央行“降息”！房企打折，刚需该买房了？

　　撰文|张银银&编辑|欣欣然

　　央妈再出手，股市一片红，房企忙打折。

　　这到底是什么行情？

　　没有意外，2月17日，央行公开市场业务操作室宣布：

　　开展2000亿元MLF操作，MLF中标利率为3.15%，较上个月的3.25%下调了10BP；

　　同时开展1000亿元的7天逆回购操作，利率维持在2.4%。

　　当日有1万亿元7天逆回购到期，对冲后全口径净回笼7000亿元。

　　表达很枯燥，总结这2周多会发现如下数字。

　　从2月3日，春节后的首个工作日，央行创纪录开展了1.2万亿元逆回购操作，且7天期和14天期逆回购操作利率，双双下降10个基点后。

　　两周零一天，央行仅通过公开市场操作，投放的流动性就已达3万亿元。

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　　水已经放出来不少，但不要轻言楼市抄底

　　所以，我们看到二级市场利率，比央行供给的资金利率还低。

　　当前资金面十分宽松，你说是不是水。股市反馈那么好，你懂的。

　　当然，杠杆游戏本文不是探讨，是不是该炒股了。聪明的人早就知道怎么操作。

　　因为很多人在说，是不是该买房了。我的看法很简单，预测楼市的根本是预测货币政策和调控政策，且缺一不可。

　　但下一步的货币政策、楼市调控政策，可以预测，也不可能全预测。

　　“房住不炒”、经济调结构是不是要坚持，这些东西，在杠杆游戏看来是原则性问题。

　　所以从大概率上，我认为，货币也好，利率也罢，以及调控有关的政策，放松一些，是可以预测的。

　　但是否把这些作为拉经济的主力手段，或者说6%这个增速，是不是，不搞这些一定达不到；或者就非保6%不可，否则经济社会、就业目标就达不成？我觉得是要打问号的。

　　能不能抄底，至少需要一个完整的套路：一年左右的宽松、“鼓励”购房周期，否则不够炒的人退出时间。

　　炒的人无法大量入场，就无法吸引普通购房者去抢“高”，去接盘。

　　这会不会发生？主要在于此次事情对经济，特别是就业、财政的冲击到底多大？如果游戏可以玩下去，就不需要大刺激。

　　如果影响很坏，那就是必然。

　　至少目前，我是一个保守的观察者。我不敢断言，政策偏好会持续多久，力度会多大。

　　但首先，我们可以预估，这次事情解决后，多数房企为了现金流，是要打折的出售房子的。

　　这就是下一个部分，杠杆游戏要重点分析的。

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　　所有人，无论个人还是企业政府，都要思考现金储备、现金流、债务杠杆的可持续

