十问海滨文商旅版块 房企主城“淘金”必看这里？

　　文商旅体娱融合发展是成都主城产业发展的新趋势。在上期《抢占主城产业风口 这个版块步入“窗口期”？》一文中锐理君提出：位于成都主城三环内的海滨文商旅版块将是下阶段地产开发的绝对“沸点”。这激起了市场的广泛讨论，也得到了众多行业人士的认同——

　　部分地产人士对“文商旅”融合发展的看法

　　在成都主城尤其是三环内，海滨文商旅版块是“文+商+旅”融合的绝对中坚，这里不仅有大量可供开发的土地，而且“白纸作画”让市场各参与方都有巨大的发挥空间与想象，更是房企2020年“淘金”主城的必选。

　　为何这么说？读完以下10个问题与解答，相信地产人一定能get到其中的要义。

　　成都拥有消费型城市的巨大潜力，而且正向国际迈进。作为新兴世界城市、国家中心城市、中国西部消费中心，成都的城市商业价值持续UP！UP！UP！

　　★2019年前三季度，成都实现地区生产总值12047.26亿元，比上年同期增长8.1%，领跑副省级城市；

　　★2019年的《城市商业魅力排行榜》中，成都商业魅力价值排在新一线城市首位，连续四年蝉联该榜单中新一线城市之首。

　　数据背后体现出成都超强的消费吸附力。近期，成都创新提出加快建设中国特色消费型城市，“高端”与“特色”两手抓，在消费业态上，要注重“农商文旅体娱”融合发展，着力发展新的消费业态。融合的背后，传统的商业格局势必洗牌或者扩容，新兴商圈也会趁机崛起。

　　图片来源：第一财经·新一线城市研究所制作

　　发展新兴旅游业态是提升城市商业魅力的一大“利器”。随着“三城三都”加快建设，成都的文旅产业发展尤其迅速。

　　●“夜游锦江”“夜游都江堰”等夜间旅游新业态不断涌现。最为知名的是在成华、锦江等区域开展的“夜游锦江”项目，其仅在今年春节期间就吸引市民和游客约20余万人次；

　　●2019国庆黄金周游客接待量首次突破两千万人次。今年国庆黄金周期间，成都共接待游客2017.13万人次，实现旅游总收入286.46亿元，均达到历史高点；成华区的大熊猫基地、成都动物园等知名旅游IP熠熠生辉。

　　“文化+旅游”的深度融合，让成都的城市竞争力持续增强，而这样的发展空间只会越来越大：“周末经济”“深度体验游”等新消费形式也站上“C位”，由此不断催生出更多“网红”打卡地。

　　“文化+”“旅游+”“商贸+”等多种排列组合模式成为助推成都主城产业融合和转型升级的关键。近几年，成都不断转变营城模式和产业发展方式，产业模式实现了从1.0版到3.0版的进阶：

　　重塑产业经济地理是成都创新产业发展模式的“密匙”，而“突出主导产业””产业要素集聚““产业生态圈”“文商旅体融合发展”等则是这把钥匙上的关键“齿轮”。下阶段，这类资源集合度高的新兴版块将得到重点关注，产业资源丰富的片区势必会形成新合力，促成持续性的消费“留量”。

　　以“文旅成华”为定位的成华区，具备产业空间和文化IP这两大形成新产业聚合效应的关键。手握“工业文明”和“大熊猫IP”两张牌，成华区与其它城区错位发展，跑不同的赛道，尤其是文商旅城深度融合发展，以此实现城市“腾笼换鸟”、产业“退低转高”，现在已形成六大产业功能区的格局。

　　在文商旅产业生态圈方面，成华区的基础很深厚，有数据佐证：

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　　2019年上半年，成华区旅游收入增加值11%，文创增加值高达42%，6个街区和场景入选成都市首批夜经济示范点位，完美文创公园入选四川省文商旅融合发展示范项目。

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　　需要注意的是，成华区近期明确提出，要深入开展“文旅兴业行动”，以文商旅体金融合发展为主路径，紧随成都产业发展“步伐”。

　　图片来源于网络

　　成华区如何打好“大熊猫文化”和“工业文明”这两张王牌？“夜游锦江”“东郊文创”“熊猫之都”三大品牌的突破打造是破题之法。

　　★夜游锦江：着力打造“锦江夜游、高塔夜秀、美食夜市、酒吧夜娱、民居夜宿”等夜间经济新业态；9月30日，猛追湾下湾区滨河慢行空间全新亮相开放，已经成为市民消费的新目的地；

