本文转载自公众号:“子木聊房”
12月1日,长三角一体化规划文件现世。晚上就有一位上海老友急忙打来电话,寻求解读。但我拒绝了,原因是:不敢说。 也不是这3万字的规划雄文无法解读,而是这个中华5千年文化所形成的城市群协作体,是无法用只言片语所能解述出来的。在历史面前,壮阔和伟岸,只能仰视。 直到接下来这段时间,读了上海、苏州、杭州、无锡、绍兴等长三角城市的通史,再加上之前的研究课题,才勉强说在宏观概念上,心中有了长三角城市群的梗概,明白了长三角在今天有如此地位的真正原因。 下面子木结合12月1日出台的长三角一体化规划文件。来聊一聊我对长三角城市发展,以及楼市格局的看法。希望能通过这篇文章,让你真正读懂长三角。
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地位
我们都知道,一直以来在中国能称得上真正的城市群的只有三个,分别是:长三角城市群、珠三角城市群(现粤港澳大湾区)和京津冀城市群。 至于谁更强,世人皆有说法。
比如这两年火热的粤港澳大湾区,以经济奇迹深圳和中国南大门广州带头,无论在科技还是私营经济上都要强于上海,而且有港澳自由贸易港加持,这种多元文化经济体制的城市群一定要比长三角强。 也有人说京津冀城市群更强一些,北京是国之首都,加上千年大计雄安和百年老城天津,还有中国第一机场,联合纵横,在政治战略角度上高于其他城市群一个段位,自然要强于其他。 那么真相到底是什么呢? 其实很简单,国家战略级的规划文件的标题已经写得明明白白。长三角叫做“一体化”,珠三角叫做“大湾区”,而京津冀只能叫做“协同发展”。答案就藏在下面这幅图中。
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不二法门
翻开中国地图,我们可以看到,长三角城市群位于中国东部沿海地区,东临黄海和东海,地处江海交汇之地,是长江入海之前形成的冲积平原。
也可以说,长三角地区就是中国的东大门。
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我们经常听到一句话,“天上九头鸟,地上湖北佬”,湖北人就是非常聪明努力的,这是地方文化对教育重视的结果;再有福建人,家家都爱做生意,鼓励孩子成人以后走南闯北,所以在中国,闽商始终占有一席之地。 当然你也见过,有的地方官僚主义盛行,凡事靠关系,大人懒散无为,还喜欢把孩子藏在羽翼之下,生怕出去遭罪。这种地方数不胜数,自然经济落后,即使是投资个金山银山,几年之后也会颗粒无收。 反过来我们看长三角。 我在翻阅长三角大多数城市的通史后,发现自始自终离不开两个字——“治水”。史中记载,长三角在两千年前的经济水平远不及北方城市,最大的问题就是太湖的水无法治理。
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因为太湖环境复杂,牵连6大水系,当地居民一辈子的投入可能只是沧海一粟。所以世世代代长三角区域都是以“治水”为根本,工程浩大需要几代甚至几十代人民的共同协作。
所以长此以往,长三角的老百姓(603883,股吧)形成了一种骨子里的品质,“协作共赢”。这在改革开放后,长三角地区兴起的乡镇集体经济改革,可以看得到。那时候江浙一带,家家户户合作开办小作坊、小企业,各种厂子如雨后春笋。直到现在,江浙一带的小镇,依然富可敌城。 “有规划,爱协作”同样体现在现代化工业层面。例如闻名全国的苏州工业园区,正是把长三角地区的“文化资本”发挥到了极致。苏州园区创立之初,就花了足够的功夫进行规划,每一片土地都它自己的功能和作用,整个工业园区从上游到中游下游,采购、生产、运输,均打造了严丝合缝的产业闭环。 长三角工业之强,有目共睹。2018年,在中国百强产业园区榜单中,长三角地区就入围了30家,其中“文化资本”最强的江苏地区更是达到20家。
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迷局纷争
当然长三角人民的骨子里,即使再喜欢“协作”。如果把视角拉高,放在城市面上,依然脱离不了“纷争”。 1978年改革开放后,中国迎来国际化东风,以制造业为主的长三角在国际舞台大展拳脚。外需订单,让长三角供不应求。
