线上卖房未及预期，融创中国股债齐发融资百亿，解流动性之困？

　　撰文／疏狂

　　出品／趣识财经

　　线上卖房，诚已不再新鲜。

　　但自房企闯入线上，留给社会的多是嘈杂喧哗的浮夸之声，而非金戈铁马的杀伐之音。

　　克而瑞研究中心数据显示，2月房企销售数据几近腰斩，当月TOP100全口径销售额3243.3亿元，环比大降43.8%，同比亦下降37.9%。

　　在TOP10房企中，唯一增长的只有恒大。

　　具体看这份榜单，排在首位的恒大，2月全口径销售额为470亿元，同比增长118.3%；紧随其后的碧桂园与万科，也有不俗战绩，分别实现销售额300亿元、286亿元。而四强中另一巨头，融创中国则差距较大，全口径销售额仅为120亿元，位居第七位。

　　行业人士李玲指出，尤赖线下的房地产行业，疫情下销售业绩下滑实属正常。

　　但更值得关注的是，目前房企线上售楼的效果忧多喜少，并未达到业界预期。

　　线上卖房之困，雷声大雨点小

　　统计显示，全国9成房企开启了线上卖房，但大多雷声大雨点小，吆喝声大后劲儿不足。

　　趣识财经了解到，在2月13日恒大实施全国楼盘网上购房前，融创等一众房企早已杀入线上。

　　2月10日，融创集团首推线上“无理由退房”新政：2月10日至3月31日，认购融创北京指定项目，认购之日起30天内可无理由退房。此后，无理由退房，成为线上卖房的行业标配。

　　一位TOP30房企销售负责人分析道，“融创最早提出的无理由退款，解决了房主线上买房的后顾之忧，但预想中的购房潮并未到来，大部分用户还在观望中”。

　　购房者王东对趣识财经反馈，“身边有不少朋友’等着捡漏’，说白了大家不在乎线上线下，只看重优惠力度”。

　　实质大于形式，这一会计法则，同样适用于房地产市场。

　　趣识财经了解到，与恒大75折让利用户相比，诸如万科、融创等一众房企，并无多大的优惠力度。甚至有房企负责人告诉趣识财经，“线上化本身就是公司计划的一部分，疫情只是加速了这一天的到来，与打折卖房并无直接关系。”

　　除却优惠力度外，房企的统筹力与执行力，也成为影响房企业绩的重要因素。

　　李玲表示，“以线上卖房’叫的最欢’的恒大、融创为例，前者实行全国一盘棋，明确奖励机制，全力打造线上营销新模式；后者则是发挥地方灵活性，利用直播等互动娱乐方式，丰富线上感官体验。”

　　各项信息表明，融创是疫情后，首批直播卖房的头部房企，但却远非业绩最好的。

　　2月11日，融创东南区官方微信发布直播卖房时刻表。2月11日至2月17日，融创在全国17个城市，49个项目，开启直播计划。

　　王东充当观众，体验了一把直播卖房，“房企直播有一定效果，人气与关注度都提高了。”

　　但问题在于，与网红带货相比，直播卖房略显枯燥，不仅用户体验较差，更难以解决变现率低的问题。

　　“就房地产此类大宗交易而言，擅玩花样儿的融创，败给了更’实际’的恒大。”

　　3月1日恒大公告显示，2月网上认购总套数实现99141套，优惠后房屋总价值为1026.7亿。这比克而瑞签约金额470亿，高出550亿。如若认购成功率较高，预计恒大3月的签约率也会水涨船高。

　　此外，网络用户规模与体量，也是决定线上成败的关键因素。不少业内人士直言，与恒大网上售楼平台“恒房通”动辄1000万用户相比，不少房企只能望洋兴叹。

　　一位互联网营销人士告诉趣识财经，“互联网销售依靠是大浪淘沙，用户体量必须要大，这对线上变现率极低的房地产市场，尤是如此”。

　　而当下房企线上化，除优惠力度不大外，也缺少具备潜在线上购房基因的大量用户。

　　融创股债双管齐下，缓解流动性

　　尽管线上卖房不尽人意，但融创声量犹在。

　　但在拿地方面，今年的融创，只能用偃旗息鼓来形容了。

　　根据中指院发布的《2020年1-2月全国房地产企业拿地排行榜》显示，Top50房企拿地总额2861亿元，同比增长28.0%；其中TOP10房企1-2月拿地总金额为1413亿元，占比近半。

