解局 | 中梁南方会战

观点地产网 2020年3月5日，中梁以5.16亿元拿下江门一宗商住用地。这是其两年前首入江门之后第二次在该城市拿地。

距离中梁上一次在湾区公开市场拿地，已经过去了三个多月，这次拿地也让市场的目光再一次聚焦到了中梁在湾区的发展布局上。

不过，虽然越来越多房企开始在湾区内“走马圈地”，但对于华东企业中梁而言，其在大湾区的布局并不算多。

尽管广东区域的货值体量不大，但有趣的是，中梁南方大区去年的签约销售、回款、融资返款等几项指标均为中梁内部第一，超过了江苏大区、北方大区等其他区域。显然，中梁南方大区这个“第一”的成绩不是靠其广东一省的销售支撑起来的。

据相关人士介绍，中梁去年调整了组织架构，将广州区域公司、福建区域公司、浙江区域公司在内的11个区域公司合并为中梁南方大区，范围涉及四省一市。

在外部融资环境收紧，行业环境发生变化的情况下，旭辉、绿地、碧桂园、中南等企业均进行了组织架构的调整。房企出现区域合并、人事变动的情况并不稀奇。不过，与其他同行相比，中梁的调整似乎出现了更为明显的“区域收缩”态势。

中梁该轮调整总共涉及到12个区域集团，一番收缩合并后，最终成立了南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、江苏大区、浙江大区和中部大区7个区域集团。

有说法指出，随着三四线城市红利逐渐消失，以三四线为主战场的中梁如今正面临增长乏力的问题。不管是区域收缩还是此前的裁员，都是基于这一原因做出的调整。也正因为此，作为当前业绩贡献最大的一个区域，中梁南方大区身上的压力不小。

“第一大区”的更迭

据接近中梁的人士介绍，从人员体量的角度来说，南方大区是目前中梁内部最大的一个区域。在此之前，中梁最大的区域集团是浙广区域集团。

事实上，之所以南方大区如今会成为中梁内部的“第一大区”，也是因为其完全合并了原来的浙广区域集团。而从中梁的发展历程来看，承接了浙广区域集团的南方大区或许可以算得上是中梁内部渊源最为长远的一个区域了。

2015年，已经连续三年销售停留在100亿-200亿之间的中梁，开始着手组建了北区、南区以及中心区三个区域公司。其中，北区域是当时中梁最重要的一个区域，也是中梁的大本营所在，具体囊括温州、台州等城市。

两年之后，中梁来到千亿关口门前。同一时间，其在原北区域的基础上成立了浙广区域集团，入驻杭州。随后几年里，中梁的鲁中区域公司、广宁区域公司、重庆区域公司等相继成立，并纷纷归属于浙广区域集团旗下。

2019年，随着行业变化，增速开始回落的中梁，再次选择向组织架构“动刀”。已经成为中梁内部最大区域集团的浙广区域集团，于去年4月并入了同级别的浙闽粤区域集团及华南直属区域公司。

至此，中梁的南方区域集团已经基本成型。同年7月，最后并入福建区域公司，中梁南方区域集团正式建立。

业内人士指出，南方大区合并了浙广区域集团的说法似乎不够贴切。从整个发展过程来看，所谓的“南方大区”更像是浙广区域集团合并了其他几个区域公司后再改名而来的产物。

据相关人士介绍，南方大区未来的管理范围还将继续扩大。据中梁定下的目标，到2021年时，其南方大区的战略目标是区域数量要突破15家；到2023年时，南方大区的区域数量要突破20家。

不过，按照此前“两年一改”的情况看，“南方大区”的名头几年后是否还存在犹未可知。

南方会战与湾区转移

不管怎么说，无论是当初的北区域、后来的浙广区域集团还是如今的南方大区，都是中梁在某一时期内最为重要的粮仓所在。

据了解，于2019年1月至7月，南方大区内各区域公司共通过招拍挂、收并购等方式新增了27宗土地，而整个中梁在2019年上半年里新增项目数量为70个。

继续延续着中梁“三四线布局”的策略，在南方大区这新增的 27宗土地中，有5宗位于二线城市，21宗位于三四线城市。

从土储货值情况来看，南方大区内部如今仍是以浙广区域为主，在大湾区的项目体量较少。不过，中梁此前的一系列动作显示，其南方大区未来的重点或将会向大湾区转移。

最为直接的一个佐证是，在2019年12月2日，南方区域集团的广州办公区正式启用，原来位于杭州的办公地点直接迁至广州。有相关人士指出，这标志着中梁南方大区的战略重心开始南移。

据了解，中梁南方大区此次办公地点的迁移涉及人员共181人，也是其此轮区域集团调整中搬迁距离最远、涉及人数最多的一次。

除了人员调配之外，中梁在大湾区的拿地速度也在加快。值得注意的是，中梁3月5日在拿下江门新会枢纽新城地块时，其报价已经达到了该宗地块设置的最高上限价，最终溢价率为16.2%，折合楼面价6972元/平方米。

与本次拿地形成对比的是，南方大区在成立前夕（2019年1月-7月）通过招拍挂拿下的26宗地里，平均土地溢价率低于9.45%。截至目前，中梁共在广东区域拥有11个项目，其中有3个项目为去年12月之后新增，占比27.3%。

资料显示，中梁在湾区的11个项目主要分布在茂名、江门、佛山、韶关等七个城市。对此，有说法表示，中梁组织调整的原因之一正是三四线城市提供的业绩增速出现乏力，因此，其在湾区一二线城市的土储空缺仍是其目前有待解决的一个问题。

事实上，这一问题或许不仅仅存在于其南方大区内。去年7月敲钟上市时，CEO黄春雷便提出过，如果下半年房地产资金收紧，中梁在二线的土地投资可能会加大。如今看来，行业似乎尚未回温。对于已经感受到“寒意”的中梁来说，除了区域调整外，需要做的还有很多。

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