观点直击 | 规模盈利双增长 正荣称不会追求过分的杠杆率

观点地产网 正荣今年选择在三月的最后两天里召开业绩发布会，比去年晚了一周左右。

3月30日上午，正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝、执行副总裁兼财务总监陈伟健以及非执行董事欧国伟纷纷上线，向市场各方作出过去一年的业绩总结。

截至2019年12月31日止年度，正荣地产实现收益325.58亿元，同比增长23.1%；溢利为30.94亿元，同比增长38.6%；实现核心纯利为29亿元，同比增长42.7%；母公司拥有人应占核心纯利为23.12亿元，同比增长20.4%。

各项指标均呈现良好上升态势的同时，正荣也给出了相应的股东回报。根据董事会建议，正荣将派发末期股息每股0.1港元，建议末期股息合共约为4.37亿港元。

一年过去，正荣的负债结构变化颇大。于2019年末，正荣的现金对短期借贷比率从2018年的1.1倍改善至约1.8倍，短期借贷占总借贷比例则从2018年年底的51.3%下降至34.2%，净债务与权益比率则保持在75.2%，基本与去年持平。

虽然电话会议看不到管理层们的表情，但这并不影响其向众人介绍正荣下一步的发展动态。而在整场会议中，正荣的“新三年战略”被反复提及。“我们将2019年-2021年定为正荣的高质量发展期。对当下的正荣而言，财务安全性、盈利和规模这三个指标每一个都至关重要。”

“规模不是唯一的目标”

2019年正荣的合约销售金额为1307.1亿元，同比增长21%。对于这一数据，管理层们并没有进行太多的展开。与此同时，盈利情况、投资策略等则被予以重墨。

“没有规模就没有规模效益，规模是江湖地位的关键表现，但规模不是我们唯一的目标。”在跨过了千亿关口之后，正荣显然有了更多需要重视的东西。

于2019年，正荣实现息税折旧摊销前利润为85.72亿元，同比增长了12.1%，EBITDA利润率为26.3。不过，净利润率和核心利润率虽然分别增长至分别为9.5%和8.9%。，但同比增幅基本上仅在1个百分点左右。

对此，黄仙枝表示，正荣除了适度的规模增长外，更重要的是需要将通过扩大规模效益，提升全周期的运营效率，让盈利水平逐步提升。

也正因为此，正荣在投资策略上依然坚持聚焦在项目能够高周转的一二线城市。截至2019年12月31日，正荣地产的总土地储备面积为2615万平方米，其中超过七成位于一、二线城市。

于2019年，正荣2019年共收购了41幅新地块，总地盘面积约为200万平方米，总估计建筑面积约为560万平方米，合约地价总额约为334亿元。在新增土储中，超过八成位于二线城市。

在正荣整个土储版图中，海西区域占比最高，为33%；其次是长三角区域，土储占比为29%。

与之相对应的是，2019年合约销售贡献中，一二线城市贡献占比为82.4%。长三角区域销售贡献最大，占比达到了55.2%。其中，仅苏州、南京两地的销售贡献占比便超过了37%。

强二线城市在销售上的突出表现，让正荣坚定了自己的投资策略。黄仙枝表示：“我们认为一二线城市的整个消费能力，包括对市场的容纳能力还是比较好。从投资的角度说，我们会选择流速比较好，回笼比较快，快周转，核心地段的招拍挂项目。”

此外，黄仙枝还指出，从市场情况看，今年会是一个很好的收并购时机，而正荣也会在继续招拍挂的同时，适当加强这方面的投资力度。陈伟健则补充介绍称，正荣今年的拿地预算大约为260亿元，但如果有好的并购机会，也不排除增加预算的可能。

当被问及权益比例上的问题时，陈伟健表示，具体情况要视不同项目的回报率而定，但从整体上看已经是在提高的过程中。“我们2018年新增土储的权益比大概是30%多，2019年我们的权益比已经超过70%。今年的权益比也会比2019年有所提升，大约在55%左右。”