　　而以疯狂囤地著称的融创，却一改往年作风，1-2月拿地额仅为70亿。克而瑞数据显示，2019年同期，融创新增土地货值高举房企榜首。

　　实际上，在整个2019年，融创新增土地货值7350亿，仅比榜首的碧桂园少49亿元。而疯狂囤地的代价，是融创1541亿元的巨额耗资，这尚不包括融创2019年并购耗资的400多亿元。

　　而与一众房企频频举债相比，融创却不温不火。调查发现，2019年下半年，融创两次公开发行美元债合计9.3亿元，其中数额较大的一笔为2024年到期的6.5亿美元7.5%优先票据。

　　根据融创2019年中报所示，截止2019年6月30日，融创借贷总额为3021亿元，资产负债率90.84%，净资产负债率205.88%。同期，融创账面现金余额1380亿元，一年内到期债务为1213亿元。

　　不难发现，与资产负债率相比，1380亿元现金流才是融创看重的，也是孙宏斌在融创并购发布会上的底气所在，“2019年上半年底现金余额为1380亿元，收购不会对融创现金流造成任何压力。”

　　正如业界所言，房企资金紧张已然不是秘密，对Top10房企而言，销售流水对企业现金流，依然发挥着巨大作用。

　　不过，疫情或是压垮房企的最后一颗稻草。

　　克而瑞数据显示，2020年1-2月融创操盘销售金额为291亿元，同比下降27%。

　　业内人士指出，为应对现金流短缺，融创不得不债股并举，加快融资进程。

　　1月8日，融创公告称，发行2025年到期的5.4亿美元6.5%优先票据融资，主要用于现有债务再融资。

　　1月10日，融创再发公告，以每股42.8港元配售1.8692亿股配售股份。据悉，配售股份占融创现有已发行股份数目的4.20%，及经配售事项扩大后已发行股份数目的约4.03%，配售事项所得款项总额约为80亿港元，折合10.28亿美元。

　　融创中国表示，配售事项旨在进一步扩大本公司股东权益基础，优化本公司资本结构。

　　趣识财经了解到，虽然配股融资，既可为房企融资，亦不增加负债，但此前房企却较少采用。

　　近年来，随着房企融资压力不断增加，不少房企也“不得不”频频使用配股方式，诸如富力地产、美的置业皆是如此。

　　李玲表示，“配股方式很少得到股票市场的正面反馈，尤其是港股上市公司。”

　　趣识财经观察到，融创配股的公告宣布后，当日股价收跌于44.6元，此后一路波动至38.8元（2月3日）。及至3月3日，融创每股收于44.5元，依旧未恢复元气。

　　后记：决战线上

　　趣识财经研究发现，随着疫情发酵，虽然央行施行更加灵活的货币政策，并下调LPR，外加更加积极财政政策，但“房主不炒”，不得将房地产当作短期刺激手段的定位依然不变。

　　而房企为数不多的利好，或来自地方更加积极的“因城施策”。据中指研究院统计，已有超50个城市在供给侧以及需求侧，密集出台房地产扶持政策，提振市场需求。

　　但在疫情下，无论地方政策如何发力，房企都须通过线上卖房最终环节来实现营收。

　　但如融创相似，大部分房企的线上卖房依旧停留在“赔本赚吆喝”“只开花不结果”尴尬之境。

　　2月24日，融创发布2019年正面盈利预告，预期净利润同比增长超50%（预期公司拥有人应沾溢利同比增长超50%），主要由物业交付面积增加所致。2019年融创累计实现合同销售金额约人民币5562.1亿元，同比增长21%。

　　李玲指出，净利润率大增固然是好，但鉴于房地产营收确认特有的时间差，现时的利润大概是两年前卖房所赚，并不能代表当下的成就。

　　而如何走好当下每一步，才应是房企未雨绸缪的所在。

　　

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