然而在2008年之后,金融风暴席卷多数发达国家,外需腰斩,长三角出现产能过剩,「存量博弈」现象。 以贸易为支撑的经济格局被打破,长三角各城开始寻求转型。与此同时,因产业资源是固定的,长三角城市各不相让,导致纷争加剧。 这几年,杭州因阿里巴巴等互联网公司兴起,一度让上海蒙了灰。很多人都说,上海成了环杭城市。而苏州作为中国最强地级市,这几年顺风顺水,2018-2019房价大热,持续暴涨,坊间传闻上海成了苏州的后花园。 其次被誉为“苏南三霸”的苏州、无锡、常州,因为产业同质化严重,打的不可开交,尤其是苏州和无锡互相看不起,暗自较劲,当年的新加坡工业园区之争家喻户晓。谁叫大家都有实力,民营经济很强势,乡镇企业很厉害,外资企业一抓一把。
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杭州作为省会城市,经济和人口屡传佳绩,老大地位自然牢不可破,宁波作为第2大城市,应该没有勇气向老大发起挑战。还有温州、台州、绍兴、嘉兴等城市发展的相对来说较为均衡,没有过于明显的差距。
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规划的秘密这份3万多字的规划文件,详尽了所有城市的发展建设、职责任务和目标。网上有关信息很多,子木在这里就不一一说叨了。下面主要讲几个比较深的点,这些点和最后一部分楼市息息相关。 首先是规划文件再次确立了上海的龙头地位。老大哥还是老大哥,上海依然是长三角的雷打不动的武林盟主。所以杭州超上海的腔调可以歇一歇了,之前我也讲过,杭州和上海的距离,大概差了一个重庆。 正巧GDP也是这样分布的,2018年上海GDP全国第一,达到32679亿元,而杭州是13500亿,差额19179亿元,和重庆的20363亿元相差不大。 这次规划文件一次性给了上海9个抬头,分别为“五大中心”和“四大品牌”。当然这些都不是什么创新,是上海之前产业的延续。大家也没什么概念。 我讲的简单一点,就是上海的作用和当年的香港类似,是整个长三角地区的门户。整个长三角是“前店后厂”的协作模式,凡是想通过长三角做金融、贸易、航运、国际经济等生意的企业,基本都要在上海设立企业驻点。上海把需求传到后方(长三角地区),进行派单。后方再将结果反馈到上海。
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在地域特征上,文件规划表现的特征就是“错位发展”。这点很重要,因为之前就存在数字经济赚钱,长三角各城市疯狂投资抢夺数字经济资源的情况。结果大都无功而返,造成了极大的资源浪费,最后杭州夺魁。
事实证明,“产业是需要基因的”。这让我想起小时候看过的犹太人做生意的故事。在一条街上,有一家饭店开的很热闹,中国人看到眼红,纷纷有人盘店开第二家第三家饭店,最后因为产能过剩,竞争激烈,大家都赚不上什么钱了;
但犹太人不一样,如果这条街有一家饭店非常热闹,那么这些人是不是需要停车,停车之后是否需要洗车?人们吃完饭后要不要去唱K?于是一条街洗车店、KTV、洗浴中心等等都开起来了。 优势互补的效益显然要比同质竞争多得多。下面敲黑板了。规划文件虽然是在各城市的基础上进行宏微观规划,但有些地方的确迎来了利好。我把结论写在下面。1、城市群概念升级到至高点,城市地位不再以行政等级划分,地理位置再次成为价值核心。例如龙头上海旁边的昆山、嘉兴、太仓成为首批产业沿溢城市,未来会迎接更多的产业在此兴建。它们未来的发展格局甚至要强于内地一些二线城市。其次是安徽并入长三角阵营,对于安徽来说也是历史契机,安徽此次被定义为“创新活跃,生态良好,内陆腹地辽阔”,间接的意思是企业生产成本较低,未来长三角的诸多产业工厂可转移至此。2、长三角各城市形成产业闭关,以“小组形式”进行协作。所谓小组就是细分下来的都市圈。例如苏锡常都市圈、南京都市圈、宁波都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈。这里除了苏锡常都市圈,无锡能和苏州一较高下外,其他都市圈的“核心”异常突出。
