香港传真 | 香港财政预算案中的土地与房屋关键词

观点地产网 2月26日下午，刚刚在香港立法会完成宣读任务，陈茂波又赶往附近的添马政府总部去举办一场公开记者会。

作为香港财政司司长，他要为自己主持编制的《2020/21年度财政预算案》接受问询。会场人头攒动，不少媒体记者提早超过半个小时到达踩点，只为找到更靠前的位置。

面对特殊时期的种种困难，各界对这份财政预算案抱有很高期望。人们期盼一个多管齐下的方法，来处理迫切的短期需求以缓解压力，同时能着眼长期建设使香港保持国际竞争力。

陈茂波对此抱有信心，因为新一份财政预算案推出了多项利民纾困措施。

“香港正处前所未见的严峻挑战，相信《财政预算案》能为社会各方提供见效有成的支援。” 香港特区行政长官林郑月娥评价称。

面临赤字

根据《财政预算案》，香港特区政府接下来将在一年内推出大规模逆周期措施，涉及金额超过1200亿港元。

包括一份斥资711亿港元的现金发放计划，即向每18岁或以上香港永久性居民发放1万港元现金。尽管香港正面临15年来的首次财政赤字。 

资料显示，香港政府2019/20年度收入的修订预算为5673亿港元，较原先预测减少9.4%。 主要原因是利得税、薪俸税及印花税的收入较原来预算减少534亿港元。这造成了378亿港元的赤字，而在未来一年这个数字还会大幅增加至1391亿港元。

陈茂波提到过去一段时间物业市场出现调整，使全年总成交量较预期少，是收入下跌的原因之一。另一方面则是卖地收入较预期差。

“2019/20年度的政府账目是15年来首次出现赤字，2020/21年度由于收入减少，尤其是土地相关收入，加上政府继续以逆周期措施撑经济、纾民困，相信赤字水平会更高。”陈茂波此前就在网志中提到。

但实际上，根据测算香港今年度的土地收入（经公开拍卖／招标售出）将超过1180亿港元，虽然较上年度修订预算下跌16.6%，却仍能刷新2017／18年度达成的最高纪录，并且是连续第4年突破千亿。

2016/17年度，随着香港土地市场愈渐火热，加上中资发展商进军溢价购地，当年卖地收入远超预期，同比上升76%达到1178亿港元，翌年更录得历史高位的1145.89亿港元，直到2018/19年度才有所下滑。 

只是“由于政府收入未能追上开支的急剧增加。”陈茂波解释称，香港政府近年来经常性开支急剧增加，自回归以来的1500亿港元升至2019/20年度4400亿港元。

他列出数据：“头十年，经常开支由1500亿港元升至2000亿港元，后来的七年升至3000亿港元，其后四年再升至4000亿港元，而单在今年又再增加近400亿港元，来年（即2020/21年度）的经常开支更达到近5000亿港元。”

“这样急速的增长是不能持久的。”陈茂波指，“此前中期财政预测显示，经营帐目会连续五年录得赤字，2011/22年度起四个财政年度经营帐目每年赤字约500亿港元，而整体综合帐目的赤字将介乎74亿至170亿港元之间。”

其称，过去几年为加大对社会多方面的投资，政府开支显著增加。目前需要做开源节流的工作。

不过陈茂波认为，就近期而言目前香港的财政储备，也足够应付接下来的情况。据了解，截至目前香港现时拥有的财政储备约为1.1万亿港元，“这让我们有能力在经济逆境下推出特殊措施，例如发放现金。”

长期计划

同时香港也有能力去承担一些大型项目的建设。被问及房屋问题时，陈茂波提到香港土地紧促，增加土地供应是重中之重。

而目前，如果要在根本上扭转这个情况，就需要通过一些大规模的工程去实现。“明日大屿愿景”计划就是在这种背景下提出的。作为一个中长期增辟土地的重要措施，目前香港发展局正就该计划的相关研究争取立法会拨款，以便进行工程、规划和财务评估。

