刚刚，央行讲了这4句！购房者要把握结构性机会

楼市资本论 2020-05-13 18:02 阅读 786

观察楼市可以有很多角度和指标，其中最直接的莫过于货币。

鉴于房地产行业的强金融属性，网上有调侃说，“楼市短期看货币政策，中期看货币政策，长期还是看货币政策。”某种程度上，也是有一定道理的。
周末，央妈发布了《2020年第一季度中国货币政策执行报告》，下面就基于这份报告中谈下楼市。
疫情严重冲击了房地产行业，却未严重冲击房价。
受疫情冲击，2020年1季度，全国商品房销售面积同比下降 26.3%，销售额同比下降 24.7%；房屋新开工面积同比下降27.2%，新竣工面积同比下降15.8%。
其实这种幅度的下滑完全在情理之中，但意料之外的是，房价却堪比小强，并未因量缩而价跌，反而逆势上扬还跑赢了通胀。
国家统计局公布的数据显示，2020年3 月，全国 70 个大中城市新建商品住宅价格同比上涨 5.4%，而当季CPI同比上涨4.9%，GDP则同比下滑6.8%。
疫情期间，楼市量跌价涨的主要助推力是宽松的货币。
央妈报告显示，2020年1季度个人住房贷款余额为 31.2 万亿元，同比增长 15.9%。虽然增速较上年末回落0.8 个百分点，但考虑同期销售面积下滑26.3%，一降一增之间，就很可观了。
衡量居民购房加杠杆的宽口径指标——居民中长期贷款在2020年1季度的猛增，则更直观的说明了问题。

从供给侧角度来说，除了个别反应敏锐、出手矫捷的房企外，疫情及复苏期间，房企们并未出现大规模的降价冲量。主要原因也是房企们借助宽松的货币政策，从资本市场筹集到了大量弹药。
且不说五花八门的融资工具了，就说信贷。截至2020年3 月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额 46.2 万亿元，同比增长 13.9%。
虽然增速也较上年末回落0.9 个百分点，但考虑到2020年1季度，全国房地产开发投资同比下降 7.7%，一增一降之间，也大大缓解了开发商的压力。
和“房住不炒”同等分量的4句话
随着疫情基本被控制、各行各业也基本复工，接下来，货币政策会怎么走？
央妈在报告中也给出了自己的思路。
其中，关于楼市方面，央妈再次强调了之前的观点：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求。
不过，对这句话，显然要辩证地看。一是，这里面有一定的表态成分；二是，纵使“房住不炒”是我们的总目标，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求也需要贯彻，但并不是实操中就没弹性空间了。
现实中“应该怎么做”和“实际怎么做”往往两码事。所以，货币政策尤其是涉及楼市的部分，需要结合更多内容，全面地去看。如下面这4句话：
第一句话：
加强货币政策逆周期调节，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置，运用总量和结构性政策，保持流动性合理充裕。
注意三大关键词，逆周期、突出位置、充裕。
所谓“逆周期”就是政策要与经济现状反着来。虽然我国经济现在已回复了八九成，但考虑海外疫情仍在肆虐，面对诸多不确定性，保经济仍是今年的首要任务。
所以， 流动性将继续宽裕下去。而不管怎么围追堵截，溢出来的水总会有些不可避免地流向楼市。
第二句话：
综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，保持 M2 和社会融资规模增速与名义 GDP 增速基本匹配并略高。
这句话是对第一句话的补充，交代了货币流动性所能充裕的程度。名义GDP增速=实际GDP增速+通胀。如2019年全国名义GDP增速为8.9%，实际增速6%，CPI为2.9%。
注意核心关键词“并略高”，这个表述是之前未有过的。
其实近两年央妈一直在有意地降低M2增速了，并尽量与名义GDP增速保持匹配。此次白纸黑字的提出略高于名义GDP增速，也间接体现了经济压力之大。
一旦M2增速超过名义GDP增速，溢出来的水一般有两个去处： 一是反过身来推高CPI（这是央妈和上面最不愿看到的）；
二是推高楼市、股市等资产价格，就像些年的楼市那样。（当然暴涨也是不被容许的，但只要不出格多半是睁只眼闭只眼）
第三句话：
持续深化 LPR 改革，有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换，疏通货币政策传导机制，引导贷款市场利率下行。
事实上，在LPR 初步改革下，贷款利率已经在走低了。2020年3 月份一般贷款平均利率为 5.48%，比 LPR 改革前的 2019 年 7 月份下降了 0.62 个百分点。
随着LPR 改革的持续深化，居民买房加杠杆的资本成本将会进一步降低。 这对购房者来说，显然是一个长期利好。
第四句话：
坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
这句话的后半句更值得关注。
“连续性”、“一致性”、“稳定性”等用词，则意味着接下来的房地产金融不会瞎折腾、没有大反转，将会沿着现有轨道继续滑行。
最后再强调一下，笔者在标题中说“楼市笑了！”，并不是在宽松的货币政策下，楼市将会重现16/17年那种光景，房价大涨；
而是说，在流动性充裕、房贷利率持续走低的货币宽松政策背景下，即便“房住不炒”、即便“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，楼市也不会有大家想的那么苦，而会呈现出“慢牛行情” ，当然这也是上面喜闻乐见的。
所以，只要房企能控制好杠杆，不自己爆雷，日子还是很滋润的；对于购房者而言，则尽量把握结构性机会。
来源：楼市参考（ID：house0929）
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