有楼盘忙涨价，有区域快腰斩，哪个才是楼市真相？

　　同城不同命。

　　临近年底，郑州楼市出现越来越多的“极端现象”。

　　一边，有楼盘销量大增，优惠收紧渠道暂停，甚至有的开始酝酿涨价；一边，有区域价格几近腰斩，却无人问津。

　　热的地方很热，冷的地方无比冷。

　　究竟，此时的楼市是怎样一番光景？

　　1

　　每到年底，市场传的最凶的就是开发商要涨价的消息。

　　从上周开始，惠济、南龙湖、经开，以及好几个不知名小盘，接二连三释放涨价信息。

　　“自2020年1月1日起，项目所售房源价格统一上调500元/㎡。”

　　“根据公司经营发展需要，经董事会研究，自2020年1月1日起，未售房源每平方米单价上调400元/㎡。”

　　开发商透露的信号再清晰不过，潜台词就是：现在是买到便宜房子的最后机会，过了这个村就没有这个店了。

　　对于掏空六个钱包的购房者来说，市场上的任何风吹草动都会产生将信将疑的效果。

　　万一是真的呢？

　　如果每平米涨500元，按100平米计算，就要多掏5万元，差不多相当于一年又白干。

　　再加上，最近有些楼盘好像的确挺火。

　　管南的融创城仅仅放了个降价烟雾弹，售楼部就挤得人山人海，水泄不通。被限流的买房人，排着长龙轮番进场。

　　常西湖的永威西郡，12月不仅单价上涨千元，销量也比上月翻了一番。

　　本土房企康桥，已收回各种促销和优惠活动，并且停止和渠道合作。

　　有人说，郑州楼市年底全面爆发，年前不买房，一年又白忙。

　　2

　　有的地方好像到了春天，但有的地方还在寒冬。

　　比如，环郑远郊区域。

　　前不久，平原新区蓝光雍锦华府的部分业主齐聚售楼部维权，原因是项目大幅度降价。

　　今年3月，蓝光雍锦华府首开，高层均价6800元/平米，洋房均价7500元/平米，吸引了新乡、郑州等地700多名购房者来买房。

　　然而下半年楼市转冷，远郊盘最先受到冲击。

　　12月份，蓝光雍锦华府全线降价，高层4800元/平米起，洋房5200元/平米起，买房还送车位。这和当初首开相比，每平米直降2000元。

　　一年不到，房价几乎腰斩。有购房者痛心疾首，上半年才买房，下半年就直接损失了二三十万！

　　不只是蓝光雍锦华府，整个平原新区都在降价。从2017年高点至今，平原新区整体房价已跌去了三分之一。

　　另一个远郊区域，开封西也类似。

　　高光时刻，开封西房价一路从5000涨到9000，有的楼盘高层最高卖到了12000元/平米，直逼郑州。

　　今年楼市转冷后，开封西房价也一路下行。目前，该区域高层均价在6200元/平米左右，相比2017年高峰，房价跌幅48%。

　　降价厉害还不要紧，可怜的是，都跌破底线了，却依旧无人问津。

　　3

　　同人不同命，同伞不同柄。

　　事实上，整个2019年都很魔幻。

　　有的地方松调控，也有的地方再加码；有人说市场很冷，也有人说市场挺热；有实实在在降价的，也有不降反涨价的……

　　到底哪个才是楼市真相？

　　背后的逻辑，是“因城施策”。

　　以前是中央定调，大家执行，一鼓作气，一视同仁。现在不同了，主基调是房住不炒，然后各自根据自己的不同情况做出调整，可以适度松，也可以适度紧。

　　据统计，11月全国地产调控次数刷新今年纪录，高达72次。2019年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。

　　这就导致了每个城市的市场都变化多端，不同的城市，低点回暖的时间点各不相同，楼市回暖的程度也各不相同，每个城市的表现和预期也都不一样。

　　楼市分化会越来越明显。

　　不仅各个城市分化，同一个城市的不同区域也在分化。

　　就像同在郑州，远郊区域一片凉凉，降价也没人买。但同样不乏热点区域，比如我们之前写过的常西湖，不仅房价上涨，销量也水涨船高。

　　在这样一个市场分化的时代，无论楼市真相几何，购房者最安全的做法，还是盯紧四环内，这才是价值最确定的地方。

　　4

　　在中国，对楼市的预测从来都是一门玄学，所有文章、报告、论断，都仅作参考。

　　但对于郑州这样一个正处在上升期的城市，我们仍旧有足够理由保持乐观。

　　政策层面：

　　“全面落实因城施策”，各地自主性加大；“保持房地产稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”，侧面暗示楼市允许保持一定活跃度；“稳健适度、降低社会融资成本”，房企融资很难再被收紧。

　　城市层面：

　　沪杭领导挂帅河南、国家中心城市定位、米字高铁成型、单核省会城市郑州的城市化进程、人口流入产业导入……

　　郑州远大的城运，是房价最强有力的支撑。

　　市场层面：

　　近期，郑州楼市确有回暖迹象。

　　比如，12月份以来的楼市成交稳步上涨。

　　根据监测数据显示，本周前三日单日成交均突破千套。12月18日成交目前本周最高，成交量为1123套，成交面积总计约110027.59平方米。

　　再比如，上周北龙湖南岸14地块土拍，吸引了9家开发商参与。金茂以22.1亿元总价摘地，楼面价高达23539元每平方米，比建业年初拿到的25号地楼面价还要高1000元每平方米。

　　5

　　住房公积金贷款额度上限，由60万元提高至80万元；落户条件进一步放宽，租房也能落户。

　　细微的事件累积到一起，就是整个市场的改变。

　　郑州楼市冷热并存，但主基调是回暖。也许，郑州房价回归，只差最后一步。

　　其实，买不买房根本不需要纠结。

　　买了房，无非两种结局：涨了你是赢家，跌了还是你家；不买房，也有两种下场：涨了你是输家，跌了你还是没家！

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