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所以我坚持一个观点,除了上海有反哺环沪城市的能力以外,其他都市圈均不存在环核心城现象。例如所谓的环杭州、环南京、环宁波等。这些在目前发展阶段只是伪命题。近几年,房价由此炒作得厉害。3、注意城市产业定位。产业定位的背后就是财富效应。例如上个世纪,最赚钱的就是工业,现在最赚钱的是金融、和以互联网为主的高新产业,下一个时代则是数字经济、AI人工智能、生物等第三产业。产业高级了,财富效应高,人均收入高,自然会吸引大量高素质人才,对于城市发展不言而喻。这也是这些年长三角所有城市都在争取建设高新区的原因。 此次,长三角一体化定调,杭州的标签是“中国数字经济战略高地”;宁波的标签是“对外开放重要枢纽”(这和宁波舟山港有一定的关系);苏州定义为先进制造业基地……大家可以根据自身产业基因,匹配它们的商业价值。知道哪些是当代的财富产业,也就知道了他们未来发展的趋势。
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楼市迷局
接下来,我以上文观点为基础,来帮你真正解剖长三角楼市。 长三角经济在国内是出类拔萃的,房价分布也有几分相像。在11月全国房价榜单中,只有上海(53364元/平米)、杭州(32789元/平米),南京(28953元/平米)进入了房价TOP10,分别位列第3、6、7名。 同样,在上一轮房价大周期中,长三角各城市的表现不俗。总结规律,楼市是以上海为龙头带动,然后板块轮动至环沪区域,紧接着南京、苏州、杭州等主要新一线城市房价开始上涨。
在2015年,被称为楼市四小龙(苏州、厦门、合肥、南京)的城市中,长三角独占三席。杭州启动较晚,是因为在2010年的房价周期中被温州炒房客洗劫过,有阴影,但涨幅可没落下。 此后,长三角整个区域房价大热,大城小镇的购房者蜂拥入楼市接盘。直至2019年上半年,苏州房价还呈一天一价的形式上涨,后发布严政才把火苗摁了下去。 为了方便理解这几年长三角的楼市格局,我把2015年-2019年长三角主要城市的房价数据,特意调了出来。
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我们可以看到,在上轮周期中,长三角地区整体房价涨幅的平均值为58.79%。也可以笼统地说,如果你2015年,在长三角买个差不多点儿城市的房子,花了100万,2019年这房子就能涨到158.79万,按照复利计算,年投资回报率达到12.25%左右,跑赢通胀没问题。在长三角主要城市中,位于58.79%以上的城市有12个,占比1/3,说明长三角虽利好,房价大涨,但整体分化趋势明显,价值多集中于头部城市。如若房子买在了边角区域,依然无法享受区域发展红利。在这其中,昆山较为突出。以118.99%的涨幅位列第一,在房价榜单上,4年上升了7位,这说明上海修了通往昆山花桥的地铁,产业和人口迁移明显。同样,环沪的嘉兴,房价涨幅达到74.75%,都进一步证明了环沪价值的可实现性。其次是杭州,以103.91%的涨幅位列第二,杭州是一个对房地产情有独钟的城市,几乎每一轮房价周期,都会荣登全国房价涨幅名单首列。
杭州炒作氛围浓烈,居民杠杆率较高,这波大牛市,和2018年33万人口的净流入不无关联。此次文件规划给予杭州利好,又进一步将杭州上涨的房价夯实。所以杭州接下来会高位横盘,有价无市。不过待到2022年亚运会,房价又将会上升一个段位,稳居长三角房价第一梯队。 再者就是苏锡常。无锡和常州因2015年房价基数较低,空间较大,故这波涨幅排在苏州之上,是很正常的。但在经济面上和苏锡差了一截的常州,此次房价涨幅达到99.39%显然有些过分,房价存在一定的泡沫。 苏州涨幅66.26%,排名第10显然是不符合预期的。和同量级的杭州相较,GDP比杭州强,环境也不输于后者,房价的差距却是一个无锡。
无论横向比较还是纵向比较,苏州依然是长三角地区的价值洼地,这也是2019年以来苏州楼市“逆市恒涨”的原因。虽然苏州现在政策封市,但论其房价根本,和南京、杭州,甚至上海比较,依然存有底部价值。大家有机会就上车。 这里还要提一点,看房价涨幅的前提一定要关注房价基数。例如上海的涨幅是51.44%,虽然跑输了大盘,但是量级足够,房价增量是泰州、芜湖、合肥等城市所无法比肩的。
