公司 | 开年到杭州拿地 港资三迪上海大华是什么来头？

中房报记者 李叶 北京报道

尽管受新型冠状病毒疫情影响，全国房地产销售、预售证领取等被按下了暂停键，但仍有企业站了出来。

2月3日，杭州迎来了2020年首场土拍，在网上出让了3宗宅地，其中两宗位于钱塘新区大江东，一宗位于富阳银湖新城。

这场土拍竞争激烈，其中竞争最激烈的是钱塘新区临江片区的7万平方米商住地，挂牌期间竞价至溢价率16.5%。随后7轮拍至封顶，经过22轮报价，最终由中国三迪（中国三迪控股有限公司）以39349万元总价竞得，楼面价5505.2元/平方米，溢价率29.66%，自持13%。

钱塘新区新湾地块则被上海大华（大华集团）拿下，总价为13.49亿元、溢价率17%、楼面价5927元/平方米。

富阳银湖新城地块被众安拿下，总价为9.98亿元、溢价率11.4%、楼面价7627元/平方米。

竞争激烈的钱塘新区临江地块上次土地出让在2016年，彼时杭州本土企业富丽达竞获，楼面价为2029元/平方米。由于板块断供3年，这次土地出让在挂牌期间三轮报价就将溢价率提高到了16.5%。

钱塘新区的新湾地块相较于临江地块位置更为优越，在大江东的核心区域辐射范围之内，热度也不小。

值得一提的是，中国三迪和上海大华都是首进杭州。疫情之下，这两家外地房企仍积极拿地入杭，也显示出它们对于杭州房地产市场的看好。

三迪的突围之路

资料显示，中国三迪为香港上市公司（00910.HK），在房企中，中国三迪的名头并是不特别响亮，但其创始人郭加迪早在1998年房改之际，就已涉足地产开发。

1998年郭加迪成立莆田三迪山庄置业有限公司，步入房地产领域，郭加迪将父亲郭德海、大哥郭启迪、二哥郭维迪、妹夫等召集在一起，将公司的经营范围不断扩大。

同时，三兄弟联合掌控的三迪地产应运而生。

公开资料显示，2010年前后，三迪地产曾以“黑马”姿态开发多个项目，先后在福建、陕西、上海、吉林等区域形成了高端、中高端、精品三线产品并进的战略格局，在高端住宅、酒店、甲级写字楼、商业地产、康养地产诸多领域领创市场。

如莆田的别墅“三迪山庄”、吉林花园美宅“首创广场”、宝鸡的千亩大盘“三迪世纪新城”、西安的法式住区“三迪香颂枫丹”，还有上海的三迪•曼哈顿等都是中国三迪项目。

直到2019年他们外拓地产版图，仍是以福建、陕西、上海、吉林几个区域为主。据其官网显示，其地产板块共计14个项目，在开发的有9个。中国三迪的半年报对此亦有明确披露。

据中国三迪2019年的半年报显示，截至2019年6月30日，其拥有总土储为21.57万平方米，上半年的合约销售额为18.68亿元。

这样的规模，跟其同一时代成长起来的房企相比可以说是远远落后。

从2010年到2019年，错过了房地产发展的黄金时间，如何突围成为中国三迪当下最重视的问题。

2019年11月，和昌集团前总裁胡博在经历了短暂创业之后，选择投身中国三迪，他在中国三迪的试用期为6个月。

2019年12月，在公司的经营与管理会上，胡博推演了集团未来3年发展目标和方向，提出加大布局重点区域，提升运营水平，优化资本结构。

不过，到2020年1月3日，胡博便匆匆离职，原因不明。内部猜测估计有两方面原因，一是郭老板属于管得很细致的人，过问事情比较多，这就让胡博丧失了个人施展空间，“其实就是权力、责任、义务不对称，纸面上给你很大的授权空间，实际等你执行起来又是另外回事”；二是两人在理念方面不太合拍。

虽然胡博匆匆告别可能源于“老板理念不合拍”，不过加大布局重点区域等思路则被中国三迪以实际行动展示了出来。

此次，中国三迪以29.66%的高溢价率自持13%代价拿下钱塘新区临江片区的7万平方米商住地，根据出让条件，地块须需配建公租房7147.66平方米，未来地块商品住宅毛坯限价12600元/平方米，精装限价14600元/平方米（装修价格2000元/平方米）。这一举动显示出中国三迪进军杭州区域的决心，也可以看作其正在努力突围。

“旧改专家”大华加快全国扩张

与中国三迪不同，作为中国房地产开发企业100强的上海大华1988年起家于上海，以接手旧改项目、开发大盘为基调。

深耕上海三十几年，大华也开发运营了数个体量超百万平方米的大型社区项目，包括上海大华锦绣华城、大华滨江天地、曲江公园世家、大场老镇改造社区等，更屡屡在旧改市场露面。

近年来，它也加快了全国扩张的节奏。

2017年，大华在云南拿地超3000亩，先后开发5个项目。2018年，大华新进驻广州、惠州、徐州、昆明、大理、德州6座城市。到了2019年，大华再度进军多个城市，包括广东江门、山东德州、徐州、苏州、咸阳、天津、兰州、武汉等。

这两年来，大华在广州、惠州、江门、珠海、佛山5个大湾区城市拥有15个城市更新项目。据大华集团广州公司总经理陈开强介绍，这15个城市更新项目，按照规划建筑面积来算，其储备货值将近2000亿元。

2020年1月15日，大华集团在广州番禺的紫悦府住宅项目正式启动，正式拉开进驻大湾区的序幕。

快节奏拿地和接盘大体量旧改的成效直接反映在了土储上。据克而瑞数据，大华集团在2018年的新增土地货值共195.3亿元，排名89位。短短一年，该数值就达到720.2亿元，不仅货值增长超7成，排名也上升51位。

这一次，上海大华布局杭州钱塘新区，是其扩张之路上的一步。据了解，该商住地位于新湾街道，地块体量近23万平方米。

根据规划条件，地块需配建公租房55027.94平方米（24%），12班幼儿园6000平方米（不计容），未来地块商品住宅毛坯限价15500元/平方米，精装限价18000元/平方米（装修价格2500元/平方米）。地块配建的公租房近1/4，是杭州近期出让的土地中，公租房配建比例最高的地块。

板块内，目前在售的项目为滨江新希望新城·未来海岸高层均价17000元/平方米，排屋均价28000元/平方米。

值得一提是，随着这些年规模的扩张，上海大华的销售总额也在逐渐递增。从2017年至2019年，大华集团的销售总额分别为172.1亿元、183.9亿元、343.8亿元，排名分别为97、115、73。据称，大华集团2020年的销售目标为544亿元。

与此同时，负债也在攀升。

数据显示，2019年上半年，大华集团经营活动产生的现金流净额连续告负，为-53.7亿元，上年同期为-51.3亿元。此外，截至去年6月底，大华集团总负债达765.6亿元，相比2018年末增长了21%；资产负债率为73.99%，相比2018年的70.29%增长了3.7%。截至2019年11月底，大华集团累计新增借款112.87亿元，占2018年末净资产的42.21%。