13575元/㎡！超52.6亿元！中交城投斩获桂城林岳TOD巨无霸地块

乐居买房讯 4月9日，中交城市投资控股有限公司以526500万元斩获南海区桂城林岳车辆段TOD综合开发项目，折合楼面价10887元/㎡，溢价率35%。值得一提的是，地块另外设有轨道建设费用13亿元，若算上该部分成本，楼面价至少13575元/㎡。

中交城投拿地截图

  据了解，这是中交城投年内在佛山首次拿地，也是中交城投在佛山布局的第五个项目。除了该地块外，中交还在佛山开发有美的中交翰诚、中交诚湾华府和保利中交大都汇等项目，其中保利中交大都汇也为TOD项目。除了中交外，本次土拍还吸引了中海、保利、绿城、时代和华发参与，地块成交总计跻身佛山前十，排名第六位。

  【土拍直播回顾】（倒叙）

  【11:07】最新报价526500万元，折合楼面价10887元/㎡。若算上车辆段建设成本，楼面价至少13575元/㎡。成交！中交城投拿地！

  【11:01】从报价节奏来看，似乎有2家在进行最后的角逐，最新报价518700万元，折合楼面价10726元/㎡。若算上车辆段建设成本，楼面价至少13414元/㎡。

  【10:58】总价突破50亿！最新报价503100万元，折合楼面价10403元/㎡。若算上车辆段建设成本，楼面价至少13091元/㎡。

  【10:44】晃眼间报价进入第22轮。最新报价471900万元，折合楼面价9758元/㎡。若算上车辆段建设成本，楼面价至少12446元/㎡。据知情人士透露，本次土拍共吸引了至少6家房企参拍，包括有中交、中海、保利、绿城、时代和华发。

  【10:39】报价速度依然保持在3分钟一次。第18轮最新报价456300万元，折合楼面价9435元/㎡。若算上车辆段建设成本，楼面价至少12124元/㎡。

  【10:28】第12轮报价开始速度略有放慢，约莫2-3分钟才新增一次报价。目前最新报价440700万元，折合楼面价9113元/㎡。若考虑成本，楼面价至少11882元/㎡。

  【10:24】10时正式开拍后，报价一路小跑，平均每一分钟都有一次全新报价。目前最新报价432900万元，折合楼面价8952元/㎡。值得一提的是，地块另外设有车辆段建设费用13亿元，若算上该部分成本，楼面价至少11640元/㎡。

  【9:50】距离正式开拍还有10分钟，地块依然维持一次报价，即起拍价390000万元，折合楼面价8065元/㎡。

  【网友热议】

  @沉耕：绝对系大鳄

   @斋吹水：这总价真是吓死人，资金占用成这样

  @文：这块地是真的好，不过体量太大，国内TOD物业开发经验欠缺，有实力参与的开发商是真的少。目前在佛山开发着TOD物业的开发商应该会是这块地的主人。

  @来福：结合TOD开发经验，中海，越秀可能会啃。

  @我天生大力：不是保利就是中海了。

地块位置示意图

  本次地块位于佛山市南海区桂城街道林岳大道南侧、广珠西线东侧地段，所在地块是佛山市城市轨道交通2号线一期工程林岳车辆段TOD综合开发项目，采用分层供地方式进行开发建设。出让范围为A区、C区的国有建设用地使用权，B区为划拨国有建设用地使用权。

地块位置图

  值得一提的是，根据《建设管理合作协议》，竞得人须委托中交佛投实施“同步建设项目”，包括林岳车辆段上盖开发工程中的首层汽车库，应向中交佛投（或其指定EPC总承包单位）支付“同步建设项目”建设费用13亿元，上述建设费用包括开发设计、建设施工及管理费用。换言之，加上固定支持的13亿车辆建设费，地块的实际起拍价为52亿。

  地块要求：合计计容面积483600㎡

  根据文件显示，地块规划用地面积为259347.37㎡，划分为ABC区，其中，A区为配套停车场（对应土地用途为城镇住宅用地）、城镇村道路用地；C区为城镇住宅用地，兼容零售商业用地、餐饮用地、教育用地、公园与绿地；B区不纳入本次公开交易出让范围。

