价值坍塌！2020年买房，这些地方我劝你直接放弃！

　　今天想通过这篇文章，给大家提示一个很重要的房产投资风险——冷得掉冰渣的远郊房产。

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　　先从土地说起。

　　最近的土地市场，出现了冰火两重天的两极分化趋势。

　　前两天，我在米宅《楼面价比房价贵、起拍就是地王！这几个城市燃起来了！》一文中，提到了最近很多城市的土地拍卖开始火热了起来，尤其是广州、厦门、绍兴等城市，这两个月土拍地价一次次被刷新，拍出了不少地王。

　　确实，最近为了提振市场信心，不少城市大手笔放出了一些核心城区的优质地块，于是也就出现了抢地、地王、甚至“起拍价地王”的现象。

　　但由于篇幅有限，上篇并没说完，其实背后还有另一个重要现象：

　　在大量一二线城市外围的远郊区域，土地流拍率非常高，高达67%，有些地块接连挂牌两三次照样无人问津。

　　没错，即便在抢地热盛行的合肥等城，远郊区域的房地产市场，已经冷的掉冰渣了！

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　　数据来源于：克而瑞研究机构

　　如图，这是2020年开年以来土地流拍率TOP10城市和其2019年的流拍情况对比数据图。

　　这里面，有几点非常值得关注：

　　首先，合肥的土地流拍是最严重的。且连续两年的流拍TOP榜单里，都有合肥；2019年土地流拍率为23%，2020年以来土地流拍率高达48%。

　　这意味着，2020年以来，合肥每拍出两宗地，平均就有一宗没人要。

　　其次，2020年流拍率明显比2019年更糟糕。2019年流拍率达到30%的只有深圳一个城市，但今年以来合肥、长沙、太原土地流拍率均超过了30%。

　　好，讲到这儿，肯定有人要问了：上篇文章中不是还说合肥土拍溢价率高吗？怎么流拍也如此严重？这不冲突吗？

　　的确，合肥4月份确实有14宗地块溢价率都高达22%，其中经开、滨湖、瑶海等多宗优质地块溢价率均超30%。

　　那另一半土地为啥全流拍了呢？都在哪儿？为什么没人要？

　　数据来源于：克而瑞研究机构

　　如图，这是流拍率较高的三个城市不同区域的流拍差异。

　　我们选取了比较典型的合肥、长沙、太原为例，按照土地流拍的中心城区和远郊县区域划分对比，远郊县区域的土地流拍率要远高于中心城区，非常直观且明显，尤其是合肥。

　　合肥今年整体流拍率高达48%，长丰、肥西等远郊县流拍率高达67%，中心城区流拍率为25%，差了2.7倍。

　　合肥流拍的这些地，绝大部分都位于长丰、新站等这些偏远区域，要么根本没有房企参与竞拍，要么出价过低，都逃不过流拍命运。

　　这种情况不止出现在合肥，长沙、太原、甚至广州、郑州等都有这种现象。

　　长沙和太原流拍率均超30%，和合肥一样，流拍地块大多在偏远的远郊区域；

　　拍出“起价地王”的广州，流拍率也有18%，近期6宗流拍地块有5宗都没人竞拍而撤牌；

　　宁波先后流拍7宗地，多位于，象山、慈溪、宁海等郊县；

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　　如此，环绕在一二线城市周围，远郊县的土地已经大量被开发商们直接放弃！

　　而这只是开始。

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　　如果你对土地市场并不敏感，或者觉得土地并不够直观，那我们移步到前端销售市场，看看远郊区域的真实现状。

　　以郑州为例，这是2017年和2020年三个环郑区域的房价走势情况。

　　平原新区、绿博、荥阳，这是郑州周边最典型的三个远郊区域，也是曾经楼市最火的远郊。

　　2016年大行情之后，2017年这三个远郊区域的新盘可谓火的一塌糊涂。

　　平原新区，黄河北，挖了一个凤栖湖，曾经自称郑州“后花园”；

　　绿博，郑州东，隶属中牟，自称“最舒适的低密纯改善居住区”；

　　荥阳，当时最热的洞林湖片区，自称“城市旅游度假区”；

　　三年前，单靠概念，就把这几个区域炒的火热，一到周末，去售楼部看房买房的人特别多，根本不愁卖；

　　但2018年下半年以来，全国楼市行情转冷，这几个区域也凉的最快，到今天，房价坍塌、全线跌价、人气全无，苦不堪言。

　　绿博区域，从均价1万4的巅峰状态，一落千丈，如今高层沦落到8000+，仍然难卖；

　　平原新区，从巅峰期1万房价，如今高层跌至最低4900，洋房也不过5000+，连个看房人都找不到；

　　荥阳，所谓的城市旅游度假区落空，产品迅速刚需化，房价也跌至7800左右，除了地缘性刚需，再没人去买；

　　什么“后花园”、“度假区”、“改善区”，统统团灭！

　　前两年，所有在这些地方投资买房的，如今都要在高高的山尖儿上站岗，等待下一波接盘侠来。

　　什么时候接盘侠能到位？难，难于上青天。

　　这是绝大多数一二线城市，远郊区域的缩影。

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　　其实，远郊的风险一直存在，我在文章和破竹课程中也强调了很多次，但仍然每年都有人不听劝，每年都有人贪图一时的低价、便宜，揣着钱一头扎进远郊新盘里。

　　在这里，我要再次强调，接下来99%的远郊县市，都会成为投资高风险区，或者严重点说，都是投资禁区。

　　为什么如此不看好远郊？

　　第一、单纯炒概念，早晚要塌；

　　炒概念，是每一个新兴区域开发初期最喜欢做的事儿，也最容易先把楼市炒起来，圈一波钱；但单靠概念能维持多久？能真正吸引来一批常驻民吗？

　　难。

　　第二、没有实实在在的配套可用，自住、改善、养老都是瞎扯；

　　很多去买远郊的人，都会置业顾问们教育的明明白白，远离市区安静啊、环境好啊、密度低啊，比市区住着舒服，给家人养老也不错。

　　但交房后那一刻起，你就会迅速发现，都是瞎扯，没有商业、没有医疗、没有教育配套，出了门什么都干不了，这你住着能舒服？真的会有人搬离市区来这儿住？扯。

　　第三、这里面，还有一个重要的问题，远郊没有流通性，房子变现只能是空谈；

　　对，这是最重要的一点。绝大部分远郊区域在你买房后的5-8年里，是没有固定人流的，也就不能变现，没有二手房买卖交易，这就意味着你花高价买的房，卖不出去、换不成现金，所谓投资、价值都是空谈。

　　2020年以来，已经有一大批城市的远郊区域，土地流拍率达到顶峰，这是一个重要信号：

　　大量远郊土地已经被开发商放弃，那么未来，在这些远郊区域上空画的饼、炒的概念，都会成为泡沫。

　　记住，这些都是高风险区域，别再在这些地方投资了。

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