陈茂波还指出，政府会尽快争取拨款开展龙鼓滩填海计划及重新规划屯门西的研究，以发展工业及住宅等用途，这能提供约440公顷的土地。

除此之外，目前正在规划建设的多个新发展区项目，中长期而言将为香港带来超过21万个房屋单位。“当中，东涌东填海工程的首幅房屋用地下个月已可交付使用，预计2024年首季可提供1万个公营房屋单位。古洞北／粉岭北新发展区的收地程序去年正式展开，预计居民可在2027年迁入首批公营房屋单位。“

而待通过拨款后，洪水桥／厦村新发展区的首期工程亦会在下半年展开。“至于元朗南发展的法定规划程序亦快将展开，我们争取第一批公营房屋单位在2028年落成。“

同时，目前亦有12幅其他用途土地正在改划为房屋用地，预计可以提供约1.1万个房屋单位，另有25幅的改划工作会在明年陆续展开，预计提供接近8.5万个单位，这些单位超过九成都会建设为公营房屋。

备受争议的棕地改用途方面，陈茂波透露目前香港规划署，会就在首阶段被评估为适合作公营房屋发展的棕地群尽快展开技术研究，估计能提供超过2万个公营房屋单位。“发展局亦正统筹位于市区的茶果岭、牛池湾、竹园三个市区寮屋区的技术研究，以兴建6300个公营房屋单位。“

而综合上述所有供应，按照《财政预算案》预测，在2019/20至2023／24年度的五年内，公营房屋总建屋量合共将达到10.04万个单位，当中包括约7.44万个公共租住房屋及“绿表置居计划“单位，以及约2.6万个其他资助出售单位。

另外，针对土地供应问题，香港还将引入“土地储备”的概念，个中细节须待今年第二季公布详情。

短期供应

相比中长期供应的相对宽松，香港土地及房屋在短期供应方面则显得愈加紧促。

《财政预算案》透露，在接下来的财政年度内，香港卖地计划将推出21幅土地以供拍卖。其中包括6幅商业用地，预计可提供约83万平方米的楼面面积，以及15幅住宅用地，预计可供兴建约7500个单位。而这是自香港政府恢复卖地以来供应量的十年最低。

“但若加上一些铁路物业发展及私人发展和重建项目，预计全年的潜在土地供应可供兴建约1.57万个单位。“陈茂波解释。1.57万个单位这一数字，将超过香港去年底发表的《长远房屋策略》2019年周年进度报告中列出的目标，即未来十年私营住宅单位供应量预计每年1.29万伙。

常规的土地拍卖之外，为期三年的“土地共享先导计划“也将在今年上半年开始接受申请。该计划旨在利用那些不在政府发展规划的私人拥有土地，以在短中期满足公营和私营房屋的需求。

对此预算案认为，这将会提供上限为150公顷的土地， 相信可以补充短中期的公私营房屋供应。

另一方面，香港人对房屋的焦虑仍然持续。因此“减辣”的呼声又起。有声音认为，目前香港楼价经历下调，正是“减辣”的良好时机，以帮助市民完成“上车”。

陈茂波就认为目前并非放松楼市调控措施的合适时机。“目前香港楼价虽有轻微调整，却仍然让市民难以负担。” 

他回忆2015年的市况，当时他任职发展局局长，“2015年经历楼市调整，当时楼价下调约有9%，都未执行减辣。” 陈茂波形容执行楼市政策时需要有定力，维持“辣招”有利于楼市的整体稳定。

但为了向外界传递更多信心，《财政预算案》亦提出了一份名为“定息按揭试验计划”的援助计划。它将向有意置业的香港居民提供更优惠的贷款选择。 这个试验计划将由香港按揭证券有限公司推出，总贷款额为10亿港元。

具体而言：计划透过银行提供上限为1000万港元，年利率分别为2.75%、2.85%及2.95%的10、15及20年期的定息按揭贷款。

虽然贷款利率超出目前市场的2.5%水平，但“这有利于减低贷款者面对利率波动的风险。”陈茂波说。

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