关于行业排位和权柄交接 保利发展这样说

中房报记者 曾冬梅 广州报道

4月15日晚，保利发展发布2019年业绩，第二天就收获了机构“大幅超越市场预期”的一致评价。2019年，该公司净利润、归属母公司净利润的同比增速均超4成，在TOP5房企中，增速仅次于融创。而此前一直被指摘的净负债率也录得大幅下降，同比下降近24个百分点至56.9%。

经营层面的质量提升很明显，但销售层面还未实现行业排名的突破。2019年，保利发展实现签约销售4618亿元，位列行业前五、央企第一。每年问一次“何时重回前三”已经成为了投资者的例行公事，在4月16日的2019年度业绩说明会上，投资者锲而不舍的追问：“今年有望进入行业前四吗？”“重回前三的目标是否可行？”

保利发展董事长宋广菊并未参与这场业绩说明会，出席的是公司副总经理潘志华、财务总监周东利、董事会秘书黄海。黄海的回应是：“公司作为行业龙头，会根据市场情况和自身资源储备，力争优于行业平均增速。”

作为公司的核心领导者，宋广菊已年近六旬，虽然年报显示，她的任期是到2022年10月30日。但上一任董事长李彬海是在61岁时卸任，而比宋广菊早一年进入保利的公司副总经理陈冬桔则选择在55岁退休，她已于4月9日宣布不再担任公司职务。因此，潘志华也没有给出明确答案：“宋总的任职将按照国资管理相关规定执行。”

按照该公司由总经理升任董事长的传统，宋广菊的接班人很可能是现任总经理刘平。2016年12月，当时的保利地产总经理朱铭新因工作调整请辞，经宋广菊提名，副总经理刘平接替了总经理的职务。刘平现年51岁，是注册会计师、注册资产评估师、高级审计师，1989年参加工作，历任广东省审计厅直属分局科长，保利地产计划审计部经理、总经理办公室主任、总经理助理、董事会秘、副总经理。保利内部对刘平评价颇高，认为他审计出身又当过区首，行事理性、持重。据了解，2019年末保利发展的那次人事大换防，在宋广菊的支持下，刘平发挥了主导作用。

以下为保利发展2019年度业绩说明会部分问答实录：

投资者：房地产行业下行，公司如何应对？会学其他房地产商搞降价促销吗？

黄海：公司主要价格策略随行就市，根据市场情况灵活销售。目前我们观察到行业价格相对平稳，市场销售价格受需求、预期、竞争对手价格影响，公司会综合考量。

投资者：地产行业3月回暖，如碧桂园、龙湖等销售量上升，2020年3月，贵司实现签约面积201.37万平方米，同比下降28.86%；实现签约金额273.70亿元，同比下降35.85%，请问什么原因导致贵司销售弱于体量相当的同业公司？

黄海：一季度受疫情影响，行业整体面临较大销售压力，公司目前复工、来访、售楼部开恢复到疫情前8-9成左右，与市场表现保持一致。随着市场回暖，公司有信心尽快回复正常销售规模。

投资者：今年疫情的影响，对公司商业板块出租业第一季度影响有多大？出租率对比去年下降多少？

黄海：疫情对中国经济冲击是全方位的，公司商业、物业等与消费、服务相关业务也因此受到冲击。公司作为全国化布局公司，各地方影响有所差异，3月份随着疫情陆续得到控制，公司商业平均已经恢复至疫情前50%左右水平，广佛区域恢复至80%以上。

投资者：请问公司对国家新出的推进城镇化的意见有什么看法，是否会影响公司未来在一二三线城市的布局？公司对未来两年，以及中长期的销售规模有什么计划，如何完成？

潘志华：公司认为国家城市化趋势是确定的，从乡往城的城镇化高位放缓，将转变为从城往城的流动加速并存，公司仍然聚焦中心城市和重点城市群的布局。对于中长期，公司规划是不低于行业平均增长速度，保持持续发展。

投资者：自2017年融创超越保利之后，保利与融创之间的规模差距越来越大，至2019年差距将近千亿元，公司怎么看这个差距？未来怎么保持行业地位，重回前三的目标是否可行？

黄海：公司作为行业龙头，会根据市场情况和自身资源储备，力争优于行业平均增速。

投资者：公司2020年的销售目标是多少？2020年的可推货值有多少？

黄海：今年受到疫情因素影响，行业开工、推货、销售均受到较大影响。公司仍然坚定看好中国房地产市场，仍然会保持行业领先地位，力争保持公司优异经营业绩。公司推货节奏是根据市场需求、变化灵活制定，但公司土地储备、开工建设情况完全满足供货需求。

投资者：请问为什么近两年保利地产的投资速度放缓了呢？

潘志华：目前公司投资保持一定的规模，金额是逐年增长的，但面积稍有下降主要是因为城市布局于核心城市与都市圈、以及单价提高的原因，但总货量还是有所提升的。

投资者：请介绍一下今年公司的拿地计划，会在哪些区域加大布局？

潘志华：公司今年将保持稳定的拓展规模，将根据经营现金流安排前紧后松进行拓展，区域方面将继续聚焦于中心城市及重点城市群。

投资者：保利发展是否有参与云南城投的重组？目前进展如何，当前是否有意向中的收并购标的？

潘志华：公司目前未参与云南城投（集团）的重组，与云南城投有项目层面的合作，具体详见公司公告。

投资者：公司跟保利置业在业务上是否已有所区分？宋总（宋广菊）是否今年退休？去年末，公司进行了人事大换防，是否为此做的准备？

潘志华：公司与保利置业由于历史原因，在少数城市有一定重叠，而且房地产是充分竞争的行业，不存在实质的同业竞争；而公司于2017年收购保利置业母公司保利香港控股50%股份，可以通过保利置业业务发展取得收益。宋总的任职将按照国资管理相关规定执行。公司去年进行的组织架构调整，主要是根据业务发展及管理需求进行安排。

投资者：看到公司年报少数股东权益占比还较高，公司有降低少数股东权益的打算吗？未来准备怎么做？

潘志华：公司已经注意到合作项目权益结构情况，2019年新拓展项目权益比较2018年提升4个百分点，下一步公司将根据整体权益结构进行适当调整。

投资者：请问公司净负债率大幅下降主要是因为什么原因？今年还会保持这样的负债水平吗？

周东利：2019年度，公司加强回笼和资金回收，账面资金保有量也相对往期提高了安全系数，有息负债净减少，因此净负债率下降。2020年，公司将继续做好抓回笼和资金回收工作，维持稳健的资产负债水平。

投资者：去年保利还款增加，贷款减少，导致净增贷款减少，筹资活动产生的现金流量净额由正转负，请问为何会出现这种转变？

周东利：2019年度，公司加大销售回笼及资金回收力度，回笼率进一步提高，保障公司资金需求，因此2019年度融资为净减少。

投资者：保利对非住宅业务在营收增速、利润率方面的要求或者目标是什么？因为我们知道，住宅开发业务长时间来看是不可持续快增长的，那公司将通过什么样的方式去弥补未来住宅开发这块可能失速的空缺呢？

潘志华：未来房地产开发行业将保持12万亿-15万亿元规模，仍维持在较高总量，公司住宅开发业务也可以在下一阶段维持稳定增长；而对于两翼业务，公司将坚持“一主两翼”的战略定位，稳步提升业务规模与市场化收入。

投资者：在当下以及未来新增商品房销售额不可再增长的趋势下，您认为未来行业TOP3和TOP5房企的市占率会稳定在什么样的水平？

潘志华：行业集中度将继续提升，随着行业进入利润率下降，预期行业top5的市占率也将达到5%。