中海登顶，候选房企货值保障近9000亿元|融资能力报告

2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出，监管不断加强，资金持续收紧，革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变，市场竞争更加激烈，如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。

或许这是艰难的一年，但同时也是充满挑战与机会的一年。观点地产机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构，盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业。

寻找在这一年，堪称为伟大（Great）的房地产企业；寻找在这一年，勇于追求光荣（Glory）的房地产企业；寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体（Group），共同构建出专业与极具影响力的《2020中国房地产卓越100报告》，并在“2020观点年度论坛”盛大发布。

《2020中国房地产卓越100报告》包含19个报告，以下为《2020中国上市房企融资能力报告》。

对于房地产这类资本密集型行业来说，融资对各个房企的持续发展至关重要。观点指数特别针对上市房企的融资能力，评选中国上市房企融资能力TOP10，来表彰那些在过去一年中体现出了优秀融资能力的房企。

由于上市房企财报数据更加透明，各类信息更加公开，使得评选得以顺利进行，结果也更加准确可信。

2020中国上市房企融资能力TOP10，财报表现一向优秀的中国海外发展再次登顶。

观点指数统计，中国海外发展EBITDA/总负债比率约为15.5%，高于98%候选企业，净负债率仅为37.6%，低于94%候选房企，作为融资重要保障之一的货值，中国海外发展2019年底预计达12292.05亿元，超过86%候选企业。

信用评级也是融资尤其是海外融资重要的指标，中国海外发展是少数得到国际三大评级机构投资级评级的房企之一，而中国海外发展融资利率也常年低于业界平均水平。

紧随中国海外发展，夺得融资榜单榜眼的是碧桂园。根据观点指数统计，碧桂园截至2019年底净负债率为46%，低于86%候选房企，货值高达31758.5亿元，高于近100%候选房企，不完全统计融资总额高达402.46亿元。

合理负债水平加上丰富货值保障及其品牌价值，碧桂园无疑具备强大的融资能力。

要准确衡量一个上市房企的融资能力并非易事，企业的融资能力也体现在错综复杂的多个方面。

在财务指标中，观点指数同时关注企业的实际融资情况和融资潜力。融资情况主要体现在公开信息可以统计到融资总额，这包括了担保信息，债权融资（包括内地债权和海外债券）和股权融资。

融资潜力方面，观点指数不仅考虑了房企可以用作融资担保的货值，也考虑了当前融资水平对房企财务状况的影响。后者则主要关注财务指标（EBITDA/总负债、净负债率）和加权平均资本成本。

观点指数认为，在房企有更多货值作为融资保证，有更轻的偿债压力、更低的资本成本情况下，才会有更大的融资潜力。同时，也只有综合这两个方面，才能真实准确地从数据层面反映房企的融资水平和能力。

纵观2019年全年融资水平，候选30家房企共融资16927.67亿元，平均融资564.3亿元，融资额中位数427.0亿元，四分位距为263.5亿元（339.9亿元至603.4亿元）。融资总额存在右侧厚尾现象，最大至高达2515.1亿元。（统计只包含公开数据，房企或有未公开银行贷款情况未列入统计数据。）

若不能及时消化吸收融到的资金，企业则有可能面临财务困境，势必影响继续融资的能力。基于这个考虑，观点指数选用企业非现金费用前的营业收入，即息税折旧摊销前收入（EBITDA）与总负债的比值，和净负债率（仅考虑企业带息负债的负债比率）来衡量当前负债状况对企业的影响。

将这两个指标与融资总额结合，考量其对候选企业指标的影响，可以发现，融资总额过大的企业往往出现较低的EBITDA/总负债，导致财务指标排名较后。

更高的EBITDA/总负债和较低的净负债率则可以在取得较好的名次，对应于图中偏下、偏右的点。当然，图中只体现了3个指标，因而不能完全体现指标和名次的对应关系。

对于作为融资保障的货值方面，根据观点指数评估，候选30家房企平均货值9499.4亿元，中位数5115.0亿元，四分位距为8468.8亿元（3920.1亿元至12388.9亿元），货值最高达31758.5亿元，中位数和均值相差较大，说明行业巨头的货值要大大高于行业平均水平。

当然，这并不意味着高货值定可上榜，中等水平的货值、价值优异的负债管理同样也可以有相当的融资能力。这也是观点指数在编制榜单时的考虑，即避免让榜单排名变成巨头们的狂欢，而要突出其他房企的表现。

根据观点指数统计，绿城中国截至2019年底净负债率为44.77%，高于86%候选房企，货值则有6741.7亿元，高于74.42%房企。从实际融资额来看，据观点指数不完全统计，2019年全年融资约270.9亿元，超过56%的候选房企。融资的市场反馈来看，绿城中国所发行债券有较高的认购倍数，相对较低发行利率，也佐证了其融资能力。

财务指标之外，观点指数也关注企业的管理、品牌和创新能力。观点指数认为，良好的品牌效应，优秀的管理也同样会吸引投资者的青睐，因而也会显著提升企业的融资能力，这也使得上市房企融资能力榜单更具参考价值。

（以上为系列报告之一，如需阅读《2020中国房地产卓越100报告》全文，请进入报告专题下载查阅）