番外 | 许家印的“足球场”

观点地产网 现在，广州恒大淘宝足球俱乐部成立10周年。

如果以十年作为一张篇幅，对于广州恒大淘宝足球俱乐部来说，所谱写的这一篇足球故事趋近完美，甚至难有更好开篇。

纵观欧洲足球俱乐部“土豪”入主的那些年，巴黎圣日耳曼、曼城、切尔西也曾迎来中东和俄罗斯的富豪，之后，他们在国内和洲际赛事的成绩似乎也没有恒大那么“霸道”。

“爱他的人，爱得要死。恨他的人，恨之入骨。”

不可否认的是，广州恒大在足球领域内走的每一步都在影响着中国足球，但没人知道恒大这下一步会走在那里？但这次恒大一直心心念念的专业足球场，有了最新动作。

3月17日，广州市公共资源交易中心以68亿元挂牌番禺的一宗商业与体育用地，规定须建设世界一流的专业足球场，设置至少8万个座位。

其中，最重要的规则在于地块竞买人或所属集团须为2019年《财富FORTUNE》杂志公布的世界500强企业，这一规定将广州另一家中超俱乐部富力拒之门外，仅剩的参赛者便是恒大。

或许，这个专业足球场会是恒大足球下一个10年的最重要投资。

足球场的意义

一位广州恒大球迷对观点地产新媒体表示，拥有一座属于球队的专业足球场会让球员与球迷产生归属感，恒大能拥有更成熟的文化影响力，球迷与球队距离减少，吸引更多人前来看球。

此前，广州恒大主场是向政府租用的天河体育场。据官方数据披露，2019中超上座率广州恒大排名第一，达到76.33%。在比赛日，由于安保等原因，入场人数一般不得超过球场容量80%。

由此来看，恒大主场平均上座人数接近满员，作为最火爆的球市之一，新球场迫在眉睫。

过去10年间，恒大9年8个联赛冠军，两座亚冠冠军，通过足球赚得盆满钵满的许家印，寄希望于一座专业足球场带来更大的市场效应。

许家印在2011年曾表示，恒大将计划在广州兴建中国最大的专业足球场。

3月17日，广州市公共资源交易中心挂出番禺的一宗商业与体育用地，起拍价68.13亿元，这宗地块为定向出让，竞得人几乎确定为广州恒大。

去年，在番禺区政府通报中，就曾提到了广州恒大新足球场选址将会在广州南站附近，规划面积约为16公顷。

此次出让的地块位于广州市番禺区谢村，宗地面积49.9万平方米，可建设用地面积30.1万平方米，计容建筑面积94.2万平方米。

根据规定，该地块必须建设世界一流专业足球场，设置至少8万个座位，在3年内建成并投入使用。体育设施用地项目建成后，须作为中超球队主场，竞得人还须全部自持。

目前，中国仅拥有极少数的专业足球场，例如上海绿地申花所使用的虹口足球场，以及天津泰达曾使用过的团泊足球场。

所谓专业足球场，就是球场内没有一圈跑道，让球迷与球队近距离接触，对于足球比赛的沉浸度成倍提升，在足球经济里的体验式消费即是如此，有助于巩固球迷忠诚度并吸引新球迷前来现场观战。

此外，专业足球场也将带来新转播技术的运用，更高的广告牌收入，更多的门票收入以及体育场内商家的入驻，这些都是一座全新专业足球场能给广州恒大带来的好处。

值得注意的是，上述专业足球场并不是由足球俱乐部拥有，而是属于政府所有，俱乐部每年缴纳租金，草皮管理费，以及承担一定的改造费用。

目前，中超球队中拥有属于自己球场的球队只有河南建业，换言之，中超目前还没有球队拥有自己的专业足球场（河南建业航海体育场为综合性体育场）。

广州恒大直接对手上海上港新主场浦东足球场，有望在2021赛季开始启用，或许这也刺激了恒大拥有一座专业足球场的决心。

恒大球场经济学

那么，一座新足球场对恒大来说代表着什么？

首先，最直接的影响体现在球票收入，一座全新专业足球场球票价格与一座三十多年的综合体育场相比，有天然优势，类似包厢、卡座等类型的增值服务，上座人数与球票价格的增加，将会使广州恒大比赛日门票收入大幅增长。

广州恒大作为中国第一家上市的足球俱乐部，其2018年报透露，报告期内收入为6.03亿元，全年亏损超过18亿元。其中，全年门票收入为4123万元，占比6.84%；奖金收入7717万元，占比12.8%；广告收入4.63亿元，占比76.77%。

相对于成熟的欧洲足球来说，恒大营收比例是较为极端的。据英超豪门曼联的2018赛季财报披露，全年收入6.3亿英镑，比赛日收入为1.1亿英镑，占比17%；商业收益（广告与赞助活动）2.75亿英镑，占比44%。

恒大过于依赖于广告收入，包括由母公司恒大集团给球队提供广告代言等方式直接输血，因此一座新球场将有力地改变收入体系，向更成熟模式靠拢。

除了门票收入，通过一座现代化球场带来更好的直播体验，吸引更多观众与转播方参与，从而签订更大合同，获取更多分红。

根据毕马威报告显示，英超在2018赛季比赛转播收入为23.6亿英镑，几乎所有球队分成都在一亿英镑以上，除了竞争激烈与成熟的商业开发外，现代化球场的专业转播技术让英超球队都能获得十足的分红。