　　在2月初，《1.2万亿！央行出重拳稳预期，没什么比活下去更重要》（2月3日）一文中，灾难还没有结束，已经有人在说，未来什么时候进行楼市抄底；

　　还有的，在预测未来应该投资哪些城市……

　　当时我说，所有这些探讨，都是入戏太深。实在是，各行各业都不容易。

　　只能祝大家好运，开心就好。

　　探讨、发表这些意见是别人的职业。职业行为的预测，无关乎对错。因为对也好、错也罢，难道不预测了吗？

　　就像杠杆游戏上文，不也是预测吗？听我的，也可能是错的。

　　我想说的是，房企为了现金流，为了能有钱还，不违约可以持续借债，就必须快速回笼资金。

　　怎么快速？那就是要给优惠。

　　恒大、富力等已经在这么做，更多企业跟进，这是共识。不管效果怎样，也别管人家是噱头还是啥，整体上是打折了的。

　　购房者的钱，本质上就那么多，先下手为强。这方面，房企需要有全局观和视野。

　　说完房企，我们再来说购房者。

　　宅在家这个超长春节，甚至有的已经宅了近1个月，还不清楚哪天可以去上班，大家都知道了，关键时候硬通货不是房子，而是现金储备。

　　不要听那些，没房子，打拼的城市都回不去的话。你更该明白，一个月没收入，没钱的话，你都要饿死，甭说啥房子。

　　没有混乱和动荡，现金储备是指钱；要真混乱时，还得美刀、黄金。

　　那么，有了如此深刻的体验后，只要智力正常，你难道不会想，手上得有点现金。日子不能那么紧巴，不能都all in 进入房子。

　　负债多了，贷款多了，杠杆高了，一次超长“放假”后，你可能啥都还不起，房子不再是你的。这是对个人的教训。

　　然后，杠杆游戏该说政府了。一个政府得有钱，或得有快速弄到钱的能力，要不遇到艰难的事情，无力渡过难关。

　　道理一样，平时债务得适度节制，否则揭不开锅时拿啥还，这关系信用；

　　工商业得稳健，科技得发达，不能太偏科，才好持续收到税；

　　作为大国，农业畜牧业也得发达，要不进口受阻时，要饿肚皮。

　　未雨绸缪，政府的财力一定要过得去，债务要可控、可持续，这样才能在遇到大困难时有能力维持秩序，扭转局面。

　　说完房企、个人、政府的现金储备、现金流、债务可控重要性，那么该说怎么判断，怎么量化的问题了。

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　　我们能加的杠杆，到底还有多少？

　　这个问题，应该说没有绝对标准。

　　我也看过欧洲、美国一些国家，财政金融人士的看法。同时，我们也看过美国，以及拉美一些教训。

　　实话说，每个国家有自己国情。但有条红线，这肯定也没错。

　　刚好，杠杆游戏注意到，我国社科院旗下的国家金融与发展实验室，最新发布的《2019年度宏观杠杆率》报告显示，2019年实体经济杠杆率245.4%，比上年上升了6.1个百分点，四个季度分别上升了5.1、0.7、0.9和-0.6个百分点。

　　具体来说，宏观杠杆率在一季度出现了大幅攀升，二、三季度增幅回落，四季度出现了增幅下降。

　　2019年宏观杠杆率上升一点不奇怪，第一经济本身有压力，第二遇到两个大国的事。此前杠杆游戏也注意到月度相关杠杆率数据，并早写过。

　　通过上文，央行的操作，杠杆游戏可以确定，2020年宏观杠杆率继续上升不可避免。

　　先说2019年吧。居民部门，仍然是杠杆率上升的主要动力。2019年末居民部门杠杆率为55.8%，相比于2018年末的上涨了3.7个百分点。

　　本质上说，还是房贷为主。

　　尽管楼市摁住了，可单价和总成交量摆在那里。居民部门这个杠杆率，还能上升多少，实在不好说。除非社会财富分配有较大格局变化，否则钱哪来？央妈，说起来容易。

　　上文杠杆游戏写过，个人也得考虑现金储备、现金流、杠杆率。

　　然后，非金融企业部门从2018年的151.0%，上升至151.3%，可以说很不容易、很稳健了。2016年非金融企业杠杆率达到157.6%，历史高点，2017和2018年分别下降了1.0和5.6个百分点。

　　政府部门杠杆率从2018年的36.2%升至2019年末的38.3%，全年上升了2.1个百分点。专项债、赤字都不少，不奇怪。

　　但真问题不是政府表面杠杆率，而是地方隐性债务。这个到底多少，迄今不好说。

　　这几年政府杠杆，主要是置换存量，控制隐性。顺着这个思路，才有好出路，才不会出现更多的爆仓。

　　因此，杠杆游戏认为2020年，尽管全社会宏观杠杆率会上升。如文初所写，央行已经放出了很多水，但慢慢的可能根据形势，还是有所节制。

　　本篇胡扯预测文，到此结束。结论就是，刚需买房子遇到好时候了。至于投资，不要太自信，先看看自己杠杆吧。

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