“不会追求过分的杠杆率”

“什么叫高质量的发展。”提出问题的黄仙枝停顿一下后便给出了答案：“我想除了适度的规模增长外，还要把规模、现金流等方面做好。”

上市之后，财务结构的改善成为了正荣的重点工作之一。而不仅仅是正荣，对于每一家房企而言，现金流都是一个经久不衰的重大命题。

为了“开源”，刚刚推开资本市场大门一年多的正荣，在2019年里开始尝试起美元票据、点心债、优先永续资本证券、银团贷款、长租公寓专项债、资产支援证券、资产支援票据、公司债等多种融资方式。

在上述几种渠道中，美元票据颇得正荣青睐。数据显示，正荣2019年里共发行了8次美元票据，数量是2018年的两倍。从金额来看，正荣去年发行美元票据总金额为19.1美元，较2018年的7.6亿美元增长了151%。

境内融资仍是正荣的主要手段。2019年里，正荣通过公司债、长租公寓债、资产支持证券等方式共融资49.27亿人民币。“目前总体结构相对合理安全，境内外的融资占比为7:3。”陈伟健如是说道。

除此之外，正荣也为下一步的发展做了一些准备。据管理层介绍说，正荣目前在深化与金融机构之间的合作，2019年内获得了总战略授信为2449亿元，发改委累计额度7.5亿美元，以及小公募债额度20亿元。

融资渠道拓宽后，正荣得以进行不断的债务置换。据黄仙枝介绍，正荣目前的平均贷款年限已拉长到三年左右，短期债务比例较2018年下降了17个百分点。

陈伟健则补充说：“我们目前的加权平均利率大概在7.5%，较去年有所降低。预计2020年的净负债率大概还会维持在70%左右，随着未来继续置换一些高成本的老债，预计融资成本进一步降低，大约在7%的水平”。

在融资能力有所提升的同时，正荣的总负债也在随之增长。2019年，正荣总借贷金额和净借贷金额分别为586.65亿元、233.59亿元，同比增幅为26.2%和28.9%。有息负债规模增加后，相对应的，正荣2019年的融资成本同比增长了约26.9%至4.84亿元。

对此，其管理层表示，正荣在融资上对“非标“的依赖已经明显减少，未来也会继续加大力度，减少整个融资成本。“正荣近两年负债率、财务成本等进一步下降，未来也会继续保持稳健的财务策略，我们不会追求过分的杠杆率。”

以下为正荣地产集团有限公司2019年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：最近疫情对公司业务的影响，包括在策略、销售、工程、拿地各方面层面，公司总体策略会不会因为疫情而进行调整？

黄仙枝：目前的疫情对我们整个经营有一定的影响，特别是疫情最严重的是2月份和3月份，从目前疫情控制的情况来看，比我们预期的还是会好，现在复工复产基本已经恢复，影响会越来越少。

从销售上原来2月份跟3月份，春节期间本身就是销售淡季，目前到3月份我们已经基本恢复到70%到80%，我预计应该是在4月份能够恢复到原来的情况。目前销售会有一点影响，但对整年大的指标不会有太多的影响。

第二方面，今年货源有2300-2500亿元，按照去化率来讲，今年1400亿问题不大，内部指标比这个还高一点。工程上，去年下半年拿了相对多的地，今年销售的大部分是属于存量的一些货值，所以整个影响是极轻微的。整个销售比例只有5%左右，所以我觉得大的方向，还是看好大的趋势，目前从楼市的情况来说，政策也是趋稳，利空在持续。

目前的金融政策趋向向好，我感觉疫情过后改善性住房需求特别旺盛，我们还是长期看好楼市。公司大部分布局在一二线城市，对我们来讲有影响，但是影响不会太大。今年销售指标定在1400亿元，权益会进一步增加，去年是50%多，今年大概权益销售会争取在60%以上。

