新川控规调整！地来了，房还远吗？

 

　　噤声许久的新川终终终于又有新动静了！

　　3月27日，成都市规划和自然资源局发布了《高新区南区新川劲松南片区控制性详细规划（第0.3版）控规修改方案公告》等10版控规，

　　在去年的文章《新川的“后劲”有多大？》中，锐理君就了解到新川正在进行相关规划的调整，此次公告的即为最新的规划。

　　公告涉及高新南区新川版块的劲松片区、观东西片区、龙灯山西片区、观东东片区、龙灯山东片区、红松片区、石河北片区、石河南片区、东林东片区以及蒲草片区十大区域。

　　△一起来找茬！图为新川版块用地布局规划修改前后

　　（via 成都市规划和自然资源局官网）

　　从公告可以看出，此轮控规依据美丽宜居公园城市和TOD开发建设理念进行修改，旨在进一步促进产城融合、职住平衡、优化空间形态、提升空间品质，主要内容包括用地布局、道路交通、绿地水体、公服设施、市政配套以及控制指标六个方面。

　　调整内容

　　1. 用地布局调整

　　① 结合地铁站点调整商业用地和产业用地布局，増加居住用地；

　　② 在新川之心向东开放绿廊连通成自泸高速，增加公园绿地。

　　2. 道路交通调整

　　① 落实小街区规制要求，加密片区路网；

　　② 取消区域公用设施用地西侧的1条东西向16米道路；

　　③ 将1处公共交通场站用地' 1处社会停车场用地' 1处加油加气站合并为1处公共交通场站用地兼容商业用地，保留原公交首末站'社会停车场及城市公共充换电站功能；调整2处加油加气站位置；

　　④ 增加6处地块内部通道。

　　3. 绿地水体调整

　　①拓宽沟渠绿廊，增加沿线绿地；

　　⑦沿道路增加绿带；

　　③新增公园绿地。

　　4. 公共服务设施调整

　　根据片区内居住人口及公服圈专项规划中的配套要求，优化中小学、幼儿园及其他服务设施规模及布局。

　　5. 市政配套调整

　　优化通信用地位置。

　　6. 控制指标

　　将城市设计中容积率“兼容性、建筑密度”制高点地块限高等控制指标落入控规用地指标表中。

　　△下滑查看完整内容

　　锐理君给大家划几个重点：切割地块落实小街区规制；减少商业用地增加住宅类用地用地；增加公园绿地；优化中小学、幼儿园等用地规模及布局。

　　对于房企以及高新区的购房者来说，这无疑是一个好消息——“量少价高”是高新区土地和住宅的共同特征，新川是当前高新区的主力供应版块，但无论土地还是住宅，新川都面临着“断供”的风险。此轮控规调整，或许就是缓解新川楼市窘境的“及时雨”。

　　房企：宅地多了，门槛降了

　　站在房企的角度来看，调整后拿地高新的机会更多了，主要表现在两个方面——      ?可开发的住宅类用地总量增加，房企进驻新川的“入场券”更多；

　　?切割后小规模地块增多，高单价之下单宗土地总价下降，房企拿地门槛更低、压力更小。

　　而此前，房企在新川拿地属实不容易。锐理数据统计显示，2015—2019年间，新川版块共供应了20宗住宅类用地，但除2017年之外，每一年的供应量都不大，尤其是2019年，供应面积不足200亩，达到了近五年的最低值。

　　来自成交端的预警信号则更强烈。过去五年间，新川版块共成交了18宗合计1324.57亩住宅类用地，其中有几点需要注意：   1、产业用地占比高。虽然2019年的成交面积仅次于2017年，但2019年成交的4宗地分别是TOD用地和人才公寓用地，最近的“普通地块”成交还停留在2018年2月；2、政府平台公司更有优势。受产业准入等特殊拿地条件的影响，2017年以来成交的13宗地中，有7宗地被政府平台公司竞得，占比过半；3、地价高企拿地成本高。这一点在2017年以来成交的13宗地中表现得尤为明显，这其中有7宗“万元地”，更是有4宗地楼面地价达到了12000元/㎡以上，最高纪录为13900元/㎡，再加上这些地块的规模多数都在50亩以上，地块总价不低；4、限价与移交是常态。除了TOD、人才公寓这类产业用地之外的地块，大多数都有最高限价以及移交租赁住房的要求，如金隅大成2017年8月竞得的宗地，其楼面地价为12800元/㎡，但需要移交高达41%的租赁住房，可售部分的实际楼面地价必然更高。

　　可见，要拿下新川版块的宅地，不仅机会少，难度也大。

　　购房者：供不应求多年 机会来了

　　站在高新区购房者的角度来看，有地就意味着有房，这些住宅类用地就是后期区域商品住宅供应的“种子”。

　　高新区的购房者同样面临着“断粮”的危机。新川是近两年高新区住宅集中出货的版块，但即便如此，这里的住宅也常年供不应求。而且住宅的成交均价也一路走高，今年前3个月，新川版块住宅备案均价已经来到了17661元/㎡的历史高位。

　　可以说，这一次控规调整，对于市场来说是一个积极的信号。不过，规划终归只是规划，新川版块何时开始供地、新供应的宗地会是什么价位、有没有产业准入条件……这些问题都只能等到真正供地时才能回答了。

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