失效招股书 “三巽们”港交所上市与地产小目标苦旅

观点地产网 “2019年销售300亿，5年内实现千亿目标”这是三巽集团董事长钱堃于两年前许下的豪言壮语。

可惜的是，2019年三巽的销售未能如其所愿，反而有所下降。有统计数据指出，三巽2019年销售额由2018年的100多亿，下降至90亿左右。

4月17日，距离这家安徽房企首次向港交所递交招股书，已经届满六个月，这也意味着招股书将面临失效。它也将成为海伦堡、奥山控股、万创国际后，又一家招股书失效的中小企业。

此前，业内曾普遍认为，如何玩好这场资本游戏，是三巽千亿规模追击战的动力所在。如今IPO折戟，钱堃的另一一个期望，似乎也要落空。

“三巽们”的艰难上市路

如果公司想上市，要去哪儿？毫无疑问，很多人的答案一定是“港交所”。

事实上，2019年全球最火的IPO市场就是港交所，IPO数量和筹资额均双冠全球。全年新上市公司共有183家，募资3127.41亿港元，递交上市申请的企业高达350家。就连行政总裁李小加也用了“表现不俗”来形容过去的一年。

火爆的人气带来了近两年来资本市场的另一大现象——房企扎堆登陆港交所。对此，莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅直言，“香港上市的门槛比较低，企业也比较容易达标。”

据观点地产新媒体不完全统计，不含物业公司在内，2019年在港IPO上市的房企就有6家，按照上市日期从早到晚来排，分别为德信中国、银城国际、中梁控股、天保集团、新力控股、景业名邦，它们的销售规模大多在500亿以下，冀图对接更多的资本发展业务。

不过，在上市这条路上，依然有一些房企走得颇为艰难。

据观点地产不完全统计，在三巽集团前，还有3家排队公司审核材料显示失效，分别为第2次申请的海伦堡和奥山控股，以及第4次申请的万创国际。即便是如今已经成功上市的汇景控股，也曾过经历一次“招股书失效”。

数据来源：观点指数整理

观点地产新媒体了解，根据港交所上市流程，拟上市公司先向港交所提交招股书及其他文件材料，受理之后港交所会对公司和保荐机构进行问询，问询之后还有现场聆讯，通过聆讯之后公司就可以开始准备招股、发行、上市了。

问询环节，港交所会根据拟上市公司反馈问题的质量、时间等评估满意程度，如果拟上市公司未能在6个月的有效审核时段内完成对香港联交所询问问题的反馈，即会造成失效，若要继续上市流程，就必须重新递交材料。

根据各个公司不同情况，问询轮数和问题数量差异较大，这也间接导致企业上市进程的快慢。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，这些企业上市艰难的具体原因可能各有不同，规模小、企业盈利能力稳定可能都是资本市场不“买账”的因素。

以海伦堡和三巽集团为例，2016至2018年，海伦堡溢利分别为28.98亿元、19.8亿元以及22.56亿元；而三巽溢利分别为5599万元、-387.5万元、4499万元。可以看见这两家企业三年间，溢利均有增有降，且后两年均不如第一年，其中三巽集团经营不稳的情况尤为明显。

而债务方面，2016至2018年，奥山控股的净资本负债比率维持在很高的水平，分别为316.5%、568.9%和283.1%；而海伦堡净资产负债率持续走高，分别为69.4%、83.4%和133.7%。此外，海伦堡在招股中还预期，未来“将继续保持相当高的借贷水平”。

有业内人士指出，中小房企债务问题令人担忧，并表示，“现在上市的悖论就是债务越高的房企，通常投资人越不看好。可是在估值和价格都很便宜的情况下，房企仍愿意来，反过来也说明现金流压力是非常大的。”

难以实现的“5年千亿”目标

2018年，三巽集团将总部迁往上海虹桥。在乔迁仪式上，三巽集团董事长钱堃宣布，2019年实现销售收入300亿元，并在五年内实现千亿目标。

虽然三巽集团并未公布2019年销售额，但据相关人士统计，三巽集团2019年全口径金额为91.2亿元，不但未实现年度300亿元的销售目标，还离千亿销售目标越来越远。

据悉，三巽集团成立于2004年成立，直到2014年才新增“房地产开发”业务。即便经历了多年的发展，但从土储版图来看，这个地产新人依然只是一家“区域企业”的体量，并不足以支撑其跻身全国一线房企的梦想。

招股书显示，三巽集团的土储主要位于安徽、江苏和山东三个省份的九个城市中。于2019年8月31日，三巽只有35个项目，总土地储备仅420万平方米。其中，超过90%的土储都在安徽。

值得注意的是，截至2019上半年，三巽控股发展中物业的账面净值为69.06亿元，持作出售已竣工物业的账面净值约为3.42亿元。换而言之，三巽控股开发中的项目占据了绝大部分。从具体项目来看，三巽控股未出售的已竣工可销售建筑面积约为16.37万平方米，占总土储比例为3.9%。

或许随其千亿目标一起壮大的，是三巽集团的借贷规模。招股书显示，2016～2018年及2019年上半年，三巽集团未偿还银行贷款及其他借款总额分别为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元及14.2亿元。

对此，卢文曦表示：“目前中小房企冲击千亿元的难度很大，想要从两三百亿要刷到千亿梯队，这个我觉得可能性就不是特别大。”

去年年底，三巽集团迎来新掌舵者，由原正荣地产执行董事、行政总裁王本龙出任总裁。

据悉，王本龙在正荣的履历其实不长，从2014年6月加入到离职。不过短短5年。但他却被认为是带领正荣地产进入千亿梯队，并帮助正荣成功实现上市的主要功臣。

当时，便有业内人士直言，这些经验与正在追逐规模的三巽集团颇为契合。

不知在未来在他的带领下，三巽集团能否一改销售下滑的局面，登陆港交所，并实现千亿营收的目标。不过，留给三巽的时间并不多了。