重磅！国家大招来了，会是和08年一样的机遇吗？

大胡子说房 2020-03-29 17:23 阅读 928

危机，汉语词语，意思是有危险又有机会的时刻，是给测试决策和问题解决能力的一刻，是人生、团体、社会发展的转折点。

汉语词典对“危机”这个词如此解释。

是“危”，也是“机”。

3月27日晚，政治局召开会议研究部署进一步统筹推进疫情防控和经济社会发展工作。

会议指出：

要加大宏观政策调节和实施力度。
要抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。
适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。

毫无疑问，我们的一系列举措都是在提前抵御非常可能到来的经济危机。

各大新闻报导中，漫山遍野的“危”是不绝于耳，各种QE各种降准降息也在暗示着风暴的来临，那么，有没有一定概率的“机”，在等待着那些眼光锐利的少数人去把握呢？

我们先来讲讲2008年次贷危机那个最出名的人---约翰.保尔森。

当所有人都因为08金融海啸而倾家荡产之时，保尔森却赚得盆满钵翻。

他嗅到了什么机遇呢？

美国是占据世界金融制高点的国家，各式各样的金融产品层出不穷。

2001美国互联网泡沫破裂后，美联储用长期的低利率政策来刺激经济，直接导致美国住房价格急剧上升。

房屋的升值让房贷成了好东西，百姓愿意贷，银行愿意发。

金融机构也愿意搞些产品出来捞一笔，比如以房贷为主的CDO（担保债务权证，Collateral Debt Obligation）。

CDO你可以理解为把很多人的房贷合同打包重组起来再去卖，这样平摊了房贷违约的风险，本来一笔房贷违约了是一家银行承担，但通过CDO变成了一堆人和银行共同承担。

但这个还是有风险啊，万一大面积违约，买了CDO的人岂不赔死。

这个时候CDS（信用违约互换，Credit Default Swap），就是个好东西了。

“违约互换”，顾名思义你可以理解为一种保险，能把投资人和受益人的风险换一换，意思就是你投资的东西比如CDO要是亏了，我就怒赔你一笔。

由于房地产市场繁荣发展，CDO的价格也就水涨船高，而CDS的价格呢就每况愈下。

这个保尔森通过大量的数据分析和多年的经验判断，觉得美国住房市场泡沫一片迟早要崩。那么CDO这种东西就很不靠谱，而CDS则暗藏玄机。

CDO是一种“粉饰太平”的产品，相当于把几个风险很高的房贷合同糅到一堆风险低的房贷合同里，然后打包卖，不明真相的投资人完全看不懂这个CDO是啥，反正金融机构对这些产品的评级都好高啊，就欣然去接盘了。个人认为，CDO这种东西有点像P2P，本质上是隐藏信息和卖债权，投资者不知道自己买的是什么鬼，也不知道自己的资金何去何从，只知道有收益，收益还不少。

CDS是一种“被低估”的产品，相当于如果大家都没违约，就得不到赔款，买了也浪费钱。

保尔森的做法就是一边做空危险的 CDO，一边收购廉价的 CDS。随着次贷危机的逐渐爆发，仅2007年一年，就有60亿美元的资金涌入保尔森的基金。

“大空头”保尔森在金融危机中做对了两件事，

一是分析对了经济环境，即房产泡沫，

二是选对了资产，即CDS。

而市民们包括部分金融机构对房产和CDS错误的估值，都存在着同样的逻辑，那就是通过短期的涨跌来判断资产价值。

那几年美国房价一直涨，所以房产有价值。那几年CDS一直跌，所以CDS没价值。

这样的逻辑让市民情绪被价格波动牵着满街跑，以至于价格偏离实际。

而真正能抛开市场短期情绪，发现资产长期价值的人，往往就是投资的胜利者。

论长期价值，和国家命运息息相关的房地产市场，是最需要用长远眼光来审视的资产标的。

2008年上半年，受全球金融危机影响，北京前4个月住宅成交量同比大跌45%，市场一片冷清，开发商纷纷打折促销，投资客大量抛售二手房。金融危机期间，房价跌幅约为20%(数据来源于恒大地产研究院)。

许多人都是在08年的时候把房子卖了，因为无论是市场表现还是舆论声音，都在说房价要跌。

但还有一批人，偏偏就在市场黯淡的时候买了房。他们不知道08年底会有4万亿刺激，也不知道后来国家会频频出手政策来救市，他们只知道，中国城镇化还在高速进行中，住房短缺依旧存在，中国经济长期向好，长期来看房产会随着中国经济发展而升值。

这种买房的逻辑，便是房地产界的“价值投资”。

现在的情况虽然和08年差距很大，但有几点却比较相似。

中国2019年底城镇化录得数据60.6%，离发达国家及格线70%还有10个点，仍在快速推进，全民住房短缺已经解决，但住房结构性短缺（一二线核心城市）依旧存在，中国经济还是长期向好，甚至会在以后3到5年的某一时刻出现大反弹。

