太古地产2019年净利降53% 经营现金流上市以来最低

新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/青柠

新浪财经讯 近日，太古地产发布2019年度业绩公告。公告显示，2019年全年太古地产实现营业收入142.22亿港元，同比减少3.38%；归属股东净利润134.23亿港元，较2018年的286.66亿港元同比下降53.17%。

太古地产作为老牌港企，以“收租”为主要收入来源，包括办公楼、零售物业、住宅等。2019年香港零售物业租金的下滑给公司造成较大的影响，内地零售物业则成为重要增长极，但租金收入逐年增长的同时增速开始有所放缓。而公司多年连续亏损的酒店业务，在2019年继续录得亏损，2020年在疫情冲击下预计也不会乐观。此外，公司的经营现金流净额创下2012年港交所上市以来的最低水平，较2018年下滑超50%。

物业买卖和酒店业务盈利大幅下滑

Wind数据显示，2019年，太古地产的营收和净利润增速分别为-4.34%和-53.17%，而2018年则为-19.74%和-15.58%，净利润下滑幅度今年进一步扩大。扣除2019年出售两座办公楼的非经常损益后，扣非净利润同比下滑59.72%。

公开资料显示，太古地产是太古股份有限公司的全资附属公司，从事发展、持有及管理综合物业项目，专注于发展商业项目。公司的业务主要为物业投资、物业买卖、投资及营运酒店项目，其中物业投资贡献超8成营收。

具体分部来看，2019年太古地产的物业投资收入上升1.27%，物业买卖大幅下降51.37%，酒店收入则下降7.69%。而从利润来看，除了出售投资物业权益获得的23.38亿港元溢利，较去年实现增长之外，其余几项均同比下滑。其中，物业投资运营溢利较去年下滑2.33%，物业买卖溢利仅400万港币，较去年下滑93.85%，酒店业务则亏损6200万港币，较2018年的亏损幅度再次加大。太古地产表示，公司2019年酒店业务录得亏损，主要由于下半年香港酒店业绩转差（反映社会事件），中国内地和美国的酒店业绩有所改善。事实上，太古地产的酒店业务已连续10年录得亏损，2020年在疫情冲击下仍难言乐观，预计将继续亏损。

而投资物业估值收益2019年为37.20亿港元，较2018年大幅下滑80.87%，这也是净利润下滑幅度较大的主要原因。

内地租金收入增速放缓

太古地产的物业投资收入以租金收入为主，2019年办公楼和住宅租金收入均实现同比增长，仅零售物业租金小幅下滑。但这主要是由于香港零售物业租金收入疲弱，内地租金收入依然实现增长。

截至2019年12月31日，太古地产的已落成投资物业合计2320万平方尺，其中办公楼和零售物业最多，分别达1250万平方尺和730万平方尺。目前，太古地产在内地的零售物业和酒店物业面积均要高于香港，并且仅在内地尚有还处于发展中的零售物业，未来内地零售物业面积会进一步超过香港。

截至2019年12月31日，内地已落成的零售物业组合总楼面面积合共为630万平方尺，其中集团应占权益为450万平方尺，主要包括太古地产全资拥有的北京三里屯太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇，以及各分别持有50%权益的北京颐堤港、成都远洋太古里及上海兴业太古汇。截至2019年12月31日，集团中国内地零售物业的估值为551.12亿港元，其中太古地产应占权益为403.4亿港元。

2019年，太古地产来自中国内地零售物业的应占租金收入总额增长8%至33.52亿港元，而2017年和2018年这一增速均为12%，2019年有所放缓。

太古地产财报显示，2019年北京三里屯太古里的零售销售额上升11%、广州太古汇上升20%、北京颐堤港上升26%、成都远洋太古里上升23%及上海兴业太古汇上升73%，全部增长百分比都高于8%的全国零售销售额增长率，尤其是上海兴业太古汇，销售增长强劲。

可以看到，2019年太古地产在内地的零售物业组合出租率达到97%-100%，这些物业销售额的增长推动续约租金上涨，继续给公司带来租金收入增长。而2020年新型冠状病毒肺炎疫情对零售投资物业带来不利影响，公司预计2020年的零售物业租金收入将会下降；个别零售租户会因应其业务状况获提供暂时性租金支持。在不影响与租户长期关系的情况下，将尽可能节省成本。

经营现金流净额创上市以来最低水平

众所周知，投资性物业会沉淀了大量的资金，主要依靠运营资金来盘活现金流。2019年，太古地产的经营活动现金流净额创下了2012年上市以来的最低水平。2019年，公司有不少资产出售动作，包括太古湾道12号和14号办公楼等。此前在业绩发布会上，太古股份有限公司财务董事刘美璇表示，2020年还将出售一些非核心资产，以便获得更多资金流。

数据来源：Wind

展望2020年，太古地产表示，在香港中区，预期需求减少（尤其是中国内地企业）及空置率上升会对办公楼租金造成下调压力。尽管需求减少以及九龙东和其他地区供应量增加，预期太古坊办公楼的租金会因租用率高企而（较其他地区的租金）相对坚稳。然而，鉴于前景不明朗，办公楼租户推迟作出租赁承诺。而在广州及北京，由于中心商业区有新楼面供应以及需求疲弱，预期2020年办公楼空置率将会上升及租金受压。在上海，预计2020年来自国内及国际企业的需求疲软，但由于静安中心商业区租用率高企及新楼面供应有限，上海的办公楼租金预料会相对坚稳。