螺纹：房地产投资韧性决定需求的长短

和讯名家 2020-03-18 23:30 阅读 377

　　本文来源：中粮期货(博客,微博)工业品部

　　2018年以来，经济数据越来越凸显房地产投资的“韧性”。要解构房地产投资“韧性”就可以从两个视角出发，周期和政策，即“无形手”和“有形手”。

　　韧性一词有两层意思：

　　1、受外力作用产生变形而不易折断；

　　2、顽强持久的精神。

　　房地产投资有“韧性”也对应了两层意思：

　　1、短期承受住了周期性下滑的压力；

　　2、政府的政策意图是保证房地产投资平稳。

　　从结构来看，在固定资产投资中，只有房地产投资增速维持在了较高水平，基建投资和制造业投资的增速都跌倒了较低位置。房地产投资中，新开工和施工面积增速维持在较高水平，购置土地和销售面积增速表现依旧不佳。喜忧参半的数据决定了市场形容房地产投资用韧性而不是更乐观的词。

　　展望未来，房地产投资状态可以描述为需求端越来越弱，供给端近强远弱，政策端亦强亦弱。

　　一、需求端越来越弱

　　提到房地产，不得不拾一下周金涛先生和任泽平先生的牙慧。周金涛先生从经济增长角度讨论了房地产周期，任泽平先生从人口、土地和金融角度分析了房地产长中短期的发展趋势。

　　房地产周期是康波增长的最核心载体。本次以计算机和信息技术为特征康波增长以美国为主导国，英法等为外围，随后向追赶国的扩散就是中国的工业化。从康波周期所处的阶段看，目前正处于康波衰退向萧条转换的阶段。

　　虽然周金涛先生预言的中美房地产共振衰退在2017-2019年并没有凸显出来，但是因进入萧条期而催生的美国战略调整依旧制约着全球经济的复苏，中国的经济增长和国民收入必将继续受到影响。从这个角度来说，房地产或许依旧难入新周期。

　　康德拉季耶夫周期划分

　　资料来源：Wind、中信建投研究发展部

　　从人口周期的角度来说，房地产需求也呈现出越来越弱的状态。任泽平先生在相关报告中指出，20-50岁主力置业人群数量与同期住房开工量有显著正相关性，比如日本主力置业人群1969年左右接近峰值，住宅新开工套数1972年见顶；韩国主力置业人群1990年代增长放缓，住宅新开工面积1990年达高点后进入波动阶段。

　　中国20-50岁主力置业人群2013年见顶，城镇住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，带动住宅新开工面积2011、2013年达14亿平的双峰，2018年商品住宅销售面积达14.8亿平、大概率为历史峰值，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入中速、高质量发展阶段。

　　二、供给端近强远弱

　　房地产投资中，新开工和施工面积增速维持在较高水平，购置土地和销售面积增速表现依旧不佳。“掐头去尾”式的强势，势必难以长期持续。目前供给端的核心问题是当前的强势开工施工能够持续多久，转折点所在的时间段。

　　从历史数据来看，土地购置与房屋竣工面积增速差存在3-4年左右的周期波动。增速差回落可以粗略解释为房地产企业资金紧张或等待新一轮政策而减少拿地，等待在建项目竣工后销售回款。从数据来看，我们当前处于购置土地同比增速断崖式回落阶段，且持续了一年左右时间。按照过去一年半到两年的回落时长，本轮的保竣工回款或持续到明年年中到年底阶段，期间的新开工和施工面积必然是逐渐收缩的。因此供给端格局为近强远弱。