最难堪的就是体量又小,涨幅又差的城市,这些城市如若地理位置不佳,未来很难翻盘,房地产自然没有投资价值。例如长三角的盐城、铜陵、宣城、镇江等。 湖州房价涨幅仅为13.65%,排名倒数第二,这也佐证了我之前所说的“环杭价值“是个伪命题。温州房价涨幅0.38%,排名倒数第一,说明温州楼市的伤口尚未愈合,这是人口外流,经济下滑所导致的必然结果。房价没有支撑力,如何谈涨幅,而且早期温州炒房严重,破坏了刚需土壤,这也导致外来年轻人无法进入,整个区域陷入发展困境,其他城市都要引以为鉴。 这里还要提到一个城市,南通。近段时间异常火热,机场的利好进一步夯实了之前涨起来的房价,但是目前炒得有些过分,据数据报告,南通最贵房价已经直通4万。目前来说,房价不涨已接近饱和,机场红利有限,千万不要捂着耳朵进场接盘。因为南通虽然GDP不弱,但是经济结构以国企为主,人均收入低,人口外流,这是很重要的问题。
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楼市价值最后说一下我对长三角的展望。形式老套,但理不糙,还是用人口和产业作为主力支撑点进行论述。 先说人口流动。下图分别为2018年人口流入图和人才增量图。
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其中人口进量最多要属南京市,因为科教资源较强,对安徽省有很强的吸引力。当然苏州在2018年名声大噪,再加上《挺好的》等热播剧上映,在国内的知名度大大提升,对“逃离”一线城市的人才有很强的吸引力,相信在2019年会迎来人口进量井喷。 其次是浙江省的杭宁二市。杭州吸引的是外来全国性人口,宁波则是对宁波都市圈内人口有强吸引力。宁波这个城市发展可圈可点,坐拥全球第三大港口“宁波舟山港”,实力不容小觑。上轮房价增幅达到53.07%,在同等量级城市里中规中矩,房价上涨情理之中,房地产价值中上。 安徽则不用多说,被引入长三角一体化战略,但自身还是中原城市属性,强省会战略下,人口对周边保持着绝对的吸引力。 其次是人才方面,有一份报告很有价值,就是清华大学和领英联合共同发布的一份《长三角地区数字经济与人才发展研究报告》。数字人才可以理解为高新人才,自然也带有“高薪”属性。
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南京则是充当着输送初级人才的作用,科教资源强,当地高校质量整体较高,但目前的产业结构很难留得住人才,比较缺乏人才的进一步成长空间,当然,科教强的城市产业是很好转型的;苏州则整体较为均衡。 总的来说,2018年人口及人才的流动形式,是长三角城市群启动后的结果。这个结果会以“强者恒强,弱者恒弱”的态势继续演绎,除上海外,其他地区的资源会加速集中,人口加速流动,自然对房价产生了一定的作用。 最后我们再来看经济。
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长三角未来最后再多说几句。 长三角地区作为中国经济的主要支撑之一,内部依然蕴藏着财富机遇。报告称,2025年,长三角地区中心区城乡居民收入差距控制在2.2∶1以内,5G网络覆盖率达到80%,地级及以上城市空气质量优良天数比率达到80%。
最重要的是,常住人口城镇化率要达到70%(目前长三角的平均城镇化率为67.38%)。别小看这2.62个百分点,又是一大波城市红利。 其次要多研究城市之间的联系。长三角一体化战略意在打破城市结界,让所有城市形成有效的集体分工协作体系。那么城市之间人口的流动性会大大增加。产业、教育、环境将成为人口动迁的核心因素。换言之,无法承接产业的小城会加速被抽干。核心主要城市日益壮大。 对于楼市来讲。经过2015-2019年为时4年的大周期,基本所有城市都要回盘企稳,房价整体会回落一个区间。但是诸如杭州、苏州这样的核心大城,其核心地段一定能扛得住楼市周期。 接下来,楼市趋冷,城市房地产价值会暴露原型,像温州、金华这样的炒作城市会加速暴露价值,但同时也是刚需置业的好时机。大家一定要关注底部机会,合适时机上车。 总之,长三角一体化战略落地,背后会是万亿资金的投入。对于我们来说,享受城市发展红利最好的选择,莫过于在核心城市的潜力地段买一套房。这也是当下跑赢通胀财富增值的最好选择。 当然长三角的诸多问题,靠子木这万八千文字无法尽述。但此文可以帮你从宏观到微观对长三角有一个整体的认知,对于身边的人也能讲得清楚。最后希望大家多多转发,让更多的朋友认识中国第一城市群“长三角”。
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