观点指数 | 十二月联合办公报告：规模游戏与广州机遇

观点指数 回望2019，联合办公行业就像坐过山车，起伏升降，接着在大雾里踌躇。12月，国内联合办公市场，一众业内企业仿佛进入了修整状态。IPO遇阻的WeWork传出拟出售旗下资产的消息，事实上，软银入主WeWork后便采取多种措施削减成本，着力扭亏。

与此同时，资本市场传来好消息，在2019年12月11日，优客工场顶风而上，成为第二家意欲IPO的联合办公企业。

从IPO文件看，优客工场今年前三季度仅新增9个项目，或许预示着整个行业开始暂缓扩展步伐，以提高个体项目的溢价能力。另外有趣的是，即便优客工场今年仅新增9个项目，但其亏损却增加了近1.3亿元。

除此之外，日前研究机构发布的数据称，2019年主要城市写字楼空置率下降约两成，作为写字楼业的衍生业态，2020年联合办公或许出现新机遇。

规模扩张游戏暂缓，优客工场逆风而行

12月，冒着WeWork上市未果的阴霾，优客工场逆势赴美IPO，一定程度上提振了行业信心。

观点指数翻阅优客工场招股书获悉，目前其商业模式不仅仅是空间运营，而是“空间运营+非空间业务”模式。

优客工场在招股书中表示其2018年和2019年前九个月的运营利润主要来自于轻资产模式，并表示轻资产模式是其主要增长动力之一，未来将在轻资产模式下进一步发展合作空间业务。无独有偶，2019年国内联合办公另一头部企业亦于2019年对外宣将调整战略，强调轻资产模式。

从优客工场营收结构上看，轻资产模式确实得到了一定的成效。

来源：企业招股书、观点指数整理

2017年和2018年，优客工场最主要的收入来源是办公空间会员服务的收入，占比超过85%。而到了2019年前三季度，优客工场办公空间会员服务的收入和非空间收入均超过了4亿元。也即意味着市场和品牌收入等非空间收入，已经和主营业务的收入不相上下。

优客工场的轻资产模式，一定程度上成功突破了联合办公企业过于依赖工位收入的桎梏。但值得注意的是，虽然营收增速迅猛，但是其亏损额亦进一步扩大。

来源：观点指数整理、企业招股书

2017年、2018年和2019年前三季度，优客工场亏损额分别为3.729亿元、4.452亿元（约合6230万美元）和5.728亿元（约合8010万美元），2017年至今，优客工场累计亏损额超过13亿元。

观察国内情况，整个联合办公行业处于“缺钱”状态。过去，在“共享经济”和“双创”热潮盛行时，联合办公行业曾是资本的宠儿。时至今日，资金则已鲜少进入联合办公行业。公开资料显示，除了优客工场、纳什空间和氪空间，梦想加、办伴科技、米域等联合办公头部企业的融资历程都停留在了2018年。

而“缺钱”状态，一定程度上也是“规模渴求”和“资金捉襟见肘”的矛盾产物。

从现有数据看，优客工场已经开始减缓规模扩张游戏。其在招股书中坦言“所运营的大部分办公空间都是不成熟的且不能有稳定的现金流”。观点指数翻阅优客工场招股书获悉，2017年-2019年三季度末，优客工场的运营空间分别为66个、162个和171个。换句话说，优客工场在今年前三季度仅新增9个项目。

来源：观点指数整理、公开资料

据观点指数监测近半年来联合办公新开项目数发现，联合办公行业的整体情况与优客工场情况相似，即在减缓扩张步伐。经历数年发展，联合办公行业需要的，是静下心来调整发展战略，提高个体项目的溢价能力。

全国办公楼投资额上升，广州迎新机遇

联合办公作为办公楼的衍生领域，其发展与办公楼的投资发展有着不可分割的联系。

国家统计局最新数据显示，2019年11月份，全国办公楼投资额为606.93亿元，同比上升2.8%，办公楼单月投资额同比增速连续增长，并有进一步回升趋势。

与此同时，相关写字楼研究报告显示，四个一线城市写字楼的空置率，除广州外，均有不同程度的升高，其中北京空置率创2011年来新高至13%，上海空置率上升至19.4%，仅有广州录得年末空置率为5.4%，创下2000年以来新低。

从上述提及的广州数据来看，2019 年广州新增供应量 25 万平方米，低于过去五年年均新增供应量（44.6 万平方米）约 43.9%。新增供应减少的同时，业主积极调整租赁策略，采取以价换量的方式确保出租率，致使全市租金小幅下调，甲级写字楼租金同比下跌 2.4%，这也方便了联合办公企业以更低的价格获得优质的写字楼项目。

2019年“粤港澳大湾区”概念持续火热，广东省作为排头兵，加之优秀的营商环境、经济基础、人才政策等因素，孕育了大批新创业者。广州市市场监督管理局数据显示，今年1-6月，全市新登记市场主体22.17万户，同比增长4.75%，高于全省-2.57%的平均增速。

这些初始资金有限的新注册企业，创业之初需要面对传统商业办公室租赁的最低起租面积、最短合同期限、办公室设计装修以及基础办公家具采购等一系列固定投入。而联合办公的灵活度将是新成立企业的首选，可以让中小微企业以更低成本开启征程。

另外，2019年末，中美贸易第一阶段经贸协议达成一致，市场担忧情绪落定，有利于企业租赁需求的释放，广州亦积极推进产业升级相关政策，预计2020年广州租赁市场需求将持续增长。

据观点指数此前研究，目前广州为四个联合办公聚集的一线城市中联合办公项目占据数最少的一个，广州的联合办公市场仍未被完全开发。观点指数研究院认为，未来深圳、广州将会孵化出大批优秀的联合办公企业和项目，亦有望成为联合办公企业跑马圈地新战场。