上海徐汇310亿新地王与两名神秘申请人

观点地产网 2014年，外滩一宗董家渡地块凭借248.5亿元成交价，刷新了前一年新鸿基217.7亿元拿下徐家汇地块的纪录。六年后，上海地王纪录即将再次被刷新，且一举突破300亿大关......

据上海土地市场的公告显示，2020年2月11日，徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，即徐汇滨江西岸金融港地块于当日正式挂牌。

近几年的土地市场，上海出让的巨无霸地块屈指可数，徐汇滨江作为上海中心城区硕果仅存的可供大规模、高起点、成片规划开发的地区之一，土地价值自然不言而喻。

据观点地产新媒体查阅获悉，该28个地块为无底价挂牌出让，起始价高达310.2亿元，增价幅度为200万元，挂牌截止时间为2020年2月20日15时30分，保证金为65亿元人民币。

根据出让文件显示，该28个地块属于商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地，地上土地面积32.37万平方米。其中，出让面积23.13万平方米；地下水平投影占地面积28.58万平方米。建筑面积方面，地上计容建面为108.7万平方米，地下建筑总面积不超过71万平方米，其中地下商业面积不超过6万平方米，总开发规模约180万平方米。

此外，该地块定位也较为高端，出让文件中明确表示，地块将充分利用徐汇科创富集资源、文化艺术禀赋、滨水区位优势，形成世界级金融产业发展平台，比肩外滩和陆家嘴，打造上海国际金融中心的新增长极。

目前，上海正在徐汇滨江地带建设新型智慧城区。据上海徐汇区发布的最新信息，徐汇滨江将建成世界级滨水开放空间，构建以西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城三大产业互为支撑的国际创新创意产业群。

而市场也对这片区域的未来有着比较高的预期。据悉，徐汇滨江地区推出的楼盘均价基本约在10万元/平米左右。

上海中原地产市场分析师卢文曦对观点地产新媒体表示，徐汇滨江西岸金融港地块310亿的起价虽高，但楼板价算下来也就每平米3万元左右，在合理范围之内。新地王是因为总面积大，体量大产生的纪录，市场也不要过度解读。

严苛的准入门槛

徐汇滨江西岸金融港地块在预申请阶段就受到外界广泛关注，原因除了高达65亿元的保证金外，还因为其严苛的准入条件。

根据规划，该地块受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下100％商业，60％办公，100%文化体育以及所有的租赁住宅。

据测算，该地块180万平方米的开发体量，仅所需的开发成本就将达到300-400亿元，再加上310.2亿元的土地价格，整个项目的投资或超过700亿元。如此巨大的体量即便对于龙头房企来说，都是非常有挑战性的工作。

具体来看，地块中虽有部分住宅可以销售，用于回笼资金，但住宅部分体量不大，仅有47100平方米；而租赁住宅部分则是要靠租金来回收投资资金，面积为156464平方米，是住宅部分的近3倍，回笼资金较慢。

然而，做开发只是第一步，需要自持100%商业部分、60%的办公部分，这意味着对企业后续长期的经营管理能力提出了很高的要求。

在出让流程中，投标人还需签署承诺书，在承诺书中规定了违反持有物业及项目公司禁止转让的具体罚则，即10%土地出让金的罚款，3年内不能参与上海土地市场交易。

神秘申请人

在如此严苛的准入门槛下，新地王究竟会花落谁家？市场上的猜测一时甚嚣尘上。

在一片众说纷纭中，1月19日，上海土地市场公布预申请结果显示，徐汇滨江西岸金融港地块共接受5人次的咨询，有效预申请人共有2名，申请人受理编号为2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。

上海中原地产市场分析师卢文曦判断，此次竞拍的参与者大概率是一个由地方央企或国企组成的联合体。他表示：“这么高的准入门槛，说白了，能够参与的企业其实屈指可数。”

另有消息传出，最终该地块或将由香港置地联合体拿下。

卢文曦表示，有一定的可能性。此次出让非常强调企业运营项目的能力，香港置地作为港资企业，对于商业、办公的操盘能力非常强，比较满足这方面的条件。