这两天美股爆掉了，狂泄近万点，连续熔断了四次，作为有幸见证历史的你我，最近可能都在感慨： 还是中国的房子更靠谱啊 。
别高兴太早 。最近，跟我咨询买房的人，明显增多。聊得越多，我越发感觉后背冷飕飕，因为下面这条真理熠熠闪光——
下降的方式？非常简单，比如下面这个提问——
01
保定的微信网友小@问：我2015年买的期房 合同上写着2017年交房 但是现在还没交 又让签一个正式的合同 说2021年底交房 违约金万分之零点二 要么就给你违约金 要么就退房 这不是霸王条款么 来来回回被开发商牵着鼻子走……
下面是我的回答：
小@你好！ 你这种情况比较常见。
尤其是这几年，大气环境治理、金融政策收紧、楼市秩序整顿，甚至当前的冠状病毒疫情，所谓的“不可抗力”因素比较多，很多开发商的节奏被打乱了，尤其是小开发商。
很多项目都可能出现延期交房的情况。但，你买这个房子最大的问题是，购买的时候，五证不全。
所以，我要特别提醒你的是，今后买房，务必记住这个最关键要求：一定要选择5证齐全的房子！五证齐全、五证齐全、五证齐全，重要的事情说三遍。
这个“五证”指的究竟是哪5个呢？
1.《国有土地使用证》
2.《建设用地规划许可证》
3.《建设工程规划许可证》
4.《建筑工程施工许可证》
5.《商品房预售许可证》
如果觉得5个证件的名字你一口气记不住的话，也不用怕，只要看它有没有预售证就行了，因为通常来说，没有前面的4个证，是办不了这第五个预售证的。
最后，需要特别提醒你的是，预售证一定要看清楚它的预售范围，确保自己所购买的房屋在预售范围之内。
你可别以为“五证齐全”这个不是 满世界都知道的买房常识？ 你看，这是我们省住建厅昨天火热出炉的新闻，其中的缘由，只有我大河北的子民才能体会，不足为外人道。
02
石家庄的赵璐问：这次疫情过后，房企有没有可能打折促销？房价走势如何？另外，这次疫情过后，我们买房该注意什么？
下面是我的回答：
赵璐你好！ 你提了3个问题，我来逐个回答。
首先，这次疫情，对于房地产开发企业的影响是非常明显的，目前来看，很多房企第一季度的收成肯定要大打折扣。我们也注意到，包括恒大、富力等品牌房企，已经陆续开始打折促销了；而且，根据目前的市场情况，资金压力较大的房企，也都会陆续推出类似的优惠活动；
第二，房价走势如何？短期来看，以往每年三四月份都会出现的楼市“小阳春”行情，今年肯定是没戏了；但随着开发商打折促销，以及各个城市陆续松绑楼市调控政策，如果上半年房地产市场能够逐步启动的话，房价在下半年可能会出现小幅度上涨；
第三，这次疫情过后，我们买房该注意什么？
我认为，需要注意以下6点变化：
1.楼盘“健康指数”，比房价涨幅更重要
2.小区配套，比地段更重要。楼盘步行五分钟范围内的生活配套，将成为购房者考虑的重点。
3.物业服务，比奢华星级会所更重要。这个，我们最近的体验，太深刻了。
4.采光好、通风好，户型设计合理的房子，天然具备更好的“免疫力”，能让居住者拥有更健康的居住环境。
5.多层、低密度和一楼带院的房子，甚至别墅项目，将更受欢迎。
03
石家庄刘磊：早知道还是多读点书。央行的文件，我一句也看不懂：房贷到底是选固定利率，还是“LPR+加点”浮动利率？
下面是我的回答：
刘磊你好。 这的确是央行给贷款买房的同学们，出了一道艰难的选择题。04
A.转为固定利率，利率水平将保持不变；
B.转为LPR，房贷利率会随市场利率水平变化而调整，可能涨，也可能降。
——最要命的是，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。
怎么选？
答案很明确：选择LPR浮动利率。
为什么要这样选？原因有
1.虽然未来央行或许会加息，但加息不是常态。
2.发达国家的LPR水平大约在2%左右，中国的平均房贷利率，是5.5%左右，远超世界平均值。