现场提问：2019年的毛利率跟往年对比有所下降，主要原因是什么？公司目前在售的项目毛利率情况是怎么样，管理层预计未来这个毛利率会不会有所提升或者其他改变？公司刚刚提到过会尽量把净利润也往上提，公司具体的措施是怎样的，希望目标可以提升到什么样的水平？

陈伟健：2019年我们卖了一部分老的存货，老的存货当时整个融资成本高，我们当时也受到限价的影响。考虑到现金的回笼，还有以往的成本如果不卖掉，整个成本会越来越高，所以下定决心把老的存货解决掉。我觉得总体来说，如果不看现在的预售，整个毛利率肯定会反弹的，目前区间在22%到25%，我觉得整个毛利率还是有改善的空间。

举个简单的例子，以往融资成本比较高，随着今年一些老债会置换之后，一些高成本的老债会逐步减少，总体的毛利率肯定会继续改善。

净利润率的话，虽然2019年毛利率跌了两到三个百分点，但是净利润率提高1.2个点，接近8.9%，目前我们在严控成本，净利润率我们也是很乐观，应该有很大改善空间。

黄仙枝：我们原来的毛利率低，更多的是很多项目还是招拍挂项目，资产竞争比较激烈，政府又限价。但是从利润方面来讲，这些项目流动性好，安全系数高，其实周转效率高，相对来说虽然毛利率低，但是核心净利润率不低。

从我们经营层来讲，下一步在这方面要继续挖潜，特别是要提高产品能力，加强溢价能力。从成本把控，跟现金流管理，包括市场研判上加强。我觉得更关键还是核心的净利润率，这是对企业才是最关键的。

现场提问：公司一直以来买地都是公开市场招拍挂为主，管理层未来除了招拍挂以外还会不会考虑更多方式的拿地，今年拿地的指标、策略、预算等计划是怎样的？

黄仙枝：现在公司的土储有2615万平米，一二线占比74%，货值有4500亿，大部分还是招拍挂项目，可能毛利率会低，但是整个利润，核心利润还是不错。当然我们现在要对市场，进一步跟着市场走，今年投资策略也会再往上。

主要是从几个方面，一方面坚持城市深耕，原来1+6核心布局不变，还是在深耕里面找效益。第二个坚持布局一二线城市，我们认为一二线城市消费能力，包括对市场的融资容纳能力还是较强。

第三，从投资上我们会加强流速比较好，回笼比较快，快周转，核心地段的招拍挂项目。

第四会招拍挂和收并购并行，原来大部分是招拍挂项目，今年也是在收并购很好的时机，公司会适当加强这方面的投资力度。

第五会继续加强合作，市场在强强联手，互补是对我们企业经营能力提升有很大好处。

第六我们会采取一些创新的办法，会跟产业工地进一步合作，增加土地储备，降低土地成本。

陈伟健：今年整个销售目标大概是1400亿，权益大概是55%，我们会按照权益比35%做拿地的预算，大概是在260亿元，我们会比较保守一点。但是如果有并购的机会，或者有更好的机会，如果在销售有反弹的大方向情况下，我们也不排除会增加拿地的预算。目前我们手头现金超过350亿元，我们也是在一个比较健康的水平，我们也会密切关注土地的市场。

现场提问：请公司管理层介绍一下今年的主要现金流的情况，2020年约计的回款情况，还有销售去化率的情况以及今年公司整个在境内外的融资计划。

陈伟健：2019年的回款率是75%，也是在预期范围，大的回笼超过500亿，去年拿地权益250亿左右。

对今年再融资的计划，我也提到了，在国内流动性是比较好的，传统融资比如说开发债，包括小业主的借款，包括一些其他传统融资，目前成本是往下降的，流动性也比去年好，但是非标目前还没完全开放，但是我们对非标的依赖逐步减少。海外投资我们刚刚拿到发改委7.5亿美金的额度，对未来的短债完全没有问题。我们也在进一步跟进第二笔海外银团借款，目前工作比较顺。