  其中，地块住宅计容建筑面积不大于457500㎡，商业计容建筑面积不大于26100㎡，合计计容面积483600㎡。

  本次出让地块同样规定了，不准在商业服务业设施用地及配套建筑内建设服务型公寓、公寓式办公、酒店式办公等居住形式用房，《规划条件》有特殊条款要求的除外。

  具体划分情况为：

  A区：259347.37平方米，为林岳车辆段盖上开发物业配套首层架空停车场及岗中路、泰山路，规划用地红线范围内1985国家高程基准1.8米至7.23米之间的空间；

A区规划条件示意图

  C区：236956.86平方米（即林岳车辆段盖板投影面积，作为指标计算基准面积），该区为上盖物业开发层，位于林岳车辆段盖板上方。

C区规划条件示意图

  B区（划拨范围）：240568.96平方米（即林岳车辆段层地面楼板投影面积），该区为林岳车辆段首层架空停车场结构顶板以上、1985国家高程基准17.4米（局部21.4米）以下的空间，为地铁二号线林岳车辆段，不纳入本次公开交易出让范围。

B区规划条件示意图

  出让要求：配建60班的九年制学校

  根据出让条件显示，竞得人须按要求配建以下内容：

  1、九年制学校：1所，用地面积≥53500㎡，计容建筑面积≥31400㎡，规模为60班（其中小学36班，初中24班）；

  2、农贸市场：1处，建筑面积≥2000㎡；

  3、社区用房：社区卫生服务中心1处（建筑面积≥1500㎡，首层建筑面积不小于500㎡）、文化活动中心1处（建筑面积≥2400㎡）、托老所1处（建筑面积≥1000㎡）、社区警务室1处（建筑面积≥60㎡）、社区居委会1处（建筑面积≥200㎡）、社区服务中心1处（建筑面积≥200㎡）；

  4、体育活动中心：一处，建筑面积≥3000㎡；

  5、人行通道：在C区北侧与地铁二号线林岳西站之间建设，净宽不小于15米；

  6、停车泊位：按配建指标及社会停车场建设要求设置；

  7、2条城市道路：泰山路和岗中路。

  另外，考虑到上盖物业开发项目与轨道工程统筹协调的特殊性，按照“同步设计、同步报建、同步建设”要求，竞得人须在签订《成交确认书》时，一并与广东省佛山市城市轨道交通2号线一期工程BOT特许经营项目投资人项目公司(中交佛投)签订《佛山市城市轨道交通2号线一期工程林岳车辆段上盖物业开发同步实施项目建设管理合作协议》。竞买申请人获得竞买人资格并作出有效报价，则表示愿意无条件接受《建设管理合作协议》全部条款。

  此外，出让要求，竞得人必须在2022年10月31日前完成设计、报建等相关手续并正式动工建设，在2025年10月31日完成全部建设工程并通过竣工验收。

  林岳西TOD周边控规

  去年，南海区曾发布了林岳西TOD周边控规公示。按照规划，片区定位为三龙湾北部、集创智创新、商务商贸、创意设计、公共服务、生态居住功能于一体的TOD综合开发示范区，未来将发展为广佛科技创新集聚区、TOD综合开发样板间和禅城融合发展协调区。

  从规划图来看，规划新增4块居住用地、3块商业兼容居住用地和一处TOD上盖物业开发区，其中居住用地面积达8.03公顷。

佛山地铁2号线林岳西站片区规控（制图：黎毓贤）

  林岳西TOD综合开放概念规划

  2019年南海土地推介会上，林岳站TOD地块赫然在列。地块位于三山新城广珠线以东、港口南路以西、林岳大道以南，规划为佛山地铁2号线TOP综合开发项目，用地面积约386亩，为彼时推介会上的最大体量地块。

  值得一提的是，根据早前发布的林岳西TOD综合开发概念规划，该TOD上盖物业占地约67.8万㎡，空间功能定位为北面地铁站旁为商业、商务中心（其中包括240米高层办公楼，200米酒店及办公楼，商业Mall），中部为产业园、公共配套（学校及幼儿园），南边东西侧为住宅区（81栋100米高层住宅），中心为南北走向的大片绿化带，打造山水园林、交融荟居的生活方式。

  桂城地价

  据乐居最新整理统计，地块所在的桂城板块近三年拍出的楼面价中，最高已达18795元/㎡，为位于石肯的保利和悦滨江。而目前三山新城最高楼面价为17094元/㎡，为今年2月龙光夺下的澳门城二期项目。

  桂城房价

  据统计，整个桂城板块目前在售项目约 12个，洋房均价约21000-41000元/㎡。其中，三山新城板块在售一手楼盘仅碧桂园广佛上城一盘，均价约24500元/㎡。