　　★东郊文创：把发展音乐影视、数字娱乐业等作为主攻方向，已成为文旅产业新地标，目前已经吸引了中车共享城艺展中心、完美文创公园等大批文创产业项目在这里集聚；

　　★熊猫之都：依靠熊猫基地扩建，“熊猫星球”“雪松欢乐世界”等重大项目建设，构建大熊猫主题消费新场景，创造大熊猫超级文旅IP。

　　三张王牌构建的产业新图谱，让成华区的世界“朋友圈”不断扩大，新消费潜力正接踵而来……

　　熊猫星球片区规划图

　　新北天地商贸旅游发展区（以下简称新北天地）是成华六大产业功能区之一，也是成华区“文商旅”的一张新名片。这里产业构成多元化，已具备产业聚合发展效应：以熊猫基地为代表的熊猫经济，以宜家/富森美(002818,股吧)等为代表的家居产业，以昭觉寺/动物园为代表的文旅产业，以东郊记忆/八里庄为代表的文创艺展经济。从产业版图来看，新北天地处于几个产业版块的绝对中心，居中守正的价值十分突出。

　　10月15日，新北天地在中国文旅产业发展高峰论坛上获评“中国魅力都市文旅发展区”。作为成都市重点打造的十大城市级商业中心之一，距离“蓉欧+”最近的主城商圈，它打造新兴商业业态的潜力和机会相当明显。

　　另外，新北天地以“两轴三区”构成城市框架和产业布局，不断提升产业吸附力，这给文商旅产业的发展提供了空间。

　　海滨文商旅版块是最重要的集聚区域之一。该版块位于新北天地的核心地带，紧邻成华区重点功能区——北湖熊猫国际旅游休闲区和东郊文化创意集聚区，发展文商旅的先天优势十分明显。

　　海滨文商旅版块周边的文化旅游资源丰富，如动物园、昭觉寺、熊猫星球等知名IP环绕，配套资源禀赋也极佳：

　　▲生态：有成都最大的主题公园——海滨公园，这可为地产开发提供优质的商住载体。▲交通：随着致力路下穿隧道的通车，地铁16号线麻柳站的规划，交通的畅通性显著提升。▲教育：石室中学、成都实验中学、海滨小学等优质教育资源。

　　海滨文商旅版块配套示意图

　　产业生态圈集聚，可实现“1+1>2”的叠加效应。锐理君发现，海滨文商旅版块和周边几大产业区的直线距离都在2-3公里左右，完全可形成熊猫星球——动物园——八里庄——昭觉寺的文商旅大产业生态圈。

　　不过，目前这几大产业区都需要补短板，尤其是新兴核心商业缺失，这给海滨文商旅版块提供了机会。据统计，2018年成都熊猫基地观光客流量约750万人次，但熊猫基地周边无大型且集中的消费场景；动物园-昭觉寺周边开发虽早，但业态老旧，亟需新的城市消费承接载体；八里庄-东郊记忆以文创产业起势，大众消费诉求同样巨大。

　　可参考的对象是成都春熙路—盐市口—太古里组合成的超级商圈，除了自身的商业吸附力，周边的宽窄巷子、武侯祠、文殊院等环绕型文旅IP，为核心商圈输入了巨大的流量，高端商业、夜间经济等发展也日新月异。

　　海滨文商旅版块周边资源集合体分布示意图

　　据锐理数据统计，海滨文商旅版块及周边已有蓝光、金科、华宇、首创、合能等品牌房企在此开发建设了多个优质住宅项目，未来随着更多住宅大盘的入市，人口将持续不断流入。但区域内大型商业配套断层明显，这也让众多房企嗅到了商机，例如今年金地商置就曾以13.5%的溢价率拿下海滨文商旅版块西侧108亩的商兼住用地。预计2020年这一版块还有更多商业或商兼住地块释放，补短板的意向很强。

　　根据官方消息，成华区将对昭觉寺周边进行整体规划，综合改造国际化消费新场景、城市文化新平台和城市创意产业新中心，其中将着力在海滨文商旅版块引入星级酒店、甲级写字楼、大型体验式购物中心，打造总部经济，智慧经济产业集聚区。

　　产业聚集加速、人口规模扩大、商业断层明显，这背后都是商业可以带来的“新经济价值”。

　　海滨文商旅版块能成为开发“沸点”的另一个重要保障是“有地”。有消息显示，该版块内有近2000亩的可开发土地资源，是三环内不可多得且可成片开发的“热土”，其中多宗商业和商兼住地块已经成为香饽饽。

　　锐理君也梳理了海滨文商旅版块周边片区的土地和住宅供应情况，通过下表可以明显看出，其它片区的房地产开发相对具备规模与热度，但可持续施展“拳脚”的空间不大。

　　海滨文商旅版块处在几大版块中心，土地规模大、开发程度低、可塑性更强，应该成为房企强攻主城开发的重要城池。

　　2009年-2019年海滨周边版块地产开发情况 （招拍挂） 数据截至11月底

　　综合来看，主城受“缺地”影响，虽产业众多但大多分散，海滨文商旅版块不仅是周边产业经济的承载地，自身还有近2000亩的土地开发空间，完全有条件承接未来新兴产业、新兴商业、新兴消费、新兴生活的多重需求，对看好主城的房企而言，这里必定是2020年最好的“淘金”区域之一。

　　关于海滨文商旅版块的房地产市场、大规模土地的“真实面貌”和重点地块的相关情况，锐理君将在后期继续追踪解密~~敬请期待！

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