众所周知，一座球场的比赛时间有限。根据赛程分析，广州恒大假如能把所有比赛踢满再算上决赛，一共15场联赛主场比赛、7场亚冠主场比赛、5场足协杯主场比赛，再假设没有世俱杯与友谊赛的情况，不超过30个比赛日，只占到全年时间的10%。

以英超豪门曼联的老特拉福德球场为例，在没有比赛日时间里，他们可以提供球场以及博物馆参观，并收取约20磅的门票。例如巴塞罗那等豪门球队的主场，还允许球迷租用场地结婚，举办晚宴。

许多世界各地的曼联球迷都会专程前往英国，就为了一睹心目中的圣殿——“梦剧场”老特拉福德球场，这座能容纳76000人的球场已经是曼彻斯特当地最著名景点之一。

在处理场地空置率上，广州恒大或许可以考虑将足球场租借给其他行业举办各种派对、音乐会或是演唱会，但值得注意的是，这会严重损害草皮质量，两者之间需要找到微妙的平衡。

在足球场的日常经营中，很大一部分成本就在于打理和维护草皮，费用不菲；另一些支出包括能源费用、安保费用等。

此次广州挂牌的地块配套有一定商业面积，这部分或许能给广州恒大带来X因素：每一轮主场比赛数万人来到球场周边，俱乐部商业运营水平及规划将决定这部分人流的变现能力。

在国内，最具代表性的一个案例便是北京国安主场工人体育场，工体商圈已经是北京最热的综合商业街区之一。

而广州恒大由于近些年的出色战绩，拥有了相对成熟的球迷文化以及球迷基础，“支持中国足球，买恒大的房子”成了不少恒大球迷的笑谈。或许，通过广州恒大的影响力，“恒大商圈”同样能成为广州具有竞争力的街区。

此外，对于上市平台来说，一座球场属于有形固定资产，球员属于无形资产，球员估值变化较大。在欧洲俱乐部的价值体系中，球场占到了不小比重，同时也是球队营收与商业潜力的证明。

建造球场这笔账

欧洲豪门球队一般都有自己的标志性专业足球场，比如前文所提及的老特拉福德球场，还有利物浦的安菲尔德球场、拜仁的安联球场、皇马的伯纳乌球场、巴萨的诺坎普球场等等，这些球场成为了各自城市的著名地标。

建造一座自己的球场，恒大可以给俱乐部以及广州南站片区带来一张新名片。通过一个新地标的崛起，从而带动整个片区经济发展。

但是建设一座足球场并非易事，其中极具代表性的便是英超豪门阿森纳的酋长球场，建设这座新球场被时任主教练的温格称为“阿森纳（现代）史上最重大决定”。

观点学徒计划·2019海外游学季中，观点学徒一行曾到可容纳6万人的酋长球场现场，观看阿森纳与南安普顿的英超联赛，感受到一座专业球场所带来的文化冲击。

在现场，英国阿森纳球迷告诉观点地产新媒体，在他们看来，酋长球场是英国最好的球场之一。虽然阿森纳球票比较昂贵，但他们愿意每一场比赛都到现场来支持球队。

但是，建设酋长球场让阿森纳从一只争冠球队掉到了第二层次的“争四”球队（欧冠联赛资格）。其中，球场建设费用从最初计划的3.9亿英镑上涨到了4.7亿英镑，“我们把自己的命运放在了银行手中。”温格曾说，球队差点破产，被迫每年出售核心球员套现还债。

酋长球场从2003年初开始建设，后来建筑计划遇到了一定困难并被迫拖延，直到2006年下半年宣布完工。

从阿森纳建设新球场的经验中可以发现，建设大型项目时往往会面临意外导致工程延期或是改变，真正拖垮球队的是飞速增加的建设成本，以及超出计划的时间。

值得注意的是，广州恒大如果拿下上述专业足球场地块，需要在3年内完工，一座8万人现代足球场的工程量并不简单。

对于财务状况健康的欧陆豪门俱乐部来说，兴建球场都是举步维艰，更何况原本就畸形的中国足球，在专业足球场的建设上经验匮乏，无论是日常运营还是商业模式都没有成功实践过。

此外，虽然本次地块出让单价7000元/平方米并不算贵，但总价68亿元算上工程建设费用，对广州恒大来说也是不小的压力。

广州恒大现主场天河体育场地处广州市区繁华的体育中心商圈，是地铁1号线与3号线的交汇处，交通方便，人流密集，周边有着成熟的商业配套和运营。

新主场选址在广州南站谢村板块，这是一块待开发的区域。在广州市发改委发布的广州市产业用地指南(2018年版)中，建设大型体育场属于限制类地块。

广州恒大从市中心往郊区搬迁亦属无奈，市区用地紧缺，而体育场占地面积大，施工时间长，利用效率低等原因，在市区并不现实，将球场搬离市区还可以缓解一到比赛日就接近瘫痪的路面交通。

凡事都有两面性，虽然恒大的愿望很美好，然而一座处于郊区的新球场始终会影响此前恒大保持的极高上座率，球场周边的基础设施配套也需要同步跟进。

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