我们不知道接下来会有怎样的货币宽松政策，也不知道降息会在哪一刻来临（个人感觉快了）。

但我们知道，这次中国在疫情中的抢眼表现不仅会为日后的外资吸引打下基础，还能通过率先实现复工而从全球贸易中大幅获益；而且，“新基建”战略下，中国非常有可能获得下一个十年在5G领域中的国际领先优势。

至少，我们的国运还是在的。

这个时候想抓住机遇，你也只需要和保尔森一样做对两件事。

一是判断清楚中国未来的长期经济形势是否乐观。

二是选对资产。

如果国运没问题，那么以下这些城市，将是未来分享国运红利的重点地区：

上海及环沪地区，长三角都市圈最大受益者，自贸港扩容升级，金融业繁荣发展（2019同比大涨11.6%），房价横盘三年，市场需求被政策压抑等待爆发。

深圳及环深板块，大湾区和先行社会主义示范区双重利好，舆论热点，中国经济增长极，疫情之后楼市回暖第一城，高新产业增长明显，而且城市仍在快速建设，比如前海依旧在一片火热的建设中。

广州和佛山临广地区，中国目前一体化最成功的两座城市，产业转型均取得不错进展，尤其广州2019高技术制造业同比大涨21.0%。且佛山自身经济基础扎实，拥有百万大学生不断输血，相对于北上深来说的房价收入比优势更是能吸引人口流入。

成都，2018GDP占到四川省38%，举全省之力发展之市，金融机构种类为中西部最全，未来势必吸引更多企业入驻，其电子信息业上中下游产业链齐全，有望成为中国下一个万亿产业集群，2020中央财经委员会第六次会议也明确提出，推动成渝地区双城经济圈建设。

杭州，短期内虽二手房挂牌高，市场较冷清，但2019年末去化周期仅5个月，且长期来说无论浙江省还是杭州市都是全国人口流入高地（浙江2018年49万人流入位居全国第二，杭州2019年56万人流入位居全国第一），数字城市遥遥领先于全国，几大民营巨头产业形成的马太效应将会越来越强。

南京，2019上半年GDP增幅列GDP超万亿元城市第三位，城市规划集合力而行，主城区与江北新区重点发展，更符合现代城市经济增长路径，高新产业云集，致力于打造中国“芯片之都”（芯片是我国最受美国制约的产业，未来一定会受到国家扶持），人均GDP仅次于深圳和广州，经济活力显著。

武汉，疫情是把双刃剑，短期内重创武汉经济，房价下跌基本成定局，但武汉基本面不因疫情而变化，“国强民弱”的产业结构对冲了疫情带来的经济损失，武汉依旧拥有信息技术、光纤技术、生物医药等诸多潜力产业，97万大学生仅次于广州，84所高校仅次于北京，毕业生留存空间巨大，疫情倒逼最狠“抢人”政策出台，城市管理力和官员作风业或许自此改善，个人偏向看好。

合肥，二十年GDP跃升59个名次，近年来发展迅猛，中国光伏第一城，拥有50多所高等院校和200多个科研院所，目前科研实力强劲但科研转生产力的能力还欠火候，未来补上产学研一体化的短板，势必会迎来新一波爆发。

北京起带头作用，和长沙一样政策不放松房价空间不大；苏州、宁波、西安在2019已经涨过一波，天津、青岛，大连、沈阳处于产业转型比较艰难的时期，重庆供应量偏大，且和郑州同样存在高新产业不足的情况，泉州福州厦门房价收入比相对于自身经济实力偏高。所以没把这些城市放进去，但并不代表它们的房产就没有价值，中国住房在一二线城市仍然稀缺，后续依然有上涨空间。

等再过几个月，中国进出口贸易进一步受挫，全球一体化之下我国与国际接轨的上下游产业链亦受影响，国内企业海外融资相继受阻，经济承压之下房价可能见底，那么，这就是一个买正确的房子的好时机了。

但房子是个特殊的商品，成交周期长，不像股票可以上一秒想买，下一秒就可以下单（前提是在开市的时候）。房子的成交往往要经过看房、选房、认筹、成交等多个步骤，二手房也要与业主反复周旋，然后查档、公证、过户等等。

所以等到楼市回暖再下手，可能会存在房产售罄或业主反价的情况，一切就晚了。

而且一二线核心地段的房产有稀缺性，容易在犹豫之下错失中意的楼盘和户型。

当然，这并不是让大家赶紧去买房，因为说实话接下来几个月经济危机传导加房企债偿高峰，说不定还有更优惠的打折机会。

只是，这个时间点政治局就放出“加大宏观政策调节和实施力度”的消息。表明我们对本次经济危机已经做好充分准备，一般来说大的经济动荡都是突然发生猝不及防的，而我们这次会议，完全说明我们对即将到来的经济影响，已然做好足够的政策储备和应对方案，能够把经济损失降到最低，回暖复苏也指日可待。

所以，准备趁着经济危机，配置房产至有长期价值地方的人，真的可以着手研究研究了。

的

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