北京楼市实探：9折优惠频现，网红楼盘没有想象中那么热销

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　　四月的北京楼市，北京新房和二手房市场继续复苏，虽然疫情开始缓解，不少人选择跨城出游，但更多人选择的是留在北京，看房买房成为不少人的计划日程，这个五一小长假也成为不少开发商促销的关键节点。那么，北京楼市在五一长假期间表现到底如何？

　　大兴——网红盘回暖，但并没有想象中的那么热销

　　大兴的中海寰宇时代限竞房，是北京的刚需网红盘之一。

　　5月2日，笔者探访该项目，疫情对看房的影响几乎已经不存在，案场也并无预约任何限流措施，不过人流量并不太多。

　　限竞房时代，受9070政策限制，开发小户型拉低购房门槛成为一大趋势，这个项目最低49平米，三居也不过88平米。

　　现场的一位购房者表示，这个项目吸引他的是紧邻地铁8号线瀛海站，及附近即将开业的大型购物中心。户型方面主要关注70平米的两居，不会考虑49平米的一居室，因为再换房有可能就是直接首付8成，换房成本太高。

　　现场另一位打算换三居室的购房者也有类似感受，受政策影响，贷款额度不足百万，相比较450万总价，即便卖掉自己现在的房子，缺口仍达80多万。

　　该项目的置业顾问表示，去年12月30日一期开盘，大部分已经售出，目前正在预热的是二期部分，尚未拿到预售证。

　　不过从北京市住建委网签备案数据来看，该项目销售似乎并未如置业顾问描述得那么好。截至5月2日，一期预售的1304套房，已签约套数为533套，签约率为40.87%，而绿色可售房源仍剩余353套。

　　通州的楼盘似乎更难卖

　　通州的限购更为严格，通州户籍且落户满3年可购买2套，不满3年的可购买一套，非京籍在北京缴纳5年社保且在通州连续缴纳3年社保可购买一套。

　　受政策影响，目前通州在售楼盘也普遍面临去化压力。位于通州台湖镇的万科城市之光东望也是限竞房，分别于2019年8月和12月两次开盘，可售1002套房，已签约部分384套，绿色可售剩余496套。

　　由于去化压力，针对首付需8成的二套换房客户，该项目接受首付分期，首付2成，剩余部分半年内缴清，对公积金贷款和组合贷也不拒绝。

　　亦庄开发区——开盘两年多的现房项目去化不足一半

　　位于亦庄开发区的首创远洋禧瑞天著，项目分别于2018年8月和2018年12月两次开盘，笔者探盘当天，该项目已经封顶，竣工日期分别为2020年6月和11月。

　　不过这个项目销售同样不理想，2243套可售房源，目前北京市住建委签约套数仅为793套。

　　现场看房客户并不太多，售楼处的停车场也空余不少停车位。

　　价格方面，开发商表示可给到9折优惠，而且有代理商称，通过他们能获得比售楼处更低的价格。

　　紧邻禧瑞天著的北京经开汀塘，项目由六栋纯商品房和3栋公租房组成。这是本次探盘过程中唯一一个非限竞房且现房销售项目，部分业主已经入住，可以看实体楼样板间。

　　该项目配套的3栋公租房，一部分定向分配给京东员工。纯商品房部分销售不太理想，2018年7月开盘，363套房，仍有190套房未签约，现场看房者寥寥，可能是由于比较大的去化压力，目前普遍有9折优惠。

　　北京买房，可选度依然很高

　　受2018年开始的土拍规则调整影响，目前北京楼市大量限竞房项目面临较大的去化压力，从五一期间探访来看，购房人流的确在增加，但与预期有差距，市场仍在复苏中。即便是考虑到网签数据的滞后性，当前市场供应依然是充足的。打算买房的人依然可以按照自己的节奏来安排购房计划。

　　9070政策依然存在，户型设计也出现了明显变化，以前的120-140平米舒适三居户型相对少见， 80-90平米的紧凑三居户型成为主流，总价控制在450万上下，而且整体刚需户型呈现小型化趋势，比如40-50平米的一居室。

　　限竞房地块普遍位于五环外近六环，定位为职住平衡，并尽可能临铁，方便购房者出行。但价格依然是压力，这次五一假期探访的项目均价均在5万以上，要拉低购房门槛只能是在面积上有所妥协。

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