被骂上热搜后，40亿美元清仓？这次，潘石屹“还是没跑”

　　到底跑得了跑不了？可能身体永远比嘴巴诚实。

　　文 | 金融八卦女作者：铁马

　　· · ·在美股前一夜熔断，市场一片混沌之时，有一支港股，今天暴涨了37.58%，就是SOHO中国。

　　明眼人都知道，SOHO中国的股价一起来，老潘应该是又要卖点啥了。

　　1.

　　/ 以前说不卖，现在打脸了？ /

　　今天，据传黑石集团正与SOHO中国就私有化进行谈判，市场消息称，在上述私有化谈判中，黑石集团报价为每股6港元，交易价值40亿美元。知情人士称，有关交易细节预计将在未来几周内敲定。目前SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.94％股权，且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。而过去5年，潘石屹一直在疯狂地清仓。

　　2014年，卖了上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO的近一半，总价82.8亿元。2015年，把上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益转让给复星，总价84.93亿元。2016年，卖了上海SOHO世纪广场，总价32.2亿元。2017年，卖掉了上海虹口SOHO及凌空SOHO的剩余物业面积，总价85.8亿元。2019年，把北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包卖了7.61亿元。还列出了一份资产出售清单，将涉及上海、北京两地共计13个项目摆上货架，资产总价值约78亿元。到了年底，传出潘石屹张欣有计划将SOHO中国的核心资产“八大金刚”全部出售，对象正是黑石集团。

　　当时“八大金刚”的作价是80亿美元，此次据说报价只有40亿美元？因为黑石也学聪明了，与其像别人一样，花大价钱买SOHO的物业，不如直接买走潘石屹和张欣手里的控制权，便宜一半价钱呢，省下40亿美元可不是个小数目。目前，SOHO中国其实手中仅剩9个项目了，去年传闻出售的就是除北京的银河SOHO外的所有项目。包括潘石屹曾经说的永远不能卖的两个项目：外滩SOHO因为位置太重要了；望京SOHO太漂亮了，他很喜欢。潘石屹当年说：“这两个项目里面住得满满的，租金水平很高，最高的时候和CBD的水平差不多，这两个项目在，我就还是一个（房地产）开发商。”现在又要买算不算打脸呢？不算。这是一道经典的逻辑学题目：

　　设：两个项目在为p，为真；       潘石屹是房地产开发商为q，为真；且：p→q；则：非q→非p；也就是说“潘石屹不是房地产开发商”能推出“这两个项目不在，卖了它们”

　　现在连SOHO中国潘石屹夫妇都不要了，不想当地产开发商就能卖两个打死不卖的项目，这没毛病啊。所以说，老潘说话逻辑性很强，给自己留下了百分之百的回旋余地，完全是个逻辑鬼才。

　　2.

　　/ 抓住黑石的潘石屹夫妇 /

　　而近年来和潘石屹夫妇“暗送秋波”的黑石集团，大家都以为和黑石的桥是华尔街精英张欣搭上的。实际上，在百度搜一下“潘石屹、黑石”，就能发现，目前担任黑石亚洲房地产部董事总经理的阎岩，就是曾经的SOHO中国总裁啊，她可是从96年（SOHO中国成立的第二年）就跟着潘石屹了。

