环京风口将至 谁将领跑下一波行情？

近期，天津市滨海新区、南京市六合区、三亚因放宽落户和购房政策，一度引发了公众对即将“全面放开限购”的猜想。

这其中，曾创造全国“楼市神话”、又在“史上最严限购”后冰封的环京市场，成为舆论最为关注的区域。而紧邻“史上最严限购”区域廊坊市的大兴国际机场正式通航，再度为这种猜想平添一分佐证。

实际上，环京已不是限购前的环京了。

在限购的两年半里，整个环京区域发生了两件大事。

一是国家决定设立雄安新区。2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立河北雄安新区。这是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。

由于雄安新区范围内实行严格的限制房地产交易措施，市场需求和投资机会迅速外溢至泛雄安新区区域。

二是北京大兴国际机场于2019年9月25日正式通航。北京大兴国际机场位于北京市大兴区和河北省廊坊市，定位为大型国际航空枢纽、国家发展新的动力源，更是支撑雄安新区建设的京津冀区域综合交通枢纽。

这两件大事的发生，彻底改变了环京区域的战略格局和发展前景。

雄安新区和大兴国际机场，都集中在北京南部地区。而曾经被寄予厚望的廊坊“北三县”，在过去的两年半里却没有等来任何国家级层面的战略利好。

在地理位置上，北京、天津、雄安新区，呈三角式的互相辐射关系，大兴国际机场则位于这个三角的中心。

可以说，整个环京区域的发展核心，从过去的“近京东”，正式转变为“近京南”。

这个新的环京核心中，谁的受益最大？最有可能领跑下一波行情？分析这个问题，需要将目光再次聚集到最新的政策上。

9月25日，北京市和河北省正式批复《北京大兴国际机场临空经济区总体规划(2019—2035年)》，正式确立了临空经济区的未来发展规划。

所谓临空经济，就是依托大型枢纽机场的综合优势，发展具有航空指向性的产业集群，从而对机场周边地区的产业产生经济影响，促使资本、技术、人力等生产要素在机场周边集聚的一种新型经济形态、一种具有现代服务性特征与新经济时代特征的新型产业。

北京大兴国际机场的起航，意味着目前国内规模最大、辐射带动力最强的空港经济区正式拉开帷幕。

过去，北京首都国际机场作为北京最大的民用机场，以一己之力带动了北京顺义区的高速发展。在首都机场临空经济带的发展中，不仅打造了多个保税物流中心等产业形态，还创造出了北京第一个低密度别墅区——顺义中央别墅区。

为了这个至关重要的临空经济区，大兴区人民政府专门设立了北京大兴国际机场临空经济区官方网站。该网站上公布的规划图，可能为所有疑问作出了解答。

北京大兴机场临空经济区规划

高速公路及干线公路规划示意图

通过这张图可以清晰地看到，除了北京行政区域内的庞各庄镇、魏善庄镇等，河北省境内的固安、管家务乡等也被囊括其中。

值得注意的是，在临空经济区内，固安是唯一一个被航空物流区、科技创新区和服务保障区三大组团包围的区域。

根据临空经济区官网公布的产业计划，基于三大组团，未来区域内将建成“1+2+2”的产业模式，即“1个主导产业”、“2个基础产业”、“2个储备产业”。其中，主导产业为生命健康的研发、应用、服务全产业链；基础产业为枢纽高端服务和航空保障业；储备产业为新一代信息技术和智能装备产业。

这也就是说，未来，临空经济区内所有形态的产业，都将对固安有辐射、带动作用。

随着环京区域发展重点的转移，“近京南”的环京区域，在交通、基建方面也迎来了极大改善。

2019年9月26日，京雄城际铁路北京西至大兴机场段将开通运营。京雄城际铁路是北京与雄安新区之间新建的一条城际铁路，北起北京西站，途径北京大兴国际机场、固安东等，南至雄安新区。

目前，整条线路只开通了北京西站至大兴机场段，预计2020年底全线投入运营。届时，北京与雄安新区，以及两个区域间的固安，将在轨道交通的连接下，真正实现一体化。

 “由北向南”的轨道交通已开通，“由南向北”的轨道交通也即将上马。

近期，雄安新区官网发布了雄安至北京大兴国际机场快线（R1线）的招标公告。根据公告，项目南起雄安新区启动区，北至北京大兴国际机场北航站楼，线路全长85km，其中雄安新区段40km，廊坊段41km，北京段4km。

值得一提的是，全线预设4-6座车站，包括北航站楼站、南航站楼站、雄安高铁站、雄安城际站，廊坊境内1-2座车站。参考京雄城际铁路的站点设计，“廊坊境内1-2座车站”极大概率包含固安站。

除了轨道交通，高速公路建设也已正式开建。

10月份，京雄高速SG-6标首根桥梁钻孔灌注桩顺利开钻，标志着京雄高速河北段正式开工建设。

京雄高速作为雄安新区“四纵三横”区域高速公路网重要组成部分，是是雄安新区连接北、新机场的主要高速通道。该高速起自涿州市义和庄镇，终点与既有荣乌高速相接，途径固安县、高碑店市、雄安新区容城县等。

出乎大众意料的是，不同于“环京贫困带”的刻板印象，环京不少地方实际已建设成为现代化的宜居区域，甚至超越绝大多数县制区域的建设水平。

以固安为例，目前拥有兴安湖生态运动公园（原永定河自行车公园）、13万平方米的中央绿地公园、礼湖森林公园等。实际上，在很多县、甚至三四线城市，诸如此类的生活、文化配套设施，也并不常见。

近年来，固安以打造京津冀生态环境支撑区和创建国家级森林城市为目标，在整个廊坊市率先打造出了一座“首都绿色长城”。

数据显示，仅2019年上半年，固安已完成新造林2.23万亩，其中廊道绿化里程30公里，游园1个，绿化村庄20个，万亩优质连片秀林5块，改造提升完成新造林0.6万亩。

尽管天津、南京、三亚都已部分区域放开限购政策，整个环京地区放开限购的时间还并不可知。不过，在环京区域格局已经发生巨大变化的前提下，政策支持、交通布局、区域规划的“京南”区域，已毫无疑问成为环京区域新的“领头羊”。