年报快读|绿城中国： 业绩增长未达预期 盈利水平难言乐观

2020年3月23日早间，绿城中国（03900.HK）发布2019年业绩公告，比其计划发布公告的时间晚了两天。即便如此，资本市场还是用脚投票，业绩一出，股价也跟着下挫。

自去年7月宋卫平从绿城中国退休后，外界不仅对绿城中国充满期待，也对新任管理层给予厚望。从绿城中国的股价表现来看，2019年的业绩似乎未达投资人预期。

销售规模突破2000亿元 增速相当于2017年水平

根据业绩公告，2019年，绿城中国合同销售金额突破2000亿元，达到2018亿元，较2018年增长29%。

从1000亿到2000亿，绿城中国用了3年时间。2016年绿城中国实现合同销售金额1139亿元，增速达58.4%； 2017年及2018年的销售增速分别为28.4%、6.9%。业绩公告显示，2019年绿城中国销售增速虽为29%并有回暖迹象，但也仅仅达到2017年的增速。

来源：业绩公告

根据绿城中国业绩公告，在2018亿元的销售业绩中，投资类项目合同销售金额为1354亿，代建项目合同销售金额为664亿，占比分别为67.1%和32.9%。

值得注意的是，绿城中国2019年合同销售超过50亿元的单个城市达9个，杭州、宁波、北京等城市录的合同销售超过100亿元。投资项目整体去化率68%，总体销售回款率维持在87%，这也加快了绿城中国的现金回流。

此外，绿城中国将2020年销售目标定为2500亿元，相比2019年2000亿目标增长25%。为此，绿城中国董事局主席及行政总裁张亚东在业绩会上透露了2021-2025年5年的销售目标，到2025年实现销售规模5000亿，传统的房地产开发重资产部分实现3500亿，轻资产代建业务部分实现1500亿，绿城业绩平均每年以15%的速度增长。

据绿城中国公告显示，2020年前两月，绿城中国总合同销售金额约101亿元，同比减少约24.63%，仅完成2500亿销售目标的4%。虽受疫情影响，但绿城中国并未对2020年整体销售目标做调整。张亚东指出，“受疫情影响，上半年对房地产市场的影响较大，未来要看境外疫情的解决情况，但现在我们依然按照这个目标努力争取。”

阵痛仍在持续 盈利水平亟需提升

令投资人失望的是，绿城中国销售规模的大幅上涨，并未带动营业收入同步增长。相比29%的销售规模增速，绿城中国2019年营业收入的增速仅有2.1%。其中，物业销售收入544.33亿，占总收入的比重达88.4%，与2018年的552.74亿元相比下降8.41亿元。

来源：业绩公告

实际上，营业收入的涨幅微弱，与绿城中国在2019年的结转面积有直接关系。据悉，绿城中国物业2019年收入结转面积下降42.3万平方米，降幅高达12.5%，直接导致物业销售收入下降。

公告显示，2019年绿城中国毛利率为25.4%，较2018年的22.8%增长2.6个百分点。净利润率约为6.39%，较2018年的3.94%增长2.5个百分点。虽出现不同程度的增幅，但与其他同规模房企相比，这一盈利水平，难言乐观，盈利能力亟需提升。

同时，2019年绿城中国收购上海新湖房地产共计35%的股权，该收购直接为绿城中国增加2.12亿元的净利润。

来源：业绩公告

业绩报告显示，绿城中国已经连续三年计提拨备，2017年计提9.9亿元、2018年计提了约17亿元、2019年计提减值亏损约13亿元。2019年，绿城中国受减值拨备及永续债的影响，剔除永续债分红后的实际归母净利约11.93亿元，对应实际归母净利率不到2%，盈利不及预期。

为此，在财务方面，绿城中国今年将更聚焦利润，关注在限价情况下的利润表现。张亚东表示，2016年、2017年项目在拿地时并未限价，销售时限价后导致部分项目亏损。2020年，在绿城风控体系方面，绿城将关注投资前的风险识别和投资后的管控。

2020年投资规模达2500亿元 绿城管理分拆上市提速

与2020年2500亿销售目标同时提出的，还有绿城中国2020年2500亿的投资规模。

根据业绩公告，绿城中国2019年新增项目共计54个，总建筑面积约为1236万平方米；总土地成本／收购金额约691亿元，预计新增可售金额达2057亿元。

来源：业绩公告

总的土地储备方面，截至2019年12月31日，绿城中国共有土地储备项目142个(包括在建及待建)，总建筑面积约3873万平方米，总可售货值约5960亿元，一、二线城市的土地储备总可售货值占比达73%。

来源：业绩公告

绿城中国最新拿地情况显示，2020年前两个月，在北京、杭州等10个城市累计获得13宗地块，预估货值近600亿元。

来源：业绩公告

根据业绩公告，展望2020年，绿城中国整体可售货源约1696万平方米，整体可售金额约3583亿元。

此外，2019年，绿城中国代建业务规模加速扩展，全年新增项目72个。截至2019年12月31日，绿城中国代建管理项目合计达260个，总建筑面积约6754万平方米，预计总可售金额约3,689亿元。

值得关注的是，不久前绿城管理集团已经在港交所递表，绿城管理的代建业务终于走到了最为关键的一步。如果上市成功，绿城管理将成为中国代建第一股。

业绩会上，绿城中国执行总裁郭佳峰表示，绿城管理上市可以确立绿城中国代建业务的龙头地位，受到资本加持后，融资渠道和资本代建业务也会进一步扩展，进而支持绿城中国销售规模的增长。