公司也在观察债券市场的波动，过去做了一些适当回购，在需要的时候会加大力度维持价格稳定性。对整个债券市场，虽然现在有波动，但是海外的现金处在比较健康的水平，超过300亿的现金，我觉得总体未来12个月再融资计划包括现金我们已经准备好了。

现场提问：管理层提到今年拿地会适当的增加权益比例，公司有没有具体的计划还有目标？刚才提到境内其他借款部分，公司是不是有目标会把比例再进一步往下降？

陈伟健：有关其他借款，现在目前非标市场还没完全开放，但总体的成本也比较高，以前可能我们是需要那个钱作为扩大规模，但是现在我们已经做到千亿销售，目前我们希望改善整个资产负债表。

你看到非标的依赖是大幅减少，今年减少到不超过20%，当然如果成本合理我们会考虑，但是你会看到我们对非标的依赖是明显逐步减少的，你可以放心，我们也好不容易把资产负债表优化，我们会继续加大力度减少融资成本。

刚才提到权益比，因为我们也要看每一块地的回报率，还要看有没有好的合作伙伴。你看去年的时候我们2018年新增土储的权益比大概是30%多，2019年权益比超过70%。

黄仙枝：其实我们内部应该是稍微更乐观一点，对外按1400亿做。我觉得今年疫情会有影响，但是对我们公司影响不是太大，从整个公司把它定位为高质量的发展。什么叫高质量的发展，我想有几个方面，一个是适度的规模增长，没有规模就没有规模效益，规模是江湖地位的关键表现，规模不是唯一的目标，我们要把规模、现金流，包括竞争力做好。

当然规模的增长要看未来市场的发展和公司的情况，每年再来定，但大方向还是规模，不一定走太快，我们要适度的规模。

第二个是稳健的财务政策，从这两年可以看到财务结构，负债率，包括财务成本进一步下降，我们不会追求过分的杠杆率。

第三要积极竞争的核心能力，我们一直在抓内部核心管理，一方面是产品能力，第二个成品管控能力，第三个更核心的是经营效率，我们会把所有的核心能力达到，如果未来上规模必须是容易的事。

第四我们要把整个全周期的运营能力提升，过去可能对一些项目的管理在开始的时候，后面不会跟得那么紧，但是现在开始每个项目我们所要求的现金流管理，包括运营，包括盈利能力我们会一直在监管监督下，我们要从内部来去提升核心的经营能力，核心的利润来去提升。

现场提问：最近股市还有债市都比较波动，管理层还有公司大股东会不会考虑像其他同业一样增持或者回购公司的一些股票或者债券？公司未来的派息想法是什么样的？

欧国伟：近期受到疫情及环球市场的影响，股票市场大幅波动，公司股价有所下跌。作为行业的一分子我们对国家的经济发展，行业以及公司的前景我们还是充满信心的，作为大股东我们和众多的投资者利益是一致的，也希望和投资者共赢，未来我们当然不排除增持股票。

除了增持和回购以外，我们更希望公司通过持续提升业绩来回馈投资者。我们对公司还是非常有信心的，谢谢。

陈伟健：我来补充一下债券的回购。我们都在密切关注，其实也已经在做回购，我们也在观察市场，如果未来还有波动的话，我们不排除会加大回购的力度。

现场提问：在目前整个疫情的影响下公司怎么看政策的方向还有走势，怎么看今年房地产房价的走势？

黄仙枝：其实目前疫情对整个中国的经济，包括对全球的经济都会有影响，我认为经济越不好，房地产作为原来的作用会越来越大，我还是看好今年。整个市场个人感觉应该在大的一些政策背景下，房住不炒下，应该还是会稳步的发展。特别我看好一二线城市，我认为这个跟我们这些布局还是比较吻合的。