楼市希望落空！

　　上周，因为更高级别的事耽搁，国常会没有开。

　　12月30日，周一，立马开了国常会。

　　很多人和我一样，希望从国常会新闻稿中，看到货币政策即将有动作的蛛丝马迹。不过很遗憾，没有。

　　前几天，我的基友杠杆地产写过《利率没有好消息，2020必须悲观？》（12月20日）。他主要就是说12月的LPR（贷款市场报价利率），没有调整，很多人很失望。

　　而近期降准则是本来有点信号，但一下子又不提了。这是怎么回事？

　　1

　　春节前，降准还是有希望

　　上周，中日韩领导会时，领导顺便在四川调研时说：

　　国家将进一步研究采取降准和定向降准、再贷款和再贴现等多种措施，降低实际利率和综合融资成本，推动小微企业融资难融资贵问题明显缓解。

　　当时，我有点乐观，认为当周，也就是最快上周五，就会落地。其实我犯了一个错误。

　　注意领导的措辞，是“进一步研究”，而不是说将降准或定向降准。

　　而我们回忆，过去往往则是说，“将XXX”，或者“要求XX”。措辞的区别，实际就是为啥此次国常会在2020年到来前，没提降准的间接证据。

　　这个问题当时诸多经济学者，以及楼市观察家、房企等，大概都和杠杆游戏一样，过分乐观了。

　　以为领导说风就是雨。领导人家说的是“未来要刮风”，而不是“现在就吹风下雨”。

　　但是要相信，领导透露信号，不是无缘无故的。而是肯定要这么做，只是时间问题。

　　所以最快，2020年春节前，还是有希望的。被打了脸，杠杆游戏也低调一点，呵呵，有希望降。

　　实际，近期各地调控结构性、边际放松，多地对二手房的相关政策也比较友好。楼市出现了暖冬，小阳春也顺利会有。

　　这样的情况下，经济压力其实本身就变小。不仅如此，11月经济数据比想象中要好，且两个大国第一阶段的谈判接近结束，还比较好。

　　综合这些信息，放一起思考，就能理解，2019年末不是非降准不可。

　　另外话说回来，2020年即将到来，2019年接近结束，就算降准，对于提振2019年经济数据已无任何帮助。

　　从目前情况看，2019年经济目标实现没有任何悬念。所以，楼市现在可以预热，但是货币政策本身没有必要再做调整。

　　没必要所有好事都放到现在，2020还需要开门红呢。

　　2

　　1月或2月，比LPR利率下调意义更大的是，资金面相对的宽松

　　此前一段时间，央行进行了数千亿元的市场操作。

　　同时，如果2020年初进行了降准，释放资金，可以进一步促使市场利率略微下降。

　　降准的好处是，市场上货币供给增加，且这是本属于银行的钱，当然都是储户的，只是以前放在了央行。

　　任何央行市场操作的资金，都是要成本的，而降准的钱则是不需要额外增加存款利率以外的成本。所以市场高兴，这可以起到“降息”意义。

　　加上此前一段时间，央行借钱给商业银行的市场操作力度比较大。

　　因此，可以预见，银行也高兴，可以相对低成本钱生钱。自然1月20日LPR（贷款市场报价利率）有下浮可能。一般来说5个基点。

　　当然，因为今年过年较早。到时市场活动会减少，其实年关时，重要的也不是利率多几5个基点，还是少5个，而是借钱的可得性。

　　所以释放流动性，包括市场操作、降准，意义比利率下浮更加重要。

　　按照惯例，1月、2月都是资金需求较大的月份。所以这个周期，市场操作、降准，以及窗口指导商业银行多借钱出去，这是必然。

　　在杠杆游戏看来，1月、2月，将迎来流动性相对宽裕的周期。

　　从这个角度而言，1月LPR（贷款市场报价利率）是否降5个基点，其实也不那么重要。如果降，那是更好的事。对于房贷也好，开发商，以及任何市场主体，都会感到高兴。

　　此前，杠杆游戏也一直说，就算下调5个基点，对于房贷真不算啥。但是下调过几次之后，这个感觉就不同了。

　　更为重要的是，市场就喜欢听“降息”消息，不管幅度多少，购房者都开心。所以“降息”和流动性相对宽松，结合一起的话，大家高兴。

　　只是很可惜，这些事情都留到了2020年，2019年结束前是没戏了。但是，2020年马上就来，何必纠结2019最后降准希望落空的事。

　　楼市小阳春周期就要来了，无论如何，都是高兴的事。

　　3

　　小阳春购房策略

　　很多人看到不少城市的地价，整体不低，于是很担心，如果小阳春再不买，未来会更买不起。

　　这里杠杆游戏要说，2019年的地价，相对2018年其实是比较稳定的。部分城市确实拍出了一些不便宜的地，但是整体和2017相对于2016年，温和了不知道多少倍。

　　而小阳春我一再判断，持续时间也就几个月。难道几个月，之前相对便宜的地盖的房子，就全部卖完了，市场上只剩下贵的地建的房子？

　　所以如果不是非常着急，不要怕适当观望。看到自己满意的，价格觉得真的合适出手。

　　另外，我要说，房企大规模低价融资还是难，

　　值得注意的是，2020年要进一步降低小微企业的综合融资成本；降准也是选择全面和定向的组合。这两个点一起看，杠杆游戏想说，钱主要不是低价给房企。

　　很多人会说钱当然会流入到房企一部分，没错，但是主要利好，依旧不是地产公司。

　　那么，地产企业的分化，2020年多半加剧。行业集中度、兼并重组力度不一定比2019年小。这个过程，有的开发商扛不住，一定会有降价卖房子的情况。

　　这就是捡漏。

　　政策方面2020年有松有紧，小阳春后，入夏是没希望的。近期杠杆游戏也看到，吴晓波在年终秀上说，他买房的爱好已经改了。

　　在我看来，这其实是中上阶层、消息面人士的普遍看法。前几天重庆网红前任市长也是这么个意思。

　　有些朋友说，我钱多啊，真没地方放啊。不投资房子干啥？我想说，第一肯定可以选择合适的买，一定的回报还是可能的。

　　另外就是要明白一句话，投资有风险，任何投资都一样。其实，这也是很好的投资者教育。

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