长沙控房价政策，其实两年前就有了

    本文转载自公众号：“真叫卢俊”

　　在昨天刚刚结束的中央经济工作会议上，再一次提交了房子是用来住的，不是用来炒的，同时，也更加强调了全面落实因城施策的方案如果聊到因城施策，估计大部分人都会想到全国房价调控做的最好的城市长 沙近日，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，规定了长沙房企的平均利润率在6%-8%

　　长沙这种细致入微的调控，立刻引发了大量媒体的疯狂转发，很多人都在惊呼长沙的这波神操作

　　一直以来，长沙号称“是一个让投资客有去无回的城市”，现在，长沙又变成了一个“让开发商有去无回的城市”长沙的这波神操作，是不是真的像大家说的那样的冷酷那么的无情呢

　　其实，是我们真的误读了当前的长沙房价01首先，大家先来仔细看一下这个文件，来感受下我们原以为的长沙政府的犀利

好了，再给大家看一份对比文件，是长沙发改委在2017年公布的《 长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》

　　这两份文件的条款其实非常的类似，甚至就连6%到8%的利润率的说法都是一样的

　　换句话说，其实规定开发商利润率的做法，早在2017年长沙政府就这么执行了，有效期是从2017年12月11日到2019年12月11日，这次其实只是延续而已，把前期暂行的措施正式沿袭下去

　　从这个角度看，其实能够感受到长沙政府下阶段将继续保持前期一贯稳健的风格

　　但是，还有一点大家忽略了

　　就是两份文件虽然名称很相同，但2017年的文件叫做《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》

　　而此次最新公布的是叫《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》

　　少了“限价”二字，这里面大有深意

　　02少了“限价”二字，我们从两个维度来理解的话，其实能发现长沙正在慢慢的放松楼市的调控第一个维度，是从土地的拍卖层面进行了价格的适度放松大家知道，对于开发商而言，开发一个项目最大的成本其实在于土地

　　现在允许土地拍卖价提高了，意味着就是价高者得，这样的话就能保证政府土地收入的提升，有了土地财政的支持，政府才能更好的发展产业，盖学校，多投入市政工程但是，长沙政府前期对于土地财政的依赖性其实是很低的，2019年上半年土地出让金才165亿元，全国排名才32位，最近几年对于土地财政的依赖度仅仅22%

　　这种说法是片面

　　你看今年土地财政收入排名前几名的城市杭州、武汉、北京、天津、上海，苏州，南京等，这些城市全部都处于快速发展期，有了土地财政的支持，可以更快的支撑城市的发展速度

　　做个比喻就是，土地财政其实就是风投基金，各个地方政府就是竞逐中的独角兽，在这场城市竞争中，谁在前期拿的钱越多，大概率就意味着后期跑的越快因此，通过此次从土地端适当放松，可以更好的弥补长沙政府的土地财政收入第二个维度，是从房价的定价层面进行了适度放松通过6-8%利润率设定，表象上是限制开发商利润，限制房价，其实是抬高了房价请大家一定要注意一点，长沙政府只是锁定了项目纯利润的比例，并没有规定纯利润的绝对值

　　比如开发商的房子的售价是1万每平，那么6%到8%的纯利润就是让开发商可以赚600元到800元，这个大家应该都能理解

　　所有的开发商都是逐利的，在这种情况下，如何保证自己的收入利益最大化呢

　　最简单的方式就是提高售价，把1万每平的房子变成2万每平，那么6%到8%的纯利润就是开发商可以赚到1200到1600元每平

　　换句话说，只要房子卖的越贵，在卡死利润率的前提下，开发商就赚的越多

　　但是，请注意，上面的两个维度并不是明面上放松的，而是逐渐渗透的03表现出的结果就是，长沙的房价，其实正在缓和上涨前期长沙的房价，实在太便宜了

　　2018年年底，长沙房价均价仅为1万元左右，中心城区高价楼盘也仅有1.5-2万元，最炙手可热的梅溪湖板块，也基本是在1万左右，还是地铁旁的精装学区房

　　这样的房价，不仅远低于同处中部的其他省会城市，甚至还不及一些东部地区的三四线城目前，全国房价过万的城市高达65座，浙江更是所有地级市全部超过了万元，大量环沪的县，也很少有超过1万均价的城市而长沙仍在1万元左右徘徊

　　前期长沙政府为了控制房价，采用的是双限，就是限地价竞房价，即在拍地环节就规定了未来的新房价格，但当前最关键是一点就是政府新拍地限房价的上限在不断提高以梅溪湖为例，之前的限价的标准是9700元毛坯房价+2500元精装，现在最新的土拍限价标准是12600元毛坯房价+2500元精装因为规定了利润率为6%到8%，所以不管是开发商还是政府，前期各方其实已经按照上限的房价根据利润率推算好了，从而倒推出了土地价格这其实就是我刚才说的，从土地的拍卖层面就逐渐提高了土地价格当然，对于开发商而言，其实也是完全接受的，原因也很简单，就是长沙现在的土地和房价真的是太便宜了，土地价格上来后，就会逐渐渗透到房价里去其实，这也是很正常的，对于政府而言，在板块上的投入是不断增多的，板块上所承载的资源也越来越多，土拍价格自然也要比前期更高一些

　　04好了，讲到这大家其实应该明白了

　　此次所谓长沙新增的调控政策，其实早在两年前，就已经存在了，大家没必要大惊小怪，这次也只是政策上的延续而已

　　长沙依旧还是那个，最稳的城市

　　以上为正文，来自R先生