3.贷款利率和经济发展速度有关，和社会平均的利润率有关。中国经济不可能一直增速很高，增速会慢慢降下来。目前我国处于降息周期，从长远看，利率走低也是大趋势。
邯郸微信网友“无怨无悔”：你好，请问国家出台共有产权房政策，邯郸什么时候能执行？
下面是我的回答：
你好。 首先要告诉你的是，邯郸是河北省第一个推出共有产权住房保障模式的城市，2016年就出台了专门的政策。 但后来的落实情况如何，我们还没有找到更具体的信息。
不过呢，具体的申请条件和申请表格，直接登录一个网站，就能搞定，网站名字叫：邯郸主城区保障住房网。
在这里，我想多说一句：除了北上广深等房价奇高的大城市，其他城市的共有产权住房，是个非常鸡肋的存在。
如果你是个年轻人，我坚决支持你，去买商品房。因为，共有产权房能满足居住属性，保值增值这块可能会比较麻烦。
每个人根据自己情况，多琢磨琢磨，买房算个大事，别大意。
人生有些事，别想太远，而有些事，就得想得长远一点。
05
保定的周思朵：想买房，两眼一抹黑，我该从何下手？
下面是我的回答：
思朵你好。 买房，可能是你一生中最大的一笔花销，所以，一想就头大，不知如何下手。
放心，你的这个情况，每个买房的人，都会遇到。
那么，买房之前最重要的准备是什么，又该从哪里开始呢？
我的建议非常简单：从看房开始。
我们行业内有个说法，叫做：看房100套，回来再买房。
一般人看不了这么多，但至少也得看够20套以上吧，而且，一定要实地看房，并用本子做记录。网上搜索的不算。至少把意向板块5公里范围内所有楼盘都看完。
这样，你就能对一个片区内所有楼盘，快速具备估价能力。
直到有一天，你看到一套房，两眼放光，心跳加速，脚步挪不动，希望当天就筹钱把它买下来——楼盘看多了，当好房子出现的时候，身体反应就会告诉你。
很多事，最笨的方法，最有效。
06
石家庄宋敏：看了电视剧《安家》，搞得身边很多人最近都在讨论，房产证该不该加儿媳妇名字？我也很想知道答案，怎么办才好?
下面是我的回答：
宋敏你好。 最近这个话题很热门，我也说说我的看法。
1.如果房子是男方婚前全额购买的，这属于个人财产，加名字相当于送一半房产给女方。如果双方感情好，奔着共同经营婚姻的念头去的，加不加名字有什么所谓。毕竟，结婚也不是为了图对方的房子。
2.如果房子首付是婚前男方自己掏的，房贷两口子一起还的。那么首付部分是男方婚前财产，房贷部分是两口子共同财产。不管加不加，有一部分都是夫妻共同财产。加名字只是形式而已。
3.如果房子婚后买的，夫妻双方一起交首付，一起还房贷。这是妥妥的夫妻共同财产，不管写谁的名字都是共有的，不写名字也是一人一半！
说到底，加不加名字，不是该不该的问题，而是想不想的问题。所以，我们对女孩子的教育，应该让她知道：我是谁，我要怎么成为更好的自己。而千万不要让女孩子物质化，成为男人的附属品。
07
唐山唐先生：继承、赠与和买卖，老人的房子，过户给子女哪种方式最合适？
下面是我的回答：
唐先生你好。 目前来看，房屋过户主要分为三种方式： 继承、赠与，以及买卖。
这三种不同的方式，分别面临着不同的操作流程以及法律风险，而且，要缴纳的费用也各不相同。
可能你已经在心里嘀咕了：什么？房子送给子女还要交钱？
答案是，肯定以及必须的。
而正确答案，恐怕是你最不可能想到的方式：
把房子用买卖方式，卖给子女最划算。
听到这个，大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。
别急，为方便计算，假设现有一套价值300万的普通住房。
如果是赠与，
评估费＋公证费+各种税，前前后后要花费16万元！
那么继承呢，可以免缴3%的契税，
比赠予的方式省了9万块！
但，继承是必须老人去世才能继承。
把房产卖给子女呢
各税费只需要3万多块钱！
嗯，就是，这！么！少！
好，今天先发这么多，如果你有买房的问题，欢迎留言。
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