　　▲阎岩当时离职，媒体用的标题是“黑石集团从潘石屹身边抢走了阎岩”，现在看来，是不是颇有些“先让心腹去探路”的意味？这么看，潘石屹是个“房地产避险学家”。潘石屹的发家史、卖房史，和房地产发展紧密相连，可以说哪里房子值钱，潘石屹就往哪跑。但是他躲过了几乎所有的市场危机，90年代下海南，泡沫破了没他的事儿，千禧年后进北京，十年黄金阶段大笔扩张，而13年后，他当然也能嗅出来苗头。那时候，他已经不拿地了，开始做包租公。虽然没有搭上中国住宅市场的大牛市，但是躺着收租的潘氏夫妇，就一个字，稳。稳到什么程度呢？据传这次黑石的接盘，还将接管SOHO中国的债务。而根据该公司的中期报告，截至2019年6月底，SOHO中国的债务仅仅为326.8亿元（合47亿美元）。对比其他龙头房企动辄几千亿的负债，SOHO中国简直是轻资产得不能再轻。而黑石集团和潘氏夫妇有点相似，也是金融市场上的避险大户。黑石成立于1985年，35年历史中，从容、淡定、不慌不忙地穿越了多轮金融危机，还把盘子越做越大。黑石的四大类业务（私募股权、房地产、信贷、对冲基金）中的3大类（私募股权、房地产、信贷）皆为行业之首，名副其实“全满贯得主”。作为私募之王的黑石集团，很多人好奇它的主营业务到底是股权投资还是房地产投资?这么说吧，08年金融危机之前，私募股权投资还是黑石集团的第一大投资部门，不过，2010年之后，黑石集团的房地产部门逐步壮大。08年是一个重要的转折点。全球金融危机爆发以后，黑石房地产部门调整投资策略。一是在房地产市场趋稳之前停止物业、房地产公司投资。二是自2008年开始加快设立各种房地产投资基金，比如，在2009年，黑石集团就设立若干新的房地产债权投资基金。因此，当2009年全球房地产市场开始趋于稳定之后，在欧洲地区和美国，黑石集团就开始了大规模投资房地产。2010年，黑石房地产业务投放近50亿美元，其中绝大部分投资于破产企业、资本重组和债权收购，为美银美林管理21亿美元的亚洲房地产资产并担任美林亚洲房地产机会基金普通合伙人。2011年，黑石房地产部门又投放76亿美元，绝大部分投向不良房地产领域。换句话说，就是接盘了一大部分在金融危机中要倒下的房地产企业。而随着全球经济回暖，这些房地产投资收益惊人，迅速超过了老本行私募板块。2017年，黑石的创始人兼CEO施瓦茨曼收入达到了7.865亿美元。

　　▲施瓦茨曼

　　施瓦茨曼自己也说，黑石已成为世界最大房地产业主。能和他抗衡的估计是另一个大地主李嘉诚。

　　举个例子，你也许不知道，黑石是西班牙的“大地主”。从2012年起，黑石集团开始对西班牙“下手”，至今总计投入200亿欧元在西班牙房地产市场，占其全球总投资额的20%。一次大手笔是2013年7月，在西班牙自最高点房价下跌40%后，黑石用1.26亿欧元一口气在西班牙首都马德里买入18个小区共2000多个单元的住宅房抄底。

　　3.

　　/ 难道是真的要跑了？/

　　之前，SOHO中国多次传出“要清仓”，但回应都是：

　　“无可奉告”“没有需要公布的资料”

　　或者潘石屹亲自下场辟谣：

　　“老是说我跑了跑了，这都是谣言，跑不了的。”

　　到底跑得了跑不了？可能身体永远比嘴巴诚实。

　　在今年减免租金的大潮中，各个开发商都出来站台，只有潘石屹赚了两封信（声明：这里没有逼捐的意思，你往下看我的分析）。

　　其实我们认真分析一下，“包租公”们减免租金，一方面是实践企业的社会责任感，另一方面还是为了以后的生意做长远计，和商户们共度难关。毕竟做人留一线，来日好相见嘛。不留一线的，估计是不准备来日再相见的。所以如果当时已经在准备清仓了，这一线不留，其实也无可厚非了。早在之前，张欣就透过在开曼群岛注册了公司Boyce Limited和Capevale Limited，设置了一系列家族信托计划，控制着SOHO中国63.94%股权。

　　▲图中潘张欣即为张欣曾经Boyce Limited公司由潘石屹持有全部股权，而Capevale Limited公司则由张欣持有全部股权。而2014年曝出，潘石屹曾以“境外换手”的方式，将其在Boyce Limited的全部股份以馈赠方式转让给张欣。在此之前，我们都知道张欣就在国外买房买地就毫不手软，收购纽约时代广场旁的办公大楼、美国通用汽车大厦40%的股份、买下了曼哈顿公园大道广场近一半的股份。虽然潘石屹拍着胸脯保证：

　　“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。这房子建到这个地方，我带不动的，一毫米都不能移动。”

　　但是他老婆张欣是美国籍，公司现在理论上说又不是他的，谈何带动一说呢？所以什么跑不跑的，一直都是个伪命题啊，这就是假言命题的逻辑游戏啊。另外，从整个市场来看，在2018年，SOHO中国的租金回报低至0.6%，近期写字楼空置率增高也是不争的事实。而潘石屹也一直在嚷嚷着生意越来越不好做了，就在不久前，他说美国的办公楼租金回报率接近4%，纽约甚至达到5%~6%，这么看来国内的连1/10都不到。而前面都说了，他可是“房地产避险学家”。那么，卖还是不卖，这还是一个问题吗？

本文首发于微信公众号：金融八卦女频道。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。