍有差距

公寓市场方面，合富大数据录得4月公寓成交量为65327㎡，同比下降60%，环比下降2%。本月成交保持了疫情后复苏势头，但同比降幅仍较大说明距离正常水平仍有差距。随着新货的连续上市，预计成交同比的差距有望收窄。本月新增供应约7.3万㎡，近半来自广州国际医药港。

4月公寓市场新增供应情况

本月区域市场受个盘影响较大，成交主要集中在黄埔、番禺以及南沙区。像黄埔的佳兆业未来城、番禺的招商金山谷等近期密集网签的项目作为主力盘，南沙则有多个相对热销项目同时上榜。

部分项目近期通过一口价单位方式走量，4月份榜首位置的佳兆业未来城若干单位价格在1.5万元/㎡以下；招商金山谷成交量主要来自两个整层，位居榜单次席。

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，本月公寓市场维持了超六万方成交水平，虽然同比去年同期仍差距较大，但起码稳住了复苏势头，在4月相对淡季来说，不少项目仍有较佳的活跃度，除个别项目有大宗整售情况外，基本为个人购买行为。加之近期开发商积极推货，还有不少优惠活动等，预计公寓市场未来仍维持稳中有升趋势。

商铺库存同比减少，整售起带动作用

合富大数据显示，广州商铺市场4月成交量为22812㎡，同比下降59%，环比3月下降24%；4月一般而言属淡季，前期受清明假期影响，后期成交反弹力度同样相对有限。本月公寓新增供应8.8万㎡，主要来自广州国际医药港。

4月商铺市场新增供应情况

大多数区域商铺市场环比保持稳定，成交量变动幅度在数百方以内；番禺、萝岗、南沙、花都则有较大的升降幅度。

与3月份一样，4月榜首项目成交量同样来自独栋商业。番禺奥园养生广场一套近3000㎡的大面积独栋商铺录得网签，招商雍景湾同样有大手交易。另外本月榜单项目区域分布较为集中，市桥、知识城、荔城等板块内均有2个以上的上榜项目。

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，与写字楼市场情况相似，商铺市场新增供应整体不算活跃，库存同比减少近两成。绝大部分库存集中在外围区域，因此成交分布也集中外围社区型商铺居多。近期商铺成交有不少大手整售个案出现，在市场整体相对冷清情况之下，整售起